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房地产短期看金融，一看流动性，二看信贷。
2020年在低利率和货币宽松的推动下，房地产市场复苏对去年3月以来的这轮经济复苏贡献明显。随着2020年6月份以后货币政策回归正常化、边际收紧，房地产销售和投资均面临回落压力。
根据经济学家，任泽平团队研判，今年3月份流动性拐点已经显现，经济存在较大滞涨风险。对此，任泽平发表文章，使用的标题是《滞涨来了》！
信贷收紧大势所趋，房地产信贷在去年最后一天爆出重磅新闻，银行被划分为五档，分别考核房地产贷款占比和个人住房贷款占比两条红线。随后，银行遭遇房贷额度紧张、“提前还贷”、严查“经营贷”、“放款周期延长至6个月”、“首套利率奔6”……此类新闻占据一季度楼市各大头条。
3月22日，成都新政落地，又一信贷收紧政策“石锤”。
此次调控祭出“提高首付”的雷霆手段，都说房地产短期看金融，这也是能“最快见效”的调控工具。
01
今天我们就信贷这把“杀手锏”，接着说3.22成都楼市新政带来的影响。
从去年此轮调控一开始，我们就强调，总体来说，调控对刚需是友好，对改善来说难度会比较大。
去年11.24新政确定“无房优先”后，相信大家对“刚需利好”这一判断的体会更加深刻。此次“3.22新政”，也体现出“无房”“有房”区别对待，精准施策的调控思路。
上图红色部分为新政前后有变化的内容，其余则是新老规则一致的内容。
新规的信贷变化，归纳成一句话就是：现手上房源数小于2套的（0或1）家庭，贷款已结清视为二套房处理。
但是，这个贷款已结清的二套房，首付的比例又和贷款未结清的二套房不一样。
具体是，贷款未结清的二套房“适用老规矩”，首付6成，高新南和天新7成。新规里面，已结清的二套房分为两种，普通房首付4成，非普通房（面积144平米以上）首付5成。
你看，买房能贷款的情况，首付从3成到7成，每一档均有对应群体入位。
不得不说，在精准施策理念之下，调控是越来越精细化。
02
那么，这个信贷新规对谁的影响最大呢？
很显然，首付3成的无房无贷，首付6/7成的二套未结清家庭，是没有影响的，新老规矩一样。
遭受影响最大的是，结清贷款，房产少于2（0和1）套的家庭。这部分客群，基本对应的是刚改和改善群体。
无房，但有过贷款的刚改；有一套已经结清，想置购第二套的改善；这两类人群贷款规则变了。
这两类人群购买不同产品首付比例也不一样，普通住宅首付4成、非普通住宅首付5成，说明调控的思路是鼓励购买中小户型，要购买144以上的大户型，首付比例更高。
最近几年市场大户型趋势较为明显，在售新盘改善大户型占比较大，提升大户型首付比例，会使“打新”热度有所降低。首付提高杠杆降低，从历史情况来看，效果还是较为明显。
新规还将产生另一个潜在影响。
按照老规，很多人在买第二套房时，会考虑把首套结清，这样第二套房就能以首套标准首付3成。按照新规，即便你结清首套，二套房将按照二套标准贷款，首付4成或5成。
比如，首套房已经买了10年，现在剩余贷款只有50万；准备购入的二套房200平米600万。按照老规，还了首套贷款50万，只需首付180万，便可以拿下，总需资金230万。按照新规，还了首套贷款50万，还需首付5成300万，总需资金350万。如果不还首套50万，那么二套则需首付6/7成，总需资金360万或420万。
在新规之下，换房群体的成本大大提升，加上严查首付资金来源，经营贷等“组合拳”，即便热钱多但要流入楼市获利也越来越难。
在信贷收紧，资金成本大幅上升之后，不少人会考虑换房的紧迫性，或者直接放弃换房。
03
大家应该都已经注意到，此次差异化信贷政策涉及的范围并非是全成都，而是“四川天府新区成都直管区、成都高新区（包括高新区南部园区、高新区西部园区）、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等12个区域。”
也就是我们常说的5+2主城+5个二圈层。这12个区是成都最热，最重点的购房区域。
所以，这也是差别化调控，精准施策的体现之一。那么，它的影响是什么呢？
不利的一面，上面已经说了，对刚改和改需不利，但对刚需有利，竞争小了嘛。
从区域来看，对一二圈层不利，对三圈层有利，三圈层的贷款政策不变，相对仍然宽松。加上这些年部分三圈层已经通地铁，也在积极融入中心城区，居住价值有所提升。比如新津、都江堰、崇州、简阳等三圈层有可能迎来一波新政之后的外溢购买潮。
从产品来看，信贷新政只涉及住宅。所以，接下来部分商办产品，比如商办类的别墅、商办大平层、公寓、甚至写字楼会有更好的机会。
另外，二手房市场由于同样受差别化信贷新政影响，购买门槛同步提升，总体来说购买热情短期内会有所下降。
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主编：邱 薇
主笔：代 维
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