碧桂园产城五周年：产城融合走到末路？

导语：3月25日，碧桂园发布2020年全年业绩报告，表现不俗。全年实现总收入4628.6亿元，实现毛利1009.1亿元，实现净利润约541.2亿元。报告期内，碧桂园净借贷比率为55.6%，已连续多年低于70%。

工业互联网时代的效率不言而喻。手机下单后，系统进行订单排程、库存检查等工作，确认后自动生成任务工单，包括分拣、搬运、激光雕刻等在内的十几道工序实现了无人操作，仅用5分钟，一个精美的相框出炉。

这是赛意信息工业互联网示范线的操作流程。创立于2005年的赛意信息，从顺德起步，目前是在全国拥有十多个分子公司和交付基地的上市企业。2021年3月，赛意信息研发总部入驻碧桂园产城运营的顺德新能源汽车小镇。

赛意信息只是进驻顺德顺德新能源汽车小镇的企业之一。碧桂园集团佛肇区域发布的2020年佛肇产城招商业绩显示，2020年1-11月，碧桂园佛肇区域在佛山实现写字楼签约面积11.39万㎡，占全市签约面积的36%，引进企业154家。

碧桂园产城留下了30个“炸弹”？

一切都看似正在朝着更加美好的方向前进。然而，最近，不好的消息传来。公号“产城观察网”的文章称，碧桂园产城解散已经不是新闻了。亿翰智库产城运营事业部研究总监黄新云在文中分析认为，碧桂园产城留下了30个“炸弹”。

2016年，碧桂园集团正式提出产城融合战略，以产促城、以城兴产，先后在全国布局24个产城项目。预计2021年，碧桂园在佛山布局的5大产业园区，企业年均创造产值达20亿，将带动6000多名人才就业。

身处碧桂园集团“大本营”，碧桂园佛肇区域产城率先在佛山顺德、禅城、三水、南海布局落地顺德新能源汽车小镇、世纪滨江、佛山双子星城、广佛上城、广佛里智慧慢城五大产城项目，总用地面积超千亩，总产业载体超百万方。

五年前，当碧桂园宣布全面进军产业地产时，其目标是在国内布局100个项目。实现环渤海、长三角、珠三角、海西区、北部湾、中部城市群、成渝经济圈的全布局。彼时，全国的地产商都在谋求转型，产业地产成为他们的首选。

而园区荟（ID：biaozhunpark）根据碧桂园产城官网的资料统计，目前碧桂园产城在全国的12个城市中，布局了24个产城项目，仅完成其目标的五分之一。目前开发总面积达到2530.83万平方米，约为3.79万亩，71%的项目为写字楼业态。

科技小镇是碧桂园进军产业地产的开端，其首个项目碧桂园潼湖科技小镇就坐落在广东省惠州市惠城区。主要是为了承接深圳外溢创新产业以及不断扩张的购房需求。当时的计划是在深圳周边的临深片区打造10个类似的综合产业项目。

得益于一直以来深耕三四线城市，碧桂园对其产城融合的经验非常自信。作为碧桂园产城融合战略的载体，“科技小镇”一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，占地2-5平方公里，最大的特色是生态、智慧、创新。

对于科技小镇的目标收益，碧桂园认为，主要来源于4个方面的经济效益：第一个是成为经济周期的对冲机制和稳定器，第二个是成为优质土地和优惠政策的重要来源，第三个就是成为中周期利润的重要来源，第四就是成为相关业务的重要来源。

从最初的100个产城项目目标，到如今的业内人士文章所称的30个（编者注：碧桂园产城项目实则为24个）“炸弹”，碧桂园产城到底经历了什么？

地产商的产业地产模式集体沦陷？

近几年，房地产开发商陆续加入产业地产转型探索的阵营，谋求新的利润增长点。华夏幸福算是较早进入产业地产的地产商。2017年，万科收购普洛斯、泰禾入股北科建，招商蛇口联姻武钢，地产商大力布局产业地产的趋势日趋明显。

同年，中央经济工作会议指出“要引导特色小镇健康发展”，很多地产商顺势进入了特色小镇的开发与运营。不过，大浪淘沙，2018-2019年万科解散产城团队，华夏幸福撤销产业小镇并入产业新城集团。向产业地产转型并不容易。

