重磅！六大方面24条措施，深圳市促进住房租赁市场平稳发展新政出台！

2021年2月1日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿），以下简称《若干措施》。

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政策背景

住房租赁市场乱象不停，控市场稳发展势在必行

近年来，全国租赁市场乱象不停，“自如甲醛房”、“恶性租金贷”，部分长租公寓企业甚至在短期快速收取租客大量租金后“卷款跑路”，导致大批租客利益受损，直接引发大量民生问题，这亦暴露了市场监管机制的不健全。因此，出台相关政策以根治乱象，稳定住房租赁市场势在必行。

同时，深圳市住房租赁市场一直面临优质租赁住房供给不足的困境。据《深圳住房保障发展规划（2016-2020）》统计，深圳市共有1041万套住房，但其中仅有22%（230万套）的住房为商品住宅及保障性住房，其他多为城中村农民房、军产房等，居住环境及安全防范措施较差，叠加房价水涨船高的大环境，租到一间“好房”越来越难。

在此背景之下，深圳市结合2020年中央经济工作会议精神——规范住房租赁企业经营活动，以及推动住房租赁市场平稳、健康、可持续发展的目的，出台了本次《若干措施》相关内容。

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主要内容

六大方面24条措施，保障供应严格监管

本次《若干措施》从六大方面24条细项措施，就住房租赁市场的供应保障及监管等多项问题进行了详细规定，具体解读如下。

1、供应层面：多种渠道引活水，落实租赁房源供应

《若干措施》提出3条具体措施落实租赁住房市场的供应渠道。

一是新增租赁的用地供应。在年度新增建设用地供应中安排一定比例租赁住房用地，并在年度供应计划中单列，体现其重要性。同时支持产业园区提高配套宿舍建筑面积的建设比例，此前政策规定为最高30%，未来该比例有望突破。并鼓励国有企事业单位和民营企业等利用自有闲置土地建设租赁住房。

二是创新用地供应的方式以及建设模式。用地供应方面采取“限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积、竞自持租赁住房年限”等出让方式，并且将探索政府和住房租赁企业合作的模式筹集租赁住房。即政府供应居住用地，住房租赁企业来建房及运营，双方合作，这种模式能为“长租公寓”市场树立标杆，规范市场乱象。

三是改造存量用房。从用房属性上，鼓励城中村及商办等存量用房改造为租赁住房，从出租房型限制上，鼓励不少于两个门窗的起居室改造成符合标准的单间来出租使用。

针对城中村存量用房，《若干措施》支持住房租赁企业与村集体股份公司、原村民合作，对城中村住房进行规模化租赁改造。部分当前暂无城市更新改造机会的城中村，可通过与企业合作进行规模化租赁，通过装修房屋及品牌运营等措施提高租金收益。

此外，存量商业、办公等物业改建为租赁住房亦能带来增量。数据显示，截至2020年3季度，深圳市甲级写字楼平均空置率已达24.6%，连续第9个季度上升，深圳市主要商圈优质商业中心首层商铺平均空置率亦显著上升至5.8%，大量的存量办公商业物业存在浪费现象，改造为公共租赁用房即能提高利用率又能满足租赁市场需求。

基于此，深圳市亦于2020年1月9日出台了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿），鼓励存量商办物业改建为租赁住房等措施已正在落地，存量商办物业更新市场亦能为租赁住房市场引来“活水”。

2、政策优惠层面：6项优惠措施，让利住房租赁市场

住房租赁市场一直面临着税负重、公积金政策支持弱、企业贷款难、金融支持少、租购不同权以及水电费标准混乱等问题，这也为市场的发展挂上了沉重的包袱。此次《若干措施》提出：落实税收优惠政策、加大公积金支持力度、优化财政支持、加强金融支持、推进公共服务均等化、执行居民水电气价格标准共6项强力支持措施，实实在在地为住房租赁市场让利。

