开发地产项目，哪些一二线城市最顺？

全国城市不同区域房地产市场具有不同的特色，京津冀城市群受政策约束力较强；长三角城市群则相对市场化，土地市场主要以招拍挂为主；大湾区城市群城市更新所占比重较高，鉴于各个区域城市的基因不同，本文以项目的逻辑研究城市的特征对项目开发周期的影响。

具体的，本文从房地产项目开发全流程的业务逻辑出发，基于资源因素、政策因素、市场因素三个维度，从资源制约力、政策约束力、市场推动力的视角分析城市特征对项目开发周期的影响。

为将三个维度指标量化，我们分别选取“地块属性”、“房地差”、“房地比”代表资源制约力，选取“开工条件”、“预售条件”代表政策约束力，选择“货量消化能力”、“存货周转能力”代表市场推动力。

（1）资源制约力方面：资源制约力主要影响项目开发前期的拿地动作。我们选择“当年招拍挂土地平均建筑面积”衡量地块属性，“近三年城市住宅均价-近三年楼面均价”衡量房地差，“城市均价/楼面价均价”衡量房地比。

（2）政策约束力方面：政策约束力主要影响项目开发中期的施工取证、预售取证等动作。我们选择“近一年项目拿地到取得施工证时间”衡量开工条件，“近一年项目施工取证到预售取证时间”衡量预售条件。

（3）市场推动力方面：市场推动力主要影响项目后期的蓄客、去化等。我们选择“当年销售面积/(当年取证面积+往年取证未售面积)”衡量货量消化能力，“年底取证未售面积/月均销售面积”衡量存货周转能力。

图：城市特征对项目开发周期的影响指标体系

本文选取不同区域各具特色的且为全国热点的一二线城市来展示研究成果，并在文末给出各城市的资源制约力、政策影响力、市场推动力的统计数据。其次，本文将选择北京、广州、杭州进行案例展示。

01

北京：限竞房入市平抑房价效果显著 遭遇去化困境

北京资源制约力方面，尤其是房地差和房地比这两个指标表现出明显的北京特色。具体地，北京市近三年城市住宅均价和近三年楼面价均价之差为18297，次于新一线城市杭州；城市均价和楼面价均价的比例为1.59：1，位居十大城市之末，这一现象与近三年北京推行限竞房政策密切相关。

限竞房可以说是北京调控楼市的创举，一方面增加了供应，另一方面限制了价格。自2018年限竞房入市，对整体房价的上涨起到较为明显的抑制作用。2018年北京商品住宅成交均价同比下降3%，为2011年以来的首次下滑。

相比不限价的商品房，限竞房对于开发商来说，敞开供应，动辄一个区域一次供应多宗限竞房，带来的结果是价格踩踏效应，所以过去三年，北京房价跌的最多的都是限竞房供应集中区域，如亦庄板块、顺义、青龙湖房山等，这在一定程度上拉低了北京市住宅均价。2021年，北京限竞房已进入供应尾声，虽不排除未来还有零星供应，未来限竞房将明显减少。

图：近三年北京市限竞房市场情况

政策影响力方面，北京市近一年TOP10项目（即北京2020年预售取证的项目中拿地到施工取证周期TOP10）拿地到取得施工证时间为177天，近一年项目取得施工证到取得预售许可证时间约为38天， 而同为一线城市广州市近一年项目拿地到取得施工证时间为122天，近一年项目取得施工许可到取得预售许可时间约为104天，北京市的项目开发周期远远短于同级别的广州市。从下表中的各城市的预售条件来看，北京市的预售条件还是比较宽松的。

市场推动力方面，充足的限竞房存量或是市场推动力指标较弱的原因。北京市当年销售面积占当年取证面积和往年取证未售面积的35.22%，年底取证未售面积和月均销售面积的比例为20.13:1。据贝壳研究院数据显示，北京市已经成交的限竞房地块共1634万㎡，已成交限竞面积为572万㎡，仍有65%的限竞房产品等待去化，按照当前去化速度计算，限竞房产品至少需要5-10年才能去化完毕。

02

广州：旧改和高周转不可兼得

广州的资源制约力和政策影响力都相对较高。政策影响力方面，我们选取2020年在各个城市预售取证的项目中从拿地取证到施工取证TOP10的均值代表开工条件，以2020年各城市预售取证的项目中从施工取证到预售取证TOP10的均值代表预售条件，并对比其土地施工天数和施工预售天数，很明显的可以看到广州市的状况。广州市土地施工天数为122天，居各城市中第三名；施工预售天数103天，居各城市中第二。

图表：十大城市房地产开发周期表

资源制约力方面，相比其他城市，广州的旧改比较多。广州旧改最先影响的是房企，越来越多的房企活跃在旧改项目上，佳兆业、保利、富力、合生……相比于净地开发，城市更新潜力虽大，但周期较长，决定了很难做快周转。

市场方面，广州房地产市场近一年销售面积/(当年取证面积+往年取证未售面积)为56.71%，年底取证未售面积/月均销售面积为9.78，货量消化能力和存货周转能力均处于十大城市中游水平。

图：广州市货量消化能力处于十城中游水平

数据来源：巧芯数据库

03

杭州：创新之城的楼市沉浮

2020年杭州楼市在年初疫情和年中新一轮政策调控的双重压力下，仍展现出十足韧性，土拍市场热度不减，各大房企竞价意愿较强，反映出其对于杭州房地产市场持有较高的投资信心。

杭州资源制约力方面，“好不到一线城市的命但已有一线城市房价”。统计数据显示，杭州市近三年城市住宅均价和近三年楼面价均价之差为23123，位于十大城市之首；城市均价和楼面价均价的比例为2.7：1。对于中小房企来说做高周转，不宜拿高价地，这会对现金汇回正周期带来考验。

数据来源：巧芯数据库

政策影响力方面，杭州市近一年TOP10项目拿地到取得施工证时间为153天，近一年项目取得施工证到取得预售许可证时间约为186天。这在十大城市TOP10中可以说是受政策影响稍大的城市了。

“房住不炒”杭州购房新政打出新高度。今年，杭州出台楼市新政，针对限购、限售、增值税、人才购房等方面再堵六个漏洞。1月27日杭州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。《通知》涉及到的政策，自发布之日起施行。自1月27日新政之后，杭州限售5年的楼盘，24个楼盘，共有10710套房源被限售5年。这一政策或将对杭州市货存消化和存货周转带来一定的影响。

市场推动力方面，杭州市当年销售面积占当年取证面积和往年取证未售面积的65.954%，年底取证未售面积和月均销售面积的比例为6.36:1。2020年的杭州楼市2月，因“疫情”，杭州楼市进入冰封时刻；3月，全面复苏，诞生新年首个万人摇；5月，出现近6万人登记某楼盘的事件；为响应“房住不炒”，7月、9月，杭州政府连出两道房产调控政策，“热点楼盘”自此被限售5年。年底收官之际，杭州土地出让金斩获全国第二；一、二房成交量创新高，达22万多套。

附

来源：巧芯数据研究院（ID：loushi_gang）本文已获授权，对原作者表示感谢。