企业测评 │ 城家—逆势稳健增长，增加多品类布局

城家，成立于2015年。城家的创立，是华住集团对接存量资产运营和存量资产提升的重要布局。企业定位为专业的品质住宿资产运营商，以多元产品匹配市场需求，源自华住集团基因，打造高坪效住宿产品。2020年受疫情影响，行业整体开业增速明显放缓，城家积极拓展产品线，拓宽客户面，逆势增长表现亮眼。

以下本文将从商业模式、企业布局、项目运营、产品打造、及未来发展等多维度全面解读城家。

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背靠酒店客户体系，聚焦资产运营

城家，是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌，作为带有酒店系基因的资产运营商，城家切入长租公寓市场的思路已逐渐清晰，即专注做好资产运营和产品打磨，以链接头部资源，打通存量物业市场。用资产运营的思维，推动租赁市场供需两端的高质转化与发展。为上游资产保值，创造稳健收益；为下游提供品质化，多元化的住宿需求。

城家目前已在全国一二线城市布局了超150家物业，超2万余间房源，服务了20万人次。城家产品布局主要聚焦在北京、上海，激活存量资产，助推租赁市场供给侧改革，为人才问题的解决提供助力。

2020年9月11日，城家与远洋集团、华住集团及远洋服务在上海举办战略合作签约仪式，宣布将在各方主营业务领域范围内，发挥各自优势，在酒店及公寓业务、不动产投资信托基金、客户共享、商务差旅、商品房销售、物业服务六大方面展开深度合作，力争通过“房+管”的管理合作模式实现资金链的拓展和资产的保值升值。

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重点布局一二线城市，聚焦北上深杭

目前城家已布局14座一二线城市，聚焦北京、上海、深圳、杭州，共150家门店，超20000间房源。2020年，核心八城落子3个一线城市，获取24个项目。

从城市布局来看，主要围绕北京、上海、杭州等一二线城市进行战略布局，聚焦经济发展速度快，人口流量大，租赁需求饱满的一线城市。以北上杭作为主力发展区域，不断辐射周边城市，打造品质化、精细化租赁住房产品。

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2020年逆势扩张，上海北京市占率较高

1、开业新增稳健，全产品线发展

2020年，城家开业增速明显，共运营20389间房源，位居运营商运营规模榜领先地位； 截止 2020年Q 4 季度，城家项目整体出租率达 95% 。 核心城市布局以上海、北京、杭州、深圳为主，少部分在广州，共计新增24个项目，新增房源约6200余间（含接手远洋房源）。

城家作为酒店系运营商，背靠庞大的华住集团客户体系，精细化的酒店运营管理经验，灵活的长短租经营模式，完善的入住服务，是城家2020年逆势扩展的重要原因。

城家公寓2020年新开店情况

2、聚焦一线城市，上海价值最高

通过对城家八大核心城市运营数据的跟踪监测（选取轻中资产模式项目）：

从城市租金收入分布来看，上海占比最高，达到46.4%，其次为北京、深圳和杭州，四城占比总计约90.3%。由于一线城市的租赁住房需求饱满，资产质量高，因此上海、北京营收较高，价值量较高。

结合各城市租金收入和规模分析，一线城市中北京、上海的项目价值量较高。同时，由于一二线城市间租金差距较大，也在相当程度上拉大了城市间租金收入比例的差距。

3、城市典型门店贡献比高

2020年，通过对城家八大核心城市运营门店的跟踪统计：

一线城市，受益于一线城市的流动人口红利，租赁市场需求饱满，项目坪效普遍较高，客户更加注重租赁住房质量、门店位置和服务质量。一些规模适中、运营相对平稳的公寓，市场认可度较高，交通和配套齐全，对城市的业绩贡献较高。如2019年开业的城家公寓黄寺大街店，是北京业绩最高的门店。

