根据国务院590号令，解答被拆迁人常遇到的11个问题（上）

1、没有房屋征收决定就征收是否合法？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称<征补条例>）第十三条的规定，作出房屋征收决定后应当及时公告。可以说，一个合法的征地拆迁行政行为的实施，从《房屋征收决定》的公示开始。

“房屋征收决定”包含征收范围、征收目的、房屋征收部门、实施单位等征收信息，并且载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，这与被拆迁人的利益是息息相关的。实践中，如果老百姓遇到那种没有公示公告《房屋征收决定》就征收的，要慎重考虑其征收程序的合法性，在这种情况下，被征收人有权拒绝征收，拒绝签字。

2、哪些情形属于公共利益？

众所周知，现在实施征收拆迁的唯一目的只能是为了公共利益的需要。因此，当被征收人得知自家房屋要被征收时，首先就要判断当前的征收行为是否是以公共利益为目的的。如果认为房屋的征收并不符合“公共利益”的前提，那么要及时针对房屋征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，以维护征收的合法性及保障自身权益。

征收要以公共利益为目的，这是法律赋予被征收人的第一道保护屏障。那么究竟什么是公共利益？公共利益的判断标准是什么？

《征补条例》第八条对属于公共利益的情形做了列举：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

3、国有土地上房屋征收补偿内容是什么？补偿标准又是怎样的？

根据《征补条例》第十七条，一般来说补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；停产停业损失的补偿；补助和奖励等四个方面的内容。

国有土地的补偿标准，主要是指房屋价值的补偿标准。根据《征补条例》第十九条的规定可知，房屋价值的补偿一般是按照房屋征收决定公告之日周边类似房地产价格来计算，被征收人所应获取的补偿应当不低于经依法评估得出的被征收房屋类似房地产的市场价格，拆一至少还一。

如果周边房价已经特别高了，但征收方给的补偿却根本不够被征收人在临近地段买一套面积相当的房子，比如周边房地产市场价格已到达一万，但征收方每平米只给五六千，那么这个补偿其实是低于法律规定的，作为被征收人要及时的采取法律措施来提高补偿、维护权益。

4、评估机构应如何选择？

房屋的价值由房屋评估机构经依法评估确定，《征补条例》第二十条则明确了评估机构的选择，评估机构首先由被征收人协商确定的(要注意选定具有评估资质的机构)，协商不成的情况下，再通过多数选定、随机选定的方式确定评估机构。无论如何，评估机构不由征收方单方面确定，不由征收方说了算。

评估机构的选择权是法律赋予被征收人的一项重要权利，涉及征收补偿的核心问题，被征收人应当要积极参与到其中，对选定的评估机构进行审查，是否具有相应资质，是否有营业执照等。如果征收方强势干预，私自确定评估机构，那这是违法的，最终结果不得做出补偿决定的依据，被征收人应当积极收集证据，依法维权。

5、被征收人有选择补偿方式的权利吗？

《征补条例》第二十一条明确规定，被征收人拥有选择补偿方式的权利，可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。那如果征收方仅是以货币补偿的方式，或仅是以产权置换的补偿方式对被征收人进行补偿，而不允许被征收人自由选择，那这就是剥夺了被征收人的选择权，是不合法的行为，可以及时通过法律途径主张合法权利。

同时，实践中还可以存在变相剥夺被征收人选择权的情况。就比如说虽然发布的补偿方案中提供了货币补偿和产权置换这两种方式，但实际情况是，当事人的房屋位于市中心黄金地段，地理位置优越，交通便利，但征收方提供的置换房屋却在非常偏远的地区，交通不便，人流罕至。这种就是变相的迫使被征收人选择货币补偿，看似有的选，实则没得选，这也涉嫌剥夺被征收人自主选择补偿方式的权利，被征收人切不可被对方套路所迷惑。

6、“先拆后补”还是“先补后拆”？

当然是“先补后拆”，《征补条例》第二十七条明确规定进行征收要“先补偿，后搬迁”。这是法律的强制性规定，征收方在没有给予被征收人实质的安置补偿之前，不能逼迫或强行让被征收人搬迁，否则就是违法的。被征收人自己也不可轻信所谓的“搬迁奖励”，一旦“先拆后补”，被拆迁人失去了房子这个筹码，主动权也就丧失了，最后补偿很难得到完整实现。