济宁|房价涨幅70城上年第六、今年第二！为何表现如此“优秀”

2020年至今，济宁的房价表现在国家楼市监测的70个大中城市中极为吸睛。我们以《2020年12月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》与上年对比，济宁2020年全年房价涨幅达到11.2%；全国70城排名第六位；2021年1-2月的监测数据中，济宁更以5.9%的涨幅霸居70城第二把交椅。

如此“优异”的表现，直教同省兄弟青岛、济南和烟台“汗如雨下”。尤其是山东的扛把子“大哥”城市济南，在全国房价又一轮的普涨态势下，还在零轴上苦苦挣扎，眼看着济宁一路北上绝尘而去。

为什么济宁如此“出色”，房价涨幅如此巨大，究竟谁是推手？

PART 1 先了解一下70城房价涨幅状况

文章开篇提到，济宁最近14个月的房价涨幅是惊人的。为了让大家有一个更加直观的感受，我们根据国家统计局发布的2020年和2019年相关数据，制作了2020年度70城房价涨幅情况图表如下：

由上表可见，济宁2020年新建住宅价格在70城中排名第六位，仅次于银川、徐州、唐山、西宁和西安五市；同作为国家房价监测城市的同省兄弟城市烟台、和青岛，房价当年涨幅分别为7.7%、4%，而省会城市济南甚至较上年末下跌了1.5%。

再看2021年1-2月房价情况。

2021年1-2月，济宁房价承上年之势，再上一层楼，力挑徐州、西宁、广州等市，一举夺得亚军宝座。反观烟台、青岛和济南，较上年涨幅排名并无起色，甚至烟台从上年的第17位下滑到了29位，青岛仍固执地盘坐于45的位置，只有济南似乎感觉到了一丝“羞愧”，“奋起”提升了6个排位，并从下跌榜中挣脱了出来，房价趋于稳定。

如果看这14个月的累计涨幅，其结果不是以上数据简单的相加，因为基数是不同的。但无论怎么说，济宁的房价上涨都在全国以及山东省内是“出类拔萃”的。

房价涨幅，我们必须从分几个维度辩证来看待。在全球及全国货币宽松导致房产作为天然兼具居住属性和金融属性的大宗资产来说，上涨是正常的、可以理解的。但一个城市的房价上涨如果特别地夺目，必然是有原因的。

或是城市经济发展推动，或是城市居民收入增长的体现，也有可能是压抑的需求爆发，以及是过去房价较低而形成的补涨因素。

济宁属于哪一类呢？我们看下文分析。

PART 2 是经济超高速发展提高了预期？

城市经济发展，需要一个较长的周期数据才能较为准确地反映。我们以2015年为基数，观察十三五规划的五年GDP增长情况。由于城市经济总量受到城市行政管辖面积和人口规模等诸多因素的影响，所以GDP总量指标对于每个城市居民的获得感是没有意义的，我们必须以人均指标来观察。

2015年末，济宁GDP总量4,013.1亿元，其时该市常住人口829.92万人，人均GDP为4.8万元。最近五年的发展情况，我们将济宁与青岛、济南和烟台四个城市放在一起来观察，看下图：

从上表可以看出，十三五规划的五年间，青岛、济宁等四市人均GDP均有不同程度的增长，但济宁的人均GDP产值明显大大落后于其他三个城市，甚至在2020年末尚不足全省第三的烟台人均GDP的一半。我们看一下具体的五年增长率：

以上四城中，济南由于2019年吞并的莱芜市导致其增长率明显高于其他四城，这是个例外，我们不谈。从具体的增长率数据来看，济宁五年仅增长11.2%，明显落后与烟台和青岛的26.2%和27.7%。

因此，济宁房价的高涨幅不可能是经济增长驱动预期导致的。

PART 3 是居民收入实现了较快增长，导致购买力增加驱动房价？

当人的钱袋子里有钱了，国人多年以来的消费习惯就是“购房置地”，这是植入民族基因的一种东西，很难改变。但前提必须是有钱了，更有着明天更有钱的预期，才能让人们萌发买房置业的欲望。