城家八城典型项目情况

数据来源：CRIC城市租售系统

A. 一线业绩最高门店——城家公寓黄寺大街店

城家公寓黄寺大街店产品定位于中高端白领公寓，项目位于北京朝阳区二环和三环之间，地理位置较好，配套完善，交通便利，周边办公楼较多，主要面向周边办公的白领客群。

项目体量适中，运营平稳，出租率稳定，结合北京较高的租金水平，除酒店项目外，项目2020年在北京项目中业绩占比最高。

项目照片

数据来源：CRIC城市租售系统

B. 一线品质标杆门店——上海馨乐庭延安西路公寓酒店

上海馨乐庭延安西路公寓酒店位于上海市长宁区，区域配套成熟，地处长宁、徐汇、静安三区交汇处，交通便利，商业繁华。项目坪效约225元/月，对比周边个人房源和分散式公寓的租金溢价较高，分别达到139%和70%。

项目照片

数据来源：CRIC城市租售系统

4、白领公寓为主，多条线全面发力

（1）产品线介绍

城家共有4条产品线，分别是针对蓝领客群的员宿，针对商务人事和企业中高管的馨乐庭服务式公寓以及CitiGO，和针对白领的城家公寓，目前城家旗下奢华系列凯文公寓也已开业运营。

城家目前以白领公寓为主，服务式公寓规模次之， 旗下蓝领公寓 ——员宿，则是新布局的产品线 。 由于城家以白领产品线为主，因此整体出租率受白领公寓影响较大。

城家主要布局在一线城市及其辐射的周边二线城市，城市能级较高，资产质量较好，租住需求较为饱满，客户更加注重品质和服务， 因此城家未来的主要拓展方向是针对白领的品质化住宿资产。 同时，为了加大与客户的接触范围，增加品牌竞争力，城家未来也会加大蓝领公寓等产品线的拓展。

（2）城家奢华系列产品案例-凯文公寓

凯文公寓属于城家旗下奢华系列产品线，项目原是一幢由公和洋行设计且拥有上百年历史的建筑。由城家对建筑的再设计和星级酒店服务的匹配，改造而成。改造中最大程度保持历史建筑原状，完善户型，增加私密性和观赏性，打造品质居住的“人文差异”。

私密性较高，一梯2户/4户/6户；西式户型设置，采光、卫生间阔绰三分离；独有退台式露台设计，考虑光线运行路径，部分房型双面采光。

部分特色产品照片

（3）以中高端白领产品为主力

从八大核心城市整体产品分布来看，4000-6000元/月价格段占比最高，达到36%,2000-4000元/月占比达到28.83%；目前，城家的产品结构偏中高端为主，主要聚焦租赁需求度较高的白领群体。

分城市来看，由于城家主要布局在一线城市和强二线城市，集合各城市租赁市场需求和支付能力差异，城市间产品差异性较大。

一线城市中，北京、上海的产品以中高端白领产品为主，4000-6000元/月价格段占比达到40%以上；其中，杭州城家公寓以单身公寓20㎡左右的小户型为主，因此1000-2000元/月的价格占比较高；整体来看，基本以2000-4000元/月和4000-6000元/月价格段产品作为主力。

5、八城市占率4.5%，上海市占率最高

通过对比2020年国内行业标杆20租赁企业在八个城市的累计开业规模来看，城家在20家企业中的市场份额达到4.5%，在八城区域内具备一定规模优势。

分城市来看，城家在北京、上海的市场份额较高，分别达到11.4%、11.2%。北京、上海作为核心一线城市，客户对中高端租赁产品有一定的需求，因此城家布局较多；杭州作为环沪强二线城市，消费水平和产品要求较高，也是城家重点布局的区域。

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未来展望

2020年，租赁行业在疫情的影响下，从顶层设计到底层政策实施都发生了巨大变化，企业发展模式和路径随之发生改变。危机与机遇往往并存，行业内头部企业在稳健增长的同时积极探索新方向，试图把握机遇，加强企业竞争优势。

城家依靠庞大的酒店客户体系，良好的小业主房源资源，以及完善的酒店运营管理经验，逆势发展迅速。城家2020年新增针对蓝领的员宿系列产品线，一方面增加产品品类，多元化发展；另一方面，增加与客户的深度接触，增加核心竞争力。通过轻资产模式的深耕，精细化的运营和独特的长短租结合模式，不断输出品牌影响力和管理经验，城家在行业内的品牌价值会进一步发展。

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