破产程序中的“以房抵债”效力

1、房地产企业破产重整中，如商品房买卖合同可以继续履行的，则“以房抵债”债权人也有权要求继续履行以房抵债协议，参照商品房买卖合同同类债权得到清偿，管理人无权解除合同。

2、如债权人占有房屋系基于以房抵债的合同关系，并非为生活、居住需要，则可以认定该债权人不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所保护的消费者购房户，不享有优先受偿权。

3、房地产企业在破产受理前与债权人签订以房抵债协议，债权人购房款未支付完毕的，管理人有权解除以房抵债协议。

4、在人民法院受理房地产企业破产申请后，债权人如要求继续履行双方间的商品房买卖合同并办理产权登记手续，则属于个别清偿行为。

5、房地产企业与债权人以房抵债协议发生在人民法院受理破产申请前六个月内的，不能引起涉案房屋所有权发生变动。

6、房地产企业与债权人签订房抵债协议时涉案房屋并未建设完成，并且双方并未办理房屋产权过户手续的，应当认定双方签订的以房抵债协议并未履行完毕，管理人有权予以解除。

一、陈锦升、杭州大富房地产开发有限公司与破产有关的纠纷案【（2020）最高法民申2256号】

首先，陈锦升未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，而且支付剩余房款的时间也在人民法院查封案涉房屋之后，其基础债权和债务抵销存疑，案涉房屋产权也未转移登记至陈锦升名下。案涉购房合同虽为有效合同，但陈锦升支付购房价款的义务、大富公司协助完成合法交房和办理产权转移登记的义务可以视为均未履行完毕。

管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，解除对债务人不利的合同。管理人对大富公司和陈锦升之间的债权债务进行清理时，选择解除合同，并无明显不当。

其次，对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是为保护商品房消费者的居住权而设置的特殊规定,仅限于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。本案中,根据陈锦升提交的材料及已经查明的案件事实，陈锦升及其近亲属购买案涉小区房产多达13套，虽然陈锦升认为其已支付全部房款，但其显然并不属于商品房消费者购房的情形，其要求大富公司交付案涉房屋的主张不应得到支持。

最后，在企业进入破产程序后债权人参与分配破产财产前,债务人财产这一集合财产不得被随意处分,以保证债权人能够公平受偿。陈锦升主张继续履行合同，要求大富公司交付案涉房屋并协助办理产权转移登记手续，实质是要求大富公司在破产程序之外对其个别债权进行全额清偿，势必对大富公司其他债权人的利益造成损害,不应获得支持。大富公司管理人解除合同，也有利于实现债务人公平受偿。

二、李海宾、新疆青辰房地产开发有限公司请求撤销个别清偿行为纠纷【（2019）最高法民申492号】

2015年8月10日，青辰公司与李海宾签订《以房抵债协议书》。该时间发生在人民法院受理破产申请前六个月内，不能引起涉案房屋所有权发生变动。故李海宾主张涉案19套房屋在双方签订《商品房买卖合同》时已经发生移转的主张与查明的事实不符。

青辰公司与李海宾签订《以房抵债协议书》，使青辰公司的可分配财产减少，损害其他债权人的合法权益。

三、马宗臣、日照市宏德房地产开发有限公司与破产有关的纠纷案【（2020）最高法民申3890号】

宏德公司与日照百货公司之间商品房买卖合同虽已办理网签手续，但不发生物权变动的效力，双方的债务并非在破产申请受理一年前已经清偿。

在人民法院受理宏德公司破产申请后，日照百货公司如要求继续履行双方间的商品房买卖合同并办理产权登记手续，则属于个别清偿行为，不应得到支持。马宗臣应配合办理案涉10套房屋及24个车位的网签登记备案注销手续。

上述以房抵债系宏德公司抵偿日照百货公司的借款，签订房屋买卖合同的目的是实现债权，并非为生活、居住需要，马宗臣不因此享有优先受偿的权利。

四、洪深、海南中度旅游产业开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【（2020）最高法民再287号】

首先，关于商品房买卖合同是否成立的问题。经审查，中度旅游公司与洪深之间签订了《商品房买卖合同》，双方成立商品房买卖合同关系。

其次，关于洪深是否实际支付购房款的问题。经审查，目前虽无直接证据证明中度实业公司、中度旅游公司、洪深三方达成书面协议，将洪深向中度实业公司提供的借款转化为洪深应向中度旅游公司支付的购房款，但综合本案全部事实，可以认定三方实际认可上述款项性质的转化。综上，应当认定洪深向中度实业公司提供的500万元借款已转化为其应向中度旅游公司支付的购房款。

最后，关于案涉商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。洪深已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪深还有其他义务未予履行的情形，该合同应继续履行。

中度旅游公司破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。洪深作为中度旅游公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。

五、荣旭升、威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷案，【（2020）最高法民申1408号】

本案的基础法律关系为借款合同关系，随后在调解协议执行过程中双方签订了《商品房买卖合同（预售）》以实现以物抵债的交易目的。

第一，虽然合同中明确约定了房产的房号,但签订合同之时涉案房屋并未建设完成，双方并未办理房屋产权过户手续，应当认定双方签订的以物抵债协议并未履行完毕，荣旭升并未取得涉案房屋的所有权。

荣旭升主张涉案房产中的6-706房屋在广信公司进入破产程序之前，双方已经按照经区法院的以物抵债协议，将单体验收合格的该套房产交付给荣旭升居住至今，不应纳入广信公司的债务人财产。该涉案房产尚未变更登记至荣旭升名下，所有权仍归属于广信公司，应认定为广信公司的债务人财产。

第二，荣旭升占有该套房屋系基于以房抵债的合同关系，并非为生活、居住需要，结合荣旭升的资金出借人身份及案涉抵债房屋的数量，可以认定荣旭升不属于法律保护的消费者购房户，不享有优先受偿权。

六、孙淑丽、威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷案，【（2020）最高法民申2681号】

孙淑丽不属于消费者购房人。本案中孙淑丽与广信公司的原法律关系为借款合同关系，随后通过签订《商品房买卖合同（预售）》以实现以物抵债的交易目的。孙淑丽基于广信公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要。孙淑丽不属于消费者购房人，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。

广信公司进入破产程序后，孙淑丽起诉请求交付涉案房产并办理过户登记，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，其诉讼请求的本质是个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨。