业主叫嚣：一起涨价，合肥房价大涨背后的真实根源在哪里？

要说什么最保值，除了黄金翡翠之外，最保值的就是房子。

大到公司企业，小到普通百姓，无一例外都喜欢房子。房子的属性除了居住之外，还能够伴随着房价上升而升值。

以前人们喜欢把钱存在银行，可是大多是3%的年化收益远远追不上通货膨胀率的涨幅。房子就不一样了。过去的经验证明，只要买对了小区，房价基本上就没有跌幅，尤其是在我国南方，买房必涨已经成为了很多人的共识，不少城市的房价涨幅至少都是年度10%，而合肥的房价涨幅更是在2016年达到了全球第一，最低涨幅40%，部分区域最低涨幅超过了200%。

2016年假如你有100万投资了房产，那么一年下来你的资产就能变成200万。早些年在合肥买房的人，身家早已经翻了几倍，买一套房这辈子就能不愁吃喝了。

那么，合肥楼市连年大涨背后的真实原因是什么？当前的众多乱象背后又是为哪般？未来的合肥房价为走向何方？

01 合肥房价上涨背后的推手

房价的上涨永远都是由于市场供需失衡和资源分配不均衡造成的。

合肥现如今的房价已经陷入了癫狂的地步，以政务区和滨湖区为首，房价均在3万每平米以上，这是因为政务和滨湖两大板块生活设施最健全，教育资源最优质，小区服务与生活环境最优质，这也就导致这两大板块的房价高居不下。

蜀山区、庐阳区、包河区紧随其后，房价也有达到了2万每平米以上，剩下的瑶海区、新站区与合肥北城区房价也都达到了1.5万每平米以上。

人心苦不足。合肥的楼市一直暗流涌动。

市场波动总是会比新闻来得要快，合肥楼市今年新一轮的涨幅早已暗中铺垫。2021年1月份到三月份，合肥不少小区的挂牌价在短短几个月内总房价涨了50万元左右。

在合肥楼市不断上涨的背后，除了炒房客和中介的推波助澜之外，还有合肥这座城市本身的影响力。

从2015年到2020年这五年间，合肥的人口吸纳能力不断增长，短短五年间合肥人口增加数量超过了400万人，人口净流入在全国排名靠前列，增幅比例超过了50%。

如此巨量的人口流入，但是房屋的存量却不足以应对这样的需求，房价的上涨成为了必然，同时伴随着一大批炒房客和中介的“努力”，房价怎能不疯狂？

02 炒房客为何屡禁不止？

2021年3月18日到3月23日期间，合肥方面的管理者对多起哄抬房价的行为进行了打击。

“中铁国际城”小区卫某、“博澳丽苑”小区业主凡某、邵某、“大溪地”小区业主孙某、潘某均被相关部门约谈，要求这些人员立即认识到自身错误，并对其中的三人采取了限制房屋交易的处罚措施。

通过对这三处房产的调查可以发现，“博澳丽苑”位于合肥蜀山区西二环路与黄山路交叉口处，其房价与周围小区相比相差30%左右，而“大溪地”也位于合肥市蜀山区西二环路边上，与“博澳丽苑”仅有两个街区的距离，“中铁国际城”位于合肥市庐阳区，紧靠四里河路。

这几处小区都有着共同的特征，均是与周围的房价形成了30%-40%的差距。在小区群里煽动业主一起提高房价的几人，均是合肥前一批的炒房客。

这几处的小区，所处的学区教育资源质量均属于合肥中等水准，周围的交通设施也并不完善，尤其是“中铁国际城”，周围既没有地铁，公交车站也仅有两个，房价就与其他的小区形成了巨大的落差。

合肥房价的涨幅，明显是随着近年来合肥基础设施大建设下，资源分配不均衡所导致的。

就在三月初，“博澳丽苑”的小区业主在群里呼吁大家一起涨价，主要是是因为该小区的房价为每平米一万元，远远低于周边范围的房价，因此必须涨价。所以从当日起该小区业主达成共识，着急售出的房产价格不低于1.6万元每平米，而不着急售出的房价则不能低于1.8~2万元每平米的价格。

这种强硬的抱团涨价使得本来趋于市场平衡的房价又开始出现了失衡状况。

其实炒房客屡禁不止的背后反映出来的还是人性的贪婪，每一个人对获取最大利益的渴望。炒房的逻辑并不难理解，主要就是通过以低价购入房产，其后通过联合炒高房价获取差异利润。

在合肥的一个小区业主群里，更是有人高呼如果谁将房子低价卖出，那就是“贱卖”，必将遭到所有业主的唾弃。

除了炒房客之外，房价仍然居高不下的原因还有房产中介从中作梗。当前的合肥的二手房存量相当可观，对于合肥的老城区，例如蜀山区、庐阳区、包河区这些地方来说，能够新开发楼盘的位置已经非常少，二手房为更多人买房所聚焦。

房产中介赚取利润的方式主要就是在二手房交易中所获取的服务费用，一般是房屋总价的1%~2%左右，而房价越高他们所能够获得的利润也就越多。

其实合肥已经不止一次对炒房客出手了，在2016年的那一波房价疯涨之后，合肥出台了较为严格的限制政策。

但正所谓上有政策下有对策，即便是合肥公布了相当严格的限售、限购、限贷、限价等手段，但炒房客们却研究出了很多办法，例如假离婚、子女贷款、父母名字买房、合伙凑钱买房等等手段层出不穷。

03 合肥房价的未来在哪里

在上月初，自从炒房客联合集体炒高房价事件之后，为了规范存量房交易和房产经纪人行为，合肥市住房保障和房产管理局就印发了《合肥市存量房买卖合同网签服务管理办法》，此套办法说到底就是为了保护那些想买却没有人的权利，也是为了吸引更多的人留在合肥。

合肥的房价注定不会降低，一方面来说合肥的财政税收很大程度上都要靠房价来支撑，另一方面合肥当前的人口流入趋势依旧很大，整个房屋市场仍旧处于较大供需不平衡的状态，如果房价降低过多必定会引起整个市场的波动。

合肥未来的发展趋势是“引流”、“创新”，城市在不断吸纳新人口的同时需要有相应的房屋来保证。

这一轮的楼市调整必然会伴随着合肥楼市市场价格短期的下降，但幅度一定不会大，主要原因还是资源的不均匀，短期内合肥各个地区的教育资源与工作资源等等还是会集聚在政务、滨湖和蜀山区，楼市价格的大幅下调只会造成市场的混乱。

所以给各位想在合肥买房人的建议，还是要把握住当前的机会，合肥未来的房价走势必然是稳中向上的，此轮政策主要是针对大家炒房客与房产中介，通过各种限制政策以防房价乱涨，一定程度上也利好刚需客。

合肥地处长三角腹地，人力成本和用地成本都远比江浙沪要低，近些年的产业布局也相当有前瞻性，发展速度快。买房这事儿长远来看就是买城市未来，无论是居住需求的刚需还是投资的投资客，更重要的都是判定一个城市的未来发展和规划落地，合肥能够向好，那楼市就还值得被看好。

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作者：晴转大雪