中昂集团：中昂朗悦项目验收质量遭业主质疑 涉嫌虚假宣传、霸王条款等多项违规

《中国科技投资》刘亮

中昂集团进驻河南的首个项目，也是新乡市平原新区唯一一个地王项目——中昂朗悦，近来投诉不断。

2020年12月31日，开发商河南中昂地产有限公司（以下简称“河南中昂”）给中昂朗悦的部分业主寄送了一份“入伙通知书”，显示本次交付涉及的6、9、19、20共四栋楼“经政府有关部门验收合格，已具备交付条件”。

不过令业主感到疑惑的是，开发商提供给业主的交房材料中，并无房屋竣工验收备案表、消防验收合格证明等文件。

加之有业主验收后发现，自家房屋内存在空鼓、漏水等质量问题；小区部分公共区域装修也存在与合同约定不符的情况，因此对房屋交付提出质疑。在对比小区实际交付后的现实情况与此前开发商宣传时的人车分流、夜光跑道等细节后，更让业主不满情绪加剧。

就上述问题，记者已于3月9日致函中昂地产（集团）有限公司（以下简称“中昂集团”）询问有关情况，截至发稿，对方尚未予以回应。

验收质量遭业主质疑

根据购房合同，中昂朗悦此次交付涉及的6、9、19、20四栋楼的约定交付时间为2020年12月31日。业主吴兴（化名）表示，开发商在寄送给业主的交房资料中，仅提供了“物业收费一览表”“入住手续书”“入伙通知书”三份文件，证书并不健全。

吴兴强调，业主们并未收到最重要的竣工验收备案表，且认为开发商公示的竣工验收备案表实为竣工验收备案申请表，怀疑开发商是否获取了四栋楼的竣工验收合格证。对此，记者于3月9日致电新乡市住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）进行核实，工作人员表示，中昂朗悦项目6、9、19、20四栋楼已于2020年12月31日进行了竣工验收备案，这与开发商公示的竣工验收备案表中的落款时间吻合。

*开发商公示的竣工验收备案表

“如果（已经）验收了，监管部门（对房屋质量）是否起到了监管作用？”业主孙华（化名）对交房结果表达了自己的疑惑和不满。

业主的质疑并非无中生有，根据孙华的描述，小区房屋存在空鼓、漏水、下沉等质量问题和装修问题。从业主提供的图片来看，空鼓、漏水等情况直观上确实比较强烈。

*空鼓和漏水较为严重的业主家中情况

业主供图

孙华向记者表示，他曾就上述房屋质量问题向住建局进行反映，并向记者提供了当时的通话录音。根据录音中工作人员的回复，可以得知“验收是采取随机抽取的方式，通过验收说明抽取的房间已经达到了交付标准”。

不过在孙华提出是否能够公开抽取验收的房间号时，工作人员表示无详细记录，具体情况需要咨询开发商。

此外，业主丁文（化名）也向记者反映了关于装修材料不合规的情况，其在与北京清大原点建筑设计有限公司沟通后发现，中昂朗悦项目一层“设计规划使用的是石材，后期在甲方（河南中昂）的要求下进行了变更”。北京清大原点建筑设计有限公司正是中昂朗悦项目的设计单位。

从购房合同对装修材料的约定来看，外墙的装修标准也的确是“涂料、局部石材”，但业主现场观察后表示实际并未采用石材。因此，丁文直接向记者表达了自己的疑惑，他认为“中昂为了节约成本，未经已购房业主同意，私自变更装修材料”。

采访过程中，丁文还向记者反映称，他在2020年12月份的时候，通过打火机点燃的方法测试后发现中昂朗悦项目外墙保温板无法实现阻燃。在向开发商反映该问题后，开发商回复将会进行复试，但至今未告知复试结果。

合同约定涉嫌 “虚假宣传”“霸王条款”

购房合同第十五条约定，“因出卖人原因未能在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付买受人的……买受人给予出卖人90天的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任”。

类似的条款，例如第十六条还约定“买受人不得以出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由，拒绝接受该商品房”。

有了这些约定，也就意味着原定于2020年12月31日交付的项目，开发商可以无责任延期至2021年3月份；也可以自动降低装修标准，业主却不能拒绝收房。北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，上述条款属于“降低开发商的责任，完全符合霸王条款的特点”。

除此之外，购房合同中对于宣传资料的约定，也让开发商从条款上规避了虚假宣传可能带来的风险。

不论是中昂集团的官方网站，还是中昂朗悦项目的微信公众号，在介绍宣传时都提及了项目人车分流、夜光跑道的设计。但根据业主的反馈和提供的图片来看，小区存在大量地上停车位和充电桩，难以实现人车分流；也不存在夜光跑道，只是普通的车道。

根据购房合同第十一条的约定，“本楼盘所有宣传资料仅供参考……不作为商品房交付的标准，未载入本《商品房买卖合同》中的内容不作为合同约定的内容”。王玉臣律师表示，“有这个条款在，民事上确实很难去追究开发商虚假宣传的责任”。

但王律师也强调， “这并不等于开发商的行为就可以因此而合法，因为开发商的销售行为不仅受合同约束，还受相关法律法规的约束，根据房地产广告的相关规定，是不允许进行虚假宣传的”。

至于合同已经约定好的内容，开发商同样存在未能完全遵守的情况。根据合同约定，小区内规划的车位、车库以及幼儿园需要在2020年12月31日达到使用条件。

孙华告诉记者，小区不仅目前“没有幼儿园”，车位和车库也处于不能正常使用的状态，存在大量建筑垃圾和积水，地下车位也尚未划分。

*地下车库情况；业主供图

不止如此，根据合同约定，房屋最终测量面积需要以新乡市德新房产咨询测绘服务中心的数据为准，但开发商出具的《商品房面积实测成果报告书》的测绘机构却是新乡市不动产咨询测绘服务中心。天眼查显示，新乡市德新房产咨询测绘服务中心的实控人为新乡市房屋租赁市场管理办公室，与新乡市不动产咨询测绘服务中心的主管部门并不一致。

值得注意的是，开发商出具的《商品房面积实测成果报告书》中的实测面积与业主购房合同中所记载的预测面积完全一致，引发不少业主质疑。“房屋的实测数据和预测一模一样，一点误差都没有，哪家‘神仙’盖房，没一点误差？”孙华对此表达了疑惑，认为河南中昂存在欺骗业主的可能。

据记者了解，目前部分业主正在集资委托新的测绘单位对房屋面积进行重新测量，有业主表示将会依据法律手段进行合理维权。