调控接连PLUS，未来房地产行业将如何发展？

今年以来房地产行业大事情不断，房企高管离职如走马观花，调控的深度和广度如雨点，房地产行业进入到稳定，精细化运营时代，城市房价分化会越来越大。

下面都是重点，不啰嗦。

从数据看，房价上涨方面，深圳这个扛把子，2021年1月二手住宅同比涨幅达15.3%，价格涨幅领跑全国，已经到了相当高的区间。

不过深圳的后续很难普遍大涨了，毕竟现在的主基调是房住不炒，1月下旬密集调控出台及春节周影响下，预计深圳房价总体看价格上涨动力走弱。

不过像核心地段的优质海景房、优质学区房还有上涨潜力，顶豪因为稀少，加上粤港澳大湾区的红利加持，有走慢牛的潜力。

当然顶豪这方面受众更注重的是体验，毕竟顶豪这个层次的人，早已经脱离了基础的住的需求，更多的是注重实地的体验感、氛围、环境。

当然什么商品都是有价位的，这世界上没有一直上涨的房价，也没有一直上涨的股票。

房价太高被调控，股票盈利的人太多套现走人，股价下跌很正常。

资本的本质就是逐利。

而股价被套的很多都是听股评的、看见前几天股价上涨，有赚钱效应头脑一热在高点进场了，市场里面的小白，萌新还是不少人。

股票市场本来是不产生钱的，有人赚就有人亏，听信网络信息知道赚钱进场火中取栗的，往往都是击鼓传花游戏里面接最后一棒的。

见怪不怪。

当然股票价格下跌也不会一直跌，最终还是要看基本面和预期的利润，绝对股价最终走多远。

房地产市场呢，和股票不一样，有调控底不可能一直下降，毕竟地方还指望卖地赚钱，房价太低了会影响银行的贷款不利于社会稳定。

所以房价总体稳是主基调，但是顶豪因为资源好，还有一定走蛮牛的潜力。

房地产行业方面，因为调控升级，最根本的调控出现了，大招已出。

房地产是密集型行业，而近期涉房贷款大幅度收紧。从广东到海南，再到上海，好几个省传出要上调房地产贷款集中度上限的消息。近期浙江、山东、四川和辽宁也紧跟其后。

广东将对辖区内（除深圳外）的第三、四档银行房地产总贷款占比上限调高2个百分点，个人住房贷款占比上限调高2.5个百分点。

上海分别调高了第三、五档相关的监管指标2个百分点和1.5个百分点。

海南上调第三档房地产贷款占比上限2.5个百分点至25%。浙江、山东、四川和辽宁也进行了类似的操作。

近期，全国不少地方的个人贷款利率开始集体上浮。贝壳数据显示：今年2月初至今，全国52个主要城市首套房贷利率5.32%，二套房贷利率5.60%，环比均增加3个基点，且增幅大于前两月。

广州银行在其招股书中所披露：“其房地产业贷款余额占其公司贷款总额的比例基本均在20%以上，本地中小银行在房地产业贷款的情况存在共性”。

这可不是总体的资金面在紧张，因为LPR已经连续10个月未曾变动了。

监管适度放松

好在监管近期又适度放松了，部分热门地区就在适度的范围内，放松了一点点对小银行和农村金融机构的监管。毕竟房地产领域的资产还是比较优质的，在金融风险总体可控、保证房住不炒的情况下，监管还是可以考虑放松的。

其实各地央行分行，银保监局，上调房地产贷款集中度上限的最根本的目的是，提前为中小银行流向房地产行业的非标准贷款回表形成信贷做铺垫。

说白了就是之前银行通过给房企的钱，也就是“非标资产”，现在要逐渐 “回表”。

可见调控虽严，但还是给了缓冲的时间。

在2021年底之前，这些回表的资金不会纳入房地产贷款集中度管理。给银行一个合理的预期，让他们稳定好这些钱的回表速度。

但这主要是在帮银行，利于社会稳定。

从房地产行业看，现在房子动辄百万、千万，贷款利息一加利息暴增，买房门槛大增，可见未来房企们更需要精细化运营。

遥想当年，万科说过闻名业内的活下去，当时的背景是，当时万科一面说活下去下面大举抢地。

不过活下去，放在当下，对于很多中小房企来说，很合时宜。

因为房住不炒，未来会贯彻到底。

百忙之中，随笔。