负债率激增，  三巽控股“又双叒”冲刺IPO

三巽控股前后三次交表之后，时至今日其最新招股书仍在“处理中”，可谓一波三折。

撰文/何嫱

出品/每日财报

巽，本义为八卦之一，代表风。《易·说卦》有“巽为木，为风”，故名。衍义有同“逊”，意思为谦让恭顺。从其名称里，可领略到创始人的古风情怀。

然而，三巽控股在赴港上市这件事上，并没有一路顺风。三巽控股在2019年10月27日在港交所首次递表。一年之后的2020年4月27日再次递交招股书，六个月之后（10月27日）再次递交更新数据之后的第三份招股书。前后三次交表之后，时至今日其最新招股书仍在“处理中”，可谓一波三折。

负债规模持续攀升已触及红线

积极冲刺IPO的背后，三巽控股近年来的业绩发展也备受关注。数据显示，2018年三巽地产以100.1亿元的全口径销售额位列房企第130名，而2019年TOP200已不见其身影。

据显示，2017年至2019年及截至2020年5月末，三巽控股的流动负债分别为32.99亿元、72.31亿元、115.67亿元、127.89亿元。三巽控股的负债总规模也从2017年的34.46亿元上升至2019年124.96亿元，截至2020年5月末，总负债再攀高峰，至140.39亿元。

同时，三巽控股的融资成本也在增加。数据显示，2017年至2019年及及2020年前五个月，三巽控股的融资成本分别为670万元、860万元、4430万元、1000元及300万元；未偿还借款总额分别为5.14亿元、7.1亿元、17.57亿元及20.78亿元，借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%、12.3%及10.4%。

值得注意的是，三巽控股的资产负债率持续攀升。招股书显示，2017年、2018年，三巽控股的资产负债率分别为132.6%、140.5%，截至2020年5月31日，三巽控股资产负债率由2019年末的204.0%显著增至224.7%。

三条红线规定，房企的资产负债率不得高 70%；净资产负债比率不得高于100%；现金短债比不得低于1.0。按此标准，三巽控股截至2020年5月31日的资产负债率为84%，净资产比率为24%，现金短债比为2.2，踩了两道红线。

囿于三四线城市难摘安徽标签

自2004年成立以来，三巽控股就致力于深耕安徽省的房地产市场。尽管三巽控股于2018年将集团总部迁到上海，开始全国化布局，但从现有业务分布来看，三巽控股仍然严重依赖安徽省，区域布局较为单一，并未摆脱地域色彩。

数据显示，截至到2020年7月31日，三巽控股的总土储约440万平方米，其中发展中的规划建筑面积约360万平方米，持作未来发展的估计建筑面积约74万平方米。

根据安徽省房地产商会统计，2018年在总部位于或主要市场在安徽省的房企中，按新增土地储备计，三巽控股排名第一。公司业务仍聚焦于安徽省内滁州及明光、亳州等三四线城市。

由于房地产是其唯一主业，土储和销售业绩规模几乎直接决定了三巽控股的营收水平。数据显示，三巽控股2017-2019年的营业收入分别为2.63亿元、7.24亿元和31.09亿元，截止到2020年5月31日，三巽控股录得营收约8亿元；而同期的归母净利润分别约-0.06亿元、0.58亿元、4.42亿元和0.59亿元。显然，总体营收和利润增长率较高，但是，囿于业绩基数较小，企业整体的规模并未能实现大的突破。

换句话来说，像三巽控股这样的地方性房企，由于业务布局主要集中在地方、尤其是三四线城市，整体的业绩必然受限，即便三巽控股的土地储备随着销售规模不断扩大，但其盈利能力并不稳定。

三递招股书赴港IPO谋求出路

自从房地产行业划出“三道红线”之后，中小规模房企融资愈发困难。但头顶红线，中小房企还是不得不加快融资和销售回款。疫情爆发至今，中小房企对于赴港上市更是表现出积极的态度。

据不完全统计，从2019年开始，内地中小房企开始扎堆在香港申请上市。除了“来自上海”的三巽控股，截至2020年6月，已递表的还有大唐地产、港龙地产、鹏润控股、上坤控股、领地控股、中国文旅、实地地产、详生地产等。毕竟，上市可以获取更多的资本利益，补充资金。

三巽控股之所以要三次在香港递表谋求上市，最直接的原因亦是出于资金需求。现金流紧张是三巽控股目前面临的难题。招股书披露，2017年至2019年，三巽控股经营活动所用现金流量净额分别净流出约为4.84亿元、4.21亿元、19.13亿元。

另外，香港市场上市较宽松，对盈利要求相对较低，赴港上市不需要排队，上市周期相对较短。

然而，港交所同期也在收紧中小房企上市的准入。香港市场投资者本来不喜欢内地房企的高周转模式，而中小房企经营规模有限，投资风险更大，因此其在港市更不受欢迎。

和诸多中小房企一样，三巽控股也想获得资本市场的支持，来支撑未来规模性扩张。但就目前来看，三巽控股不仅想象空间有限，过高的杠杆还令其经营风险丛生。第三次赴港上市之路能否成功，《每日财报》将持续关注。