随着摊子的越铺越大，以及政策对于房地产市场的压制，地产商尤其是头部地产商的现金流极度紧张，产城业务逻辑与高周转企业不匹配的矛盾越来越突出。产城业务周期过长、严重沉淀现金流，与高周转基因的开发商并不匹配。

华夏幸福年初的困境即使如此。进入2021年以来，华夏幸福先后新增3次债务未能如约偿还的情况，本息金额累计高达近200亿元，涉及银行贷款、信托贷款、债券、债务融资等债务形式。到期需偿还融资本息金额已蹿升至700亿。

同样陷入困境的还有亿达中国。这两者的共同点是，同为民营企业，成立时间超20年，都曾急速扩张，走出住宅和园区并举的模式，而且房产销售是他们共同且最主要的收入来源，一旦销售回血受阻，产城危机随之而来。

不过，相比华夏幸福和亿达中国，碧桂园的现金流情况则要好很多。

3月25日，碧桂园（02007.hk）发布2020年全年业绩报告。截至2020年12月31日，碧桂园实现权益合同销售金额约5706.6亿元，同比增长3.3%。全年实现总收入4628.6亿元，实现毛利1009.1亿元，实现净利润约541.2亿元，表现不俗。

截至2020年12月31日，公司有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，相较上年底下降了11.7%。报告期内，碧桂园净借贷比率为55.6%，连续多年低于70%，公司杠杆持续处于行业低位。截至2020年底，集团可动用现金余额达1836.2亿元。

目前，碧桂园已获穆迪和惠誉两家权威机构的投资级评级，在国内民营企业中屈指可数。碧桂园良好的企业信用水平赢得更多投资者的认可，期末平均融资成本为5.56%，相较2019年底下降了78个基点，融资成本进一步降低。

明显优于华夏幸福和亿达中国的数据，难以明了碧桂园产城解散的真正原因，或许，这真的只是个传言。

从碧桂园产城看产城运营商如何解困

目前地产商的产城融合模式主要分为三类：一类是隶属于地产集团下，作为地产集团拿地抓手或产品价值提升角色；一类是与地产集团平行，作为独立业务板块进行发展，在发展中主要承担资源整合者角色，即地产集团亦是资源整合方向，较为典型的是碧桂园产城；还有一类是构建控股不控权的相对独立主体，仅对发展进行战略管控，谋求中长期多元化发展，如金地集团旗下的威新产业。

亿翰智库产城运营事业部研究总监黄新云分析说，碧桂园做产城从来思路不是下场干产业，而是资源整合，这是个好思路。“专业的人做专业的事，各司其职，各守其位，共同发展，收益分享，其实是挺好的思路。”黄新云说。

他以潼湖科技小镇为例分析，潼湖项目产业运营都是由中城新产业负责的，其中更是不惜分给中城新产业一些股权，产业方面整合了思科采用的是下3个亿订单方式做的资本招商。而碧桂园自身主要做的住宅开发建设。

在后期这个模式再做了升级，即碧桂园产城变为独立板块，地产也只从项目中获取固定比例利润，而自身拥有了一定比例的收益留成，这样有利于发展自身团队，从一个内部服务的乙方角色，逐步转化为甲方角色。

在黄新云看来，碧桂园产城还有一个不错的思路是“灵活的产业招商补贴”。产业在碧桂园产城项目上可以获取3重补贴，一重来自政府即从政府端获取产业承诺的补贴；两重来自碧桂园，即资产增值差价和现金流补贴。

碧桂园产城战略中的“标杆产品”+“现金流产品”并存思路也被黄新云认为是不错的思路。他表示，现金流产品支撑短期发展，标杆产品立足长远支撑长期发展。其实产城运营商都这样干，关键在于标杆项目是否足够标杆。

对于地产商而言，产业应该选择高增速产业，从中国产业增长总体数据来看，每年平均增长大致是5%左右，其中传统制造业增长仅为1-2%，真正实现高增长是战略性新兴产业，聚焦战略性新兴产业将帮助企业规避风险。

地产与产业双轮驱动是未来方向。产业绝不能是长期不盈利，进而成为地产板块的拖油瓶。产业+地产的过程中，前期可以以地产补贴产业，支持产业前期的发展，中长期必须要使得产业板块具备“投-融-管-退”的全周期闭环。

从这些点来说，地产商的产城融合未必到了末路，扛过去或许就是另一片天地。