3、城中村住房租赁层面：建立其规模化租赁改造工作机制

据统计，深圳市共有1380个城中村，这些城中村承载着深圳市大部分租赁居住需求，解决城中村租赁问题就是解决深圳租赁市场的“主要矛盾”。本次《若干措施》为持续重点推进城中村住房的规模化租赁改造提出了3条具体措施。

一是坚守城中村租赁住房安全底线，落实城中村房屋安全纳管的政策安排，要求各区政府对城中村租赁住房的结构、消防、地质安全等进行排查。

二是合理确定改造范围，并且通过开展改造试点的方式给与引导。重点在《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划(2019-2025)》中的城中村综合整治范围内，开展住房规模化租赁改造。并探索建立政府统筹、村集体股份公司参与、大型企业主导的租金稳定、利益共享与风险共担的改造模式与实施机制。

城中村综合整治范围内的住房短期内难以调入拆除重建区，因而现状大多面临更新难、整备难等局面，包括部分容积率极高导致项目“算不过账”的城中村，本身在出租管理上较为粗放。若能通过多方合作实现租赁精细化管理，或能为村民业主方带来更高的经济效益，实现多方共赢。

三是加强改造的政策与标准引导，合理控制改造成本，保障城中村住房租赁价格稳定。城中村住房租赁市场的住房价格波动较大，管理及改造也较为粗放。《若干措施》建议通过制定全市统一的改造实施指引及成本示范，根据差异化的市场需求，制定分层次、有梯度的改造实施标准来实现引导。

整体而言，城中村住房规模化的租赁改造，最重要的是解决村民对住房规模化租赁改造的意愿问题，本次《若干措施》后续相应的工作机制及引导标准出台后，若能通过规模化租赁试点并体现相应的经济效益，或将能以点带面，带动更多的市场主体参与到改造浪潮中。

4、信息化管理层面：完善数据库，提升租赁住房信息化管理水平

针对深圳市当前租赁房屋信息及住房租赁合同备案率较低少的情况，《若干措施》亦提出夯实房屋信息基础库、拓展租赁平台功能、推行租赁合同网签备案及推进住房租赁信息共享共4条具体措施，来推动住房租赁市场的电子化信息化管理水平。

5、租赁市场监管层面：稳抓重点、严格监管，杜绝企业“爆雷”“跑路”

而针对近年来住房租赁企业频繁“爆雷”、“跑路”等高风险问题，本次《若干措施》重点围绕机构备案、信息公示、资金监管、信用管理、执法惩戒等方面，提出了5条措施，包括严格执行住房租赁企业商事登记和机构备案，强化住房租赁企业信息公示义务和内容，实行住房租赁资金监管措施，建立住房租赁行业诚信管理制度，加强执法和信用联合惩戒等，强化对市场主体经营行为监管。未来，长租公寓等行业乱象问题有望得到严重打击，企图打租房的“擦边球”来牟取私利的企业将寸步难行。

6、保障措施层面：协同联动多部门，发挥行业协会作用

多项支持住房租赁市场的措施离不开后续保障，《若干措施》提出了3条具体保障举措。一是建立部门联动机制，在市房地产调控领导小组框架下，建立住建、政法、公安、规资、网信、市场监管、金融监管等部门协同联动机制。二是发挥基层组织，以及行业协会规范行业行为等作用。三是加强风险监测和信息发布，并开展市场分析监测，风险隐患排查等方式，来为市场提供相应的保障措施。

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结语

政策定基调，期盼具体实施路径落地

总体而言，本次《若干措施》通过供应、政策优惠、城中村住房机制、信息化管理、市场监管及保障措施等六大层面24条细项措施，对深圳市住房租赁市场进行了精准引导，提出了在城中村“综合整治”范围内试点规模化租赁等创新措施。在“十四五”的开官之年为市场打下平稳、健康、创新及可持续发展的总基调。

结合深圳市1个月前发布的存量商业、办公改建公共租赁住房新政等措施，政策推动力度可见一斑。但仍需担忧的问题是，尽管各市场主体对此带有期盼，但政策相关举措能否落实到具体的部门执行层面还需观察，期盼政策后续出台具体落地措施！

撰稿人：胡胜

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。