在武汉，商铺能买吗？终于有人说实话了

　　这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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　　提问：您好房姐，武汉关谷青年汇，开发商打算开发吃喝玩乐一商业区，现在引进了，星巴克，肯德基，麦当劳，贤合庄，一些品牌，正在装修中，商业区对面有3所大学，这边住宅小区体量小，主要是做学生的生意，有投资商铺欲望，又怕风险太大，因为第一次接触商铺，希望房姐分析一下，可不可以投资这里商铺。谢谢

　　回答：你好，感谢付费！

　　关于投资商铺：

　　一、市场上商铺的几种典型:

　　1、临街商铺。就是主干道上、商圈外延周边分布的一些临着主街的商铺,主要靠来来往往的路人消费,需要固定的人流量支撑

　　2、社区底铺。就是分布在小区外围,一般1-2层,主要靠社区住户日常消费来支撑

　　3、综合体商铺。就是单独的、大型综合商业体内的商铺,一般有统一管理运营,比如万达广场、360广场、丹尼斯等等

　　4、远郊外迁市场，功能明确、集中分区。

　　二、投资商铺如何赚钱？

　　1、 靠升值来赚差价；

　　2、租出去收租金；

　　3、自己开店做生意用

　　三、为什么投资商铺赚不到钱

　　1、 市场上的商铺货量太大，库存太多，10年都卖不完

　　2、 价格上涨难，5年不涨反跌

　　3、 二次交易税费太高，即便价格上涨了，差价也被税费吃掉了：增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得税等，基本高达总房价的20%

　　4、 外迁市场难，分割式概念商铺、包租商铺不靠谱

　　商铺如何买？

　　1.看自己资金体量，如果此商铺总价占自己资金总量的20%以内是可以的。

　　2.要考察商业街的租金和有效人流

　　3.买入的商铺税高，单价一定要足够低才行

　　4.租金年化收益如果达不到6%就不建议投，因为流通行太差

　　总结:现在疫情期间，商铺位置好，带租约，租金也可以，只是单纯的因为业主缺钱才卖商铺，那就大刀去砍，价格合适就买，不合适就不买。商铺是极难变现的，融资属性也差，他缺钱时没有太多的谈判筹码。 以上数据都考察清楚了，租售比能达到要求，可以入手。否则建议继续买住宅。

　　提问：新人首问：房姐你好，坐标重庆，情况如下： 1.我名下一套位于空港新城的泽科港城国际一期高层，建面97平现自住，有公司jyd 83w，目前还lx，4.53%； 2.老公名下空港红树林小区一套87平小高层，无dk，老人住 3.夫妻jlh状态，我zx好他zx不好，资产都是以我的名义贷款，公司法人也是我。 4.目前想换改善型住房，看上南滨路中海十里长江一套临江精装大平层带花园，套内单价约3.1w，总价值527w，首付需170w 5.二人共同经营一个制造业公司每年约能拿出50w子弹，但今年因投资了项目一次性拿不出这么多子弹付首付（每月抽调10w没问题） 6.有两套在合川清平镇中微汽配城的门面，付了50%首付款（50w）2年，还没能拿到证，签了购房合同，焦灼状态 问：我们应该怎么重新配置手里资产才能最大化重新分配选择，以便能买到临江改善型住房？是现在贷款购置十里长江的高层小三房1-2套用于投资增值，3-5年增值后卖掉，还是处理现在手里的资产直接买大平层？但是又想和老人分开住，是不是该把不好的资产尽快处置掉更换区域（如红树林片区那个老房子） 谢谢房姐

　　回答：你好，十里长江继承了中海的高价传统，江景位置一般，距离地铁太远。综合配套和人员聚集都不太好。 自住喜欢就好，投资不建议。 综合考虑，建议出手红树林，置换橄榄郡

　　回答：你好，感谢大额赞赏！ 中海万松九里这里是武汉最早的富人区，自 2005 年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最顶尖的白领群体，西北湖一时风头无两。当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。但是中海附近有大量的老破小，居住环境不佳。 最近几年二七滨江的热度超越了西北湖，成为武汉豪宅区的代名词，万科御玺滨江环线位置不错，板块新，统一规划利好多，虽然价格偏高，但短期内二七滨江会继续保持热度，居住环境也比中海好不少。 这2个楼盘对比，优先万科御玺滨江。

　　提问：房姐姐，锦绣龙城有套总高6楼的5楼楼梯房，房龄十年，108平158万，这个价格笋吗，另外小的中介公司交易不走贝壳，但是佣金低，跟这种公司合作，有什么需要注意的地方呢

　　回答：这套房是市场价啊，不笋。 一般大的中介公司的中介是不会走私单的 小中介走私单的多。区别是出现啥问题你无法投诉，要是业主靠谱一般都没事，要是业主出啥状况，你会比较被动 现在的情况是大部分业主因为不出中介费，除非房子不好卖，不然他们也不一定愿意配合你走私单，毕竟走私单业主心里也没底。 小中介签约需要注意合同、委托协议以及违约金等，确定好合同细节，以及各个节点的费用。小中介的佣金低，但是大多数中介费点位很低的中介，都会在贷款费上把利润捞回来，先跟小中介确定好合同细节，以及各个节点的费用。

　　提问：亲爱的房姐，新人首问。前面问过一次，但没用这个特权，不知道还可以用不？本人坐标山东潍坊，家庭年收入24w。手中子弹100，债券50，预计年中可收回。现住宅145平卖价155万左右，还有首套房贷15万。有套期房162平一次性付款，在高新区管委会周边，明年春天交房，现周边一手房价8200左右，预计4年后1.2左右。目前想200万左右买套改善房，贷100，意向区域谷德广场周边都是10年的次新，越大的越贵；现住房尽快处理可回子弹140。有两个方向：一是去燕郊买嘉都一手，尽量多贷款；二是去嘉善淘一下一手或二手；若有剩余资金趁现在市场不好在潍坊高新区再入一套140的准现房。潍坊最近便宜在80万以下的和品质楼盘大房大户型才有客户，其他的都不卖。上次问您是建议上海，但是房票解决不了，毕竟我们夫妻也年龄大了，想4年后根据孩子就业城市再做决择。这样把潍坊162平的和后面投的房子卖掉再给孩子做sfsd。思路可否？请指教！

　　回答：你好，感谢付费！ 山东只有济青可买，潍坊是最不可买区域，供应大，区位尴尬，同时被济青吸血人才外流严重。4年后1.2左右太理想。 燕郊嘉都回避 嘉善回避 这类环一线城市都不是优质资产 可以考虑北京找渠道办工作居住证，济南 杭州 武汉 重庆 这些城市的限购都不严，可以重点考虑。潍坊自住留1-2套自己喜欢的自住，剩下的都建议出手。

　　房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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