佳兆业断崖式降杠杆背后的秘密

3月25日，佳兆业公布了2020年全年业绩。

这次业绩最引人注目的一点就是，按照2023年以前达到三道红线的监管要求，佳兆业降杠杆的速度极快，远远超出市场预期，基本达标。2021年完全达标几乎没有悬念。

根据年报披露的信息，截至2020年度报告期末，佳兆业净负债率同比2019年末的144%大幅下降46个百分点至97.9%，超预期完成降负债目标。此外，现金短债比由2019年末的1.1倍提升至1.56倍。剔除预收账款的资产负债率也由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%。

净负债率和现金短债比完全达标，剔除预收款后的资产负债率已基本接近70%的标准。究竟是什么原因，让佳兆业降杠杆速度如此之快，背后隐藏了哪些秘密？

从资产负债表来看，佳兆业的净资产从2019年末的557.1亿元大幅提升至2020年末的787.2亿元。同时，其在手现金则从2019年末的370.1亿元大幅增加100.9亿元至471亿元。

其实，衡量一家企业在手资金情况主要还是要看非受限现金。佳兆业在手现金中，非受限现金则同比2019年末的309.6亿元大幅增加99.1亿元至2020年末的408.7亿元，这也意味着，佳兆业手中可动用的现金大幅增加，流动性更加充裕。

手中弹药日益充足的原因，显然跟佳兆业良好的销售状况密不可分。

年报显示，2020年佳兆业合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，再创历史新高；销售面积620万平方米，同比增长33%。

根据克而瑞数据统计，2020年佳兆业销售额排名持续上升，位居全国第24位。其中粤港澳大湾区市场表现突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。近三年来，佳兆业销售年复合增长率达24%，发展后劲十足。

良好的销售和经营带给佳兆业的直接回馈就是杠杆率的大幅下降。

按照净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产的计算公式，佳兆业的分母在不断增大，而分子却在不断变小，净负债率大幅降低就不难理解。

尤其值得一提的是，佳兆业在年报中披露剔除预收账款后的资产负债率和净负债率时，特别将13.5亿元的永续债从净资产中剔除，并将其列入有息负债一项，这样计算出来其净负债率为97.9%，很明显这是一种让自己吃亏的做法。

如果按照业内通行的计算方式，将永续债列入净资产（权益总额）中，并将其从有息负债中剔除的话，实际上佳兆业的净负债率将进一步降低至94.5%。

同理，如果将13.5亿元的永续债从总负债中剔除，其剔除预收款后的资产负债率也将从官方公布的70.3%下降为69.75%。

换句话说，如果佳兆业按照业内通行的财务处理方式来计算的话，其实其核心财务指标已经完全符合三道红线监管要求，完全变绿。

不得不说，佳兆业处理财务数据时的认真严谨态度业内少见。

同时，从债务结构来看，2020年，佳兆业严格控制有息负债规模，提升长短债比、降低融资成本、优化债务结构，保障公司的偿债能力。在未来到期债务中，1年内到期占19%，约231亿元，2年以上到期占81%。长短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6，债务结构得以进一步优化。

积极的财务策略还体现在佳兆业不断开拓境内外新型融资渠道和融资成本的持续下降。

2020年，佳兆业在境内获得ABS的额度超100亿元及境内长租公寓专项债额度30亿元；境外除优先票据外，首次在可持续发展债券框架下发行债券，共计6亿美元。

另外佳兆业的融资成本也在持续下降，截至2020年12月31日，佳兆业境内融资成本为7.4%，较上年末下降60个BP；境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。

从主要经营指标来看，佳兆业全面实施的PMO精细化运营管理策略也带来了提质增效的良好效果。

根据年报披露的数据，即便面临去年疫情冲击、各地调控政策持续加码的不利市场环境，佳兆业的核心经营指标依然实现了逆势增长。年报显示，2020年佳兆业营业收入为557.7亿元，同比增长16.1%；净利润为52.8亿元，增长26.8%；归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%；毛利润为159.1亿，同比增15%。

此外，佳兆业的资产也在持续增长，总资产增长14.4%，达到3099亿。核心指标保持两位数的增幅，经营业绩实现了高质量增长。

稳健的财务策略和优异的经营状况也使佳兆业去年获得了境内外权威评级机构的充分认可。

国际三大评级机构穆迪、标普和惠誉均给予佳兆业较高评级，展望“稳定”。另外，中诚信国际、联合资信及大公国际均给予佳兆业AA+信用评级，展望“稳定”，明晟（MSCI）上调集团ESG评级至BB，位列恒生指数内房股领先水平。中信里昂、国元国际、西南证券、安信国际、海通证券、国信证券等十数家机构券商坚定看好佳兆业集团基本面及成长性，给予“买入”或“增持”评级，并上调目标价。

展望2021年，佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆表示，2021年佳兆业将加快供货推货，集团地产业务预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，全年供货均衡。2021年地产销售目标为1300亿元，同比增长预计将再次超过20%。