文/观察员老王
全青岛的二手房都在跌，只有浮山后在涨。
一个资深房产经纪人，如此评价着青岛的二手房市场。他的话，有些片面。在万物复苏的金三银四，房价上涨的不止是浮山后。但是如果我们以量价齐升作为衡量标准，浮山后确实走出了一条独立的价值曲线。
一方面，手持老破大的改善族在被市场晾了大半年之后，面对着激增的看房客，突然有一种咸鱼翻身的纠结：现在卖房子，会不会太亏了？
另一方面，持币等待进场的圈儿外人变得更加焦虑，看着那些烂楼层、高溢价的房源，就如同是恨嫁的大龄剩女：错过了这个机会，会不会就不会有机会了？
浮山后还能火多久？
这是谁都想知道答案的一个问题。
老房多卖20万，他却不是赢家
在清明节长假期间，老王的同学Z君将自己位于浮山后的一套98平方米的大套二卖出了小区的最高价。
就在签约前的3个小时，他还很纠结，几乎是两个小时跟老王交流一次：要卖吗？真的要卖吗？以后再涨了怎么办？
因为是多年的同学，所以老王便直言不讳：浮山后继续涨是一定的，但是想想你那破房子挂了多久才有人要，有什么可犹豫的？
不止一个朋友告诉我，他们在浮山后原本挂了大半年都没人问津的老房子，在这个春天接待了一波又一波的看房客。就连性价比较低的百平左右的老破大，三个月都涨了20万。
那些多挺了一个冬天的房东，似乎是浮山后最大的赢家。然而，真是这样吗？
现在，让很多浮山后置换族纠结的不是房子留一留能不能卖高价，而是卖了房子无房可买。
昨天，帮着一个朋友扫了一下浮山后的新盘。远洋万和公馆只剩下3楼以下的房源，其中3楼还是刚刚清退的房源；金地·宸悦除了180平方米的房源外，其余户型已经基本售罄，想入手顶楼都没有机会了；金茂府还有房，但是去年的开盘优惠想都不要想；东宸府和紫樾尚府倒是还有的买，但是不论是区位还是开发商，都是浮山后的改善族咬牙都不愿意上的车……
去年年末，老王还能两天接到三个浮山后楼盘的电话，但是4月的市场就是这么让人焦灼。
现在许多浮山后的改善族，就如同是功成名就但初恋却嫁作他人妇的男子，算是赢家吗？
将置换的目光从新房市场收回，我们来看二手房，我们就拿一个真实案例来分析。
今年元旦，朋友Z君以295万的价格把浮山后的大套二卖了，现在同户型的房子挂牌310万，朋友的房子位置好一些，能多加5万，但能不能立即卖掉不好说。
手里有了钱的Z君，当时看新房时，远洋万和公馆还有三个选项，金地宸悦有一堆房子可以选。最后，他选择买二手房。他在看了一堆烂房子，碰了一个软钉子之后，在年前以第一看房人的优势，迅速定下了一个136平方米“洋房”的大户型，房价不到470万。
现在，同样户型的低楼层房源都要517万了。
20万VS50万，什么是时候换房更赚呢？
更何况，对于改善族来说，算得不是单纯的经济账，而是能不能买上称心房子，提升居住品质的问题。
学区，浮山后的最强支撑
为什么浮山后的房子这么火？浮山后配套纯熟，商品房的产品力相对较强是一个原因，但更重要的原因还在于学区。
因为中产圈层的聚集，二实验和65近两年的中考成绩十分亮眼，浮山后也渐渐被一些人称作为“第一学区”。对于年轻的家长来说，不论“第一学区”是不是实至名归，这个片区上车对比市南中片区都有两大优势：
第一，小学相对扁平化，没有像市南中片区那样，学校等级分明；第二，房子的居住属性强，二百多万的二手房一家四口凑合一下也能住，比市南的老婆小高了一大截。而且，从入托的数量来看，青岛马上就要面临着入学潮。
有人做过统计，青岛未来三年入学儿童的数量是每年11万+，家长对于优质学区的需求有增无减。从入学政策上，浮山后小升初目前是电脑排位，因为两所初中都不错，所以目前家长们入圈的热情很高。
但是，未来随着四实验的建成，浮山后的学区会发生变化。
根据现在的规划，四实验设计为24班制，可容纳约1200名中学生，建成后纳入青岛第二实验初级中学教育集团管理，与青岛第二实验初中、青岛六十五中属同一招生范围，实施电脑派位。
划重点就是：官方认证与二实验同一级别，电脑排位。
很明显，买五六百万高端住宅的业主与二百多万老破小的业主不是一个圈层，但是现在制度不分三六九等，大家统一派位。这种方式会造成各初中不同班级之间的差异化，但是从学校和学区的角度而言，四实验会迅速崛起，整个浮山后学区背书没有太大的等级差别。
那么尽管湖光山色的物业管理经常被业主吐槽，四季景园停车是个麻烦，开放式老破小居住属性差，但是因为学区属性，未来还有上涨空间。
2030，或成浮山后的“分水岭”
浮山后的房价会不会涨下去？
从前面的分析我们可以看出，最近三五年没有太大的问题。浮山后一流学区的属性，会随着中产的聚集日益加强，并且形成马太效应。
但是，就如同市南中片区一样，任何一个片区都有属于自己的时代，浮山后由全盛转为明显的分化，可能是在2030年前后。老王原因有二：
第一，新生儿数量的减少。这个数据从2020年开始就比较严峻了，如果入学儿童减少，刚需支撑肯定没有以前那么强了；
第二，新学区的崛起。老王认为，未来除了市南中片区和浮山后片区外，李沧院士港片区、高新区都会有优质的学区形成，这对于浮山后来说是一个分流。
而从房产属性来说，2030年，很多二手房将满30年房龄，房贷……
浮山后不会没落。金茂府、远洋万和公馆等次新房还会是中产阶层追逐的热点，但是老房子由盛转衰的趋势不会再出现曲线逆转。
所以，老王对于陪读族的建议就是四个字：快进快出。改善族则是在浮山后近乎巅峰的时代里，尽快完成资产更新升级，这样才能跟上时代发展的脚步。
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