我们从两个方面来分析。一是现实的钱袋子，就是指城市居民的住户存款，毕竟买房是需要动用银行存款才能付诸实施；二是钱袋子的预期，我们可以看地方统计局发布的城镇居民可支配收入和“城镇非私营从业人员平均工资”变化，两者相互验证可以更加准确地得出判断。先看下图：

上图是四城2015、2020年两个年度的住户存款总量数据对比，其中济南仍然有前文所述的因素存在，仅作为基础数据提供，我们只需要了解即可。重点仍然是人均数据，看下图：

可见，烟台稍逊于青岛和济南，但与济宁相比，后者明显大大落后了，无论是人均存款绝对额还是最近五年的增幅。但我们观察其五年增长率，其实济宁是稍高一些的，尽管四城相差无几。如图：

图中显示，四城居民人均存款五年增长率均在52.1-54.65%之间，济宁位居第二位，分别高于青岛和济南0.7、1.7个百分点，几个城市之间并没有形成较大的差距。

济宁城市居民人均银行存款5.2万，低于其他城市，五年增长率也并不特别突出。由此可见，这不能成为推动购买力增加、促进置业欲望与能力的因素。

我们再观察居民收入维度的变化：

上图包含了2015和2020年两个年度城镇居民可支配收入和城镇非私营在岗职工平均工资两个维度的数据变化。从以上这两个方面看，济宁均是四市最低的，这与城市经济正相关，并不意外。重点还是观察增长率的比较，如下图：

从上图看，济宁居民可支配收入五年增长率为37.6%，低于青岛、烟台，高于济南，列第三位；城镇非私营在岗职工平均工资五年增长率为38.4%，大幅落后于济南和青岛，高于烟台，也是位居四城第三。

这样的收入增幅，与济宁的房价涨幅领先同样是不匹配的。也就是说，收入增长因素也不是推动房价大幅上涨的主因。

PART 4 是历史房价过低导致的补涨吗

确实，如果仅仅是从一个短周期来观察房价，往往会受到不同城市不同的楼市周期影响，容易导致一个错误的结论。我们放大观察的时间周期，同样以十三五规划的五年为期限来观察，便可以发现是否是历史房价过低带来的补涨。

为了更加准确地研究，保证结果的真实性和科学性，我们根据四城地方统计局发布的统计年鉴中2015年度全年住宅销售面积与销售额来计算出全年成交均价，并观察五年涨幅。这不同于其他渠道的时点价格，大家要注意区分。

上图为2015年度的四城住宅销售数据，由此我们可以知道青岛、济南、济宁和烟台四个城市当年全部成交住宅的均价分别为8436元/平、7531元/平、4011元/平和5624元/平。

当前，2020年以上数据只有青岛和济宁两市完整发布，济南仅公布了2020年住宅销售面积，且未能查询到烟台的相关数据。我们从中国房价行情网查询了四城目前的时点房价数据，青岛、济南、济宁和烟台分别为1.65万元/平、1.47万元/平、0.7808万元/平和1.05万元/平，据以计算其五年房价涨幅情况如下图：

由上图可以看出，尽管2020年及2021年的前2个月，济宁房价涨幅远高于青岛济南和烟台三市，但从五年的周期来说，仅仅是追平青岛和济南的涨幅。也就是说，是济宁的历史涨幅低于其他城市而在这一年多的时间中进行的补涨。

毕竟，济宁作为山东省排名第六位左右的城市，当前平均房价不足八千元，已经远远落后于全国2月末1.1万元/平的均价。

【结语】

综上研判，济宁房价最近14个月的“暴涨”，一是源于货币扩张推动而导致的全国房价上涨大潮；二是由于其历史房价较低，在这波浪潮中领先补涨。

第一节附表涨幅榜中，银川、徐州、唐山、西宁等城市排名靠前，也从侧面说明了这一点。

但通过上文的分析，我们也注意到目前济宁的补涨已经完成，是时候管控一下了。否则容易出现上涨趋势下的超买现象，从而进一步推高房价。

这既不利于人民群众的幸福感、获得感，也不利于双循环模式下的经济发展。