文/羊城晚报全媒体记者 张文 通讯员 黄健婷 陈怡成 徐国维
因所租赁房屋是违章建筑，承租人与出租人签订的租赁合同就成了无效合同。在这期间，如过承租人使用所租赁的违建房屋从事经营活动，还需不需要支付租金呢？近日韶关市浈江区人民法院就审理了这样一起案件。
据了解，2016年4月，男子陆某承租了韶关某房地产公司位于浈江某广场一层南面的一块空地，在该空地上自行搭建了一层钢架结构的铁皮房，建成商铺，并将商铺转租给了吴某。当时陆某与吴某签订《租赁合同》，约定租期五年，第一年月租金6000元，年均递增10%的费用及违约责任。
不久，吴某办理了个体工商户营业执照，开始在该商铺从事汽车维修、洗车等经营业务。2020年6月起，吴某不再按合同约定如期缴纳租金及水电费，陆某经多次讨租无果后，将吴某告上法庭，要求其支付所欠租金及违约金共计8.3万余元，并解除双方租赁合同。
庭审中，吴某称陆某出租给其使用的商铺是临时违章建筑，浈江区城管综合执法大队在商铺张贴了《违法建设法律后果告知书》，要求限期拆除，致其无法正常营业，陆某应当赔偿其经营损失，否则不予支付租金水电。
浈江区人民法院审理认为，陆某出租给吴某使用的店面，未经相关行政主管部门批准建设，没有取得《临时建设工程规划许可证》等行政审批手续，属于违章建筑，双方签订的《租赁合同》应认定无效。
法院审理认为，陆某明知涉案店面属违法建筑，仍与吴某签订《租赁合同》，导致讼争的租赁协议无效，应承担主要过错责任，故陆某要求吴某支付违约金的诉讼请求，及履约保证金和水电周转金不予退还的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。
法院同时认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
在本案中，陆某虽不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有违法建筑而享有的占有利益。而陆某对该违法建筑享有的占有利益是无形的，只能采用折价补偿的方式予以返还。因此，吴某应当返还依法无效租赁合同取得的财产，包括其占有的租赁房屋和占有房屋期间所获取的可参照租金标准计算的占有利益。
因此，陆某请求吴某支付拖欠的租金实际属于房屋占有使用费，应当参照讼争租赁合同约定的租金标准支付，但因违建因素造成吴某不能正常营业的期间，应当减免部分租金。
综上，浈江区人民法院依法判决双方签订的《租赁合同》无效，吴某腾空并归还租赁商铺，向陆某支付房屋占有使用费、水费、电费合计5.8万余元，此前吴某已向陆某缴纳的履约保证金及水电周转金共计2.1万元折抵其拖欠的费用。
来源 | 羊城晚报▪羊城派
责编 | 冯小静
审签 | 梁泽铭
实习生 | 刘妍琳
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