北京集中供地清单出台 30宗地块将全面限价

3月31日，北京市规划和自然资源委员会和北京市住房和城乡建设委员会联合发布本年度第一批次商品住宅用地出让公告，这标志着土地“两集中”政策在北京正式展开。

公告显示，本次出让共计30宗地块，约169公顷，建筑规模约345万平方米。从具体区位来看，本次供地共涉及12个区，其中中心城区15宗地，占比约43%，朝阳区10宗、海淀区2宗、丰台区2宗、石景山区1宗。

位于多点及副中心地区项目11宗，占比约43%，其中大兴区、副中心3宗、昌平区3宗、房山区1宗、亦庄经济开发区1宗；位于生态涵养区项目4宗；占比约14%，其中门头沟区1宗、怀柔区1宗、密云区1宗、延庆区1宗。

土地供应“两集中”，即集中发布出让公告，集中组织出让活动。有第三方机构曾对此做出分析，“两集中”方式一旦面市，将会对房企的现金流造成一定冲击，因为高额的保证金和土地出让金势必会对企业的融资能力和现金流管理提出更高要求。

而从另一方面来看，集中供地会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

北京此次出台的“两集中”清单，对于未来土地的出让方式做出了严格规定，公告表示，在2021年商品住宅供地工作中，将采取“房地联动、一地一策”机制，加强精准调控。这意味着，在土地出让环节，政府即提前做出调控，将“稳房价、稳预期”前置化。

在“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系”的指导下，北京确定了今年租赁住房用地供应指标为300公顷，将其占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。鉴于此，北京出台针对性土地出让方式，即竞配建“公共租赁住房”面积交易方式，共计15宗，占比达到50%，分别位于朝阳、丰台、大兴、副中心、昌平、房山6个区。

对开发企业来讲，一旦配建租赁住房，则意味着手中大量现金将被沉淀无法及时而有效的转化成现金流，这对企业的资金实力要求较高。

在30宗住宅用地里，其中有位置较好的6宗，分别位于朝阳、海淀、副中心。针对这6宗土地，将采取竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式。这一方式在海淀树村地块中曾有表述，被媒体誉为新型共有产权房。

具体来说，即地块一旦触发竞价上限，即均转变为了个人与政府共同持有产权的“共有产权住宅”。此前对于树村地块的规定是，该类住房销售时，购房人只需缴纳个人持有部分产权房款，这同时也是房企的销售所得，而政府持有产权部分房款则无需购房人缴纳；在后期转让方面，规定购房人需取得不动产权证满5年才能交易，交易时可按市场价格全产权出售，包括个人持有产权部分及政府持有产权部分，政府按该房源首次上市交易的价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。如将该房源出租，则租金收益全额归购房人所有。

给最热门的6宗地块做出这样的限制，无疑是在给土地市场“泼凉水”。鉴于城区内优质地块的稀缺性，未来这些地块入市时，势必会遭到企业的“围殴”，而一旦出现抢地的局面，地王则会顺势诞生，有市场分析人士指出，这对于稳定地价、平抑房价没有积极作用。

更为严格的限制是，此次集中供应的项目中首次引入了房屋销售价格引导机制。在北京，商品房限价有两种途径，其一是政府出让“限竞房”地块，在土地出让环节即限定未来房价，其二是较为隐秘的限价，虽然是纯商品住宅，不做限价规定，但仍然针对不同区域对房企做出不同程度的指导。

此次限价由过去预售环节引导，前置到土地出让环节，具体来说，将由住建、规自部门、区政府组成联席会，共同研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，并要求开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。

限价之外，同时限定户型，30宗地块里，近三分之二的项目设置了套内“70/90”户型要求，即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

从出让方式、产权性质，到房屋限价、限面积，北京此次带来的30宗地块可谓被全方位、无死角限制。对于企业来说，未来可操作空间较小，而对于市场来说，能真正做到“房主不炒”。

“两集中”的大势已经到来，31日晚间，天津也挂出2021年首批集中供地计划。今年计划分为3、6、9月三批挂牌，本次天津集中挂牌58宗住宅用地，拟出让土地面积合计约375.5万平方米，挂牌起始总价约合502.9亿元，挂牌地块分布遍及市区、环城、滨海、远郊。

此前，3月27日，杭州挂出今年第一批集中出让地块，共57宗宅地，出让面积约4533亩。拟定于4月、6月、12月分3次集中发布住宅用地出让公告、集中组织住宅用地出让。3月26日，广州挂出48宗土地，地块计划于4月集中出让，总占地面积超过393万平方米，挂牌起始价超过901亿元。