市值仅25亿，陕西房企一哥天地源跌落“神坛”

长安，意为“长治久安”，是今西安的古城。作为周、秦、汉、隋、唐的都城，使我们的文明逐渐成熟，也在西安的时间线里塞满了各种跌宕起伏的故事。

有家西安本土房企亦是如此。

从上世纪90年代在西安房地产开发和城市建设中扮演主角，到如今却面临被边缘化乃至出局的低谷期；其中，被形容为“对内守土无方，对外扩张无力”的天地源正是典型代表。

天地源现任董事长袁旺家，于2019年4月2日获董事会提名任职，此前供职于西安高科集团，深耕西安房地产市场数年，曾任职西安高科集团副总经理，西安高科集团高科房产有限责任公司董事长。

楼市资本论注意到，这家1992年成立、2003年借壳上市的陕西唯一上市房企，作为陕西房企一哥，虽然打入资本市场的时间远早于碧桂园、恒大等一干地产巨头，但17年过去，截至2月2日，如今市值仅25亿，天地源已经与头部房企渐行渐远。此外，其2020年3季度末，剔除预收账款后的资产负债率为85.2%，还踩中一条红线。

连全球房涨幅第一的西安，也培育不了一个大房企吗？难道陕西真不适合本土房企发展？

【一】“吸血”政府补助仍踩负债红线

楼市资本论了解到，日前，中指研究院发布了2020年西安房地产企业销售排行榜。

其中，以70.21亿元位列第9的天地源引发关注——时隔数年后，终于有西安本土房企进入了销售业绩Top10榜单。

天地源自己发布的2020年度第四季度经营简报也显示，公司2020年度销售额达到109.5亿元，超额实现预期目标。

在行业销售额增速普遍收窄的当下，天地源逆势重返Top10，这份成绩是否意味着转机已经到来？

楼市资本论却注意到，在销售金额大涨的情况下，天地源去年营收却出现明显下滑：2020年前三季度，天地源仅实现营业总收入15.4亿，同比下降37.6%；实现归母净利润1.3亿，同比下降46.9%。

这或与过去几年天地源增幅较慢有关。过去几年在土地市场放慢脚步，使其在上一轮房企快速扩张期没能卡好身位，也导致过去一年尽管销售额大增，但结转率不足，出现营业收入明显下降的情况。

世间繁华不能只看表象。仔细梳理，天地源不仅营利双降令其销售额失色不少，连净利润都是“含水”的。

楼市资本论了解到，在天地源前三季度1.3亿的净利润中，包含了200.18万元的政府补助，该项补助在四季度更是突增至558万元。

政府对天地源的“偏爱”并非首次。

在2019年天地源4.24亿元的净利润中，政府补贴高达955.44万元，贡献了近1/40净利润，成为保证天地源净利增长的有效收入。

一方面是地方政府大力“输血”，另一方面，天地源却仍然至少踩中“一道红线”。

截至2020年9月30日，天地源负债总额高达298.4亿元，其中流动负债190.3亿元，资产负债率高达88.1%，以中指院西安数据天地源2020年1-9月份销售额49.95亿元计算，剔除预售账款后的资产负债率为85.2%，踩上红线。

在楼市资本论看来，虽然对于企业负债问题不能“一杆子打死”，如高负债、高周转的模式也是一种发展活力体现；但聚焦天地源而言，身为国企享受政府输血，却在仍未“做大”的情况下，未能幸免触碰“红线”，个中警示显然需要引起企业的重视。

【二】城改之路走不出陕西

不可否认，天地源也曾有过高光时刻。

作为西安知名的国资房企，天地源于1992年成立，前身为西安高新技术产业开发区房地产开发公司，尤其在2003年得到西安高科集团优良资产注入后，成功借壳沪昌特钢上市，一举成为西安乃至陕西唯一的上市房企。在2003这年，叱咤地产界的融创中国也才刚刚成立。

而作为陕西房地产企业走向全国市场的一支生力军，天地源也承担起“陕派”房企走上全国的使命。

不仅先后进军环渤海和珠三角，2006年，更是一举跻身中国房企综合实力50强，跃居上市房企综合实力排名第23位。

遗憾的是，天地源并未按照外界的设想，利用资本优势，快速扩张，布局全国。

在早期进军外埠后，相当长一段时间未有大进展， 直到2018年，天地源才开始进驻重庆、郑州等热门城市。

其业绩与同期其他房企相比，也乏善可陈。

根据财报，2015年至2019年，天地源总营收分别为29.74亿元、37.25亿元、39.56亿元、52.67亿元、55.91亿元；毛利率也呈现连年下滑趋势，同期其房地产业毛利率分别为25.55%、24.26%、22.79%、22.85%、25.74%。

值得一提的是，天地源最新收盘价2.9元，仅比此前沪昌特钢1993年上市开盘价2.8元（后复权），涨了1毛钱。

在楼市资本论看来，天地源陷入“长不大”魔咒，或非偶然。

探究天地源的成长轨迹，楼市资本论注意到，从一开始天地源就与西安城改深深纠葛，高新区第一条市政道路、第一栋厂房等等均与其有关，天地源一度被称为“西安高新区的最早建设者和见证者”。

从产品角度来看，虽然天地源树立了“做文化地产领跑”的独特定位，但深入探究天地源所说的“注重项目精神层面的文化内涵”，楼市资本论发现，天地源强调的原来是项目地块周边的名校环伺。

楼市资本论了解到，西安好的地段都在老城区，这些土地往往需要通过城改的途径获得。正是有赖于本地官方对于本地房企的厚爱，以前天地源也总能拿到不错的地块和不错的教育资源配置，尤其是在高新区的行政范围以内。

显然，单纯依赖国企背景获取城改项目，只偏爱拿地成本低，却不注重提高自身产品竞争力，这样的发展路线注定难以在外埠成长壮大。

自去年以来，天地源的“教育资源优势”也开始遭受诟病。天地源曲江香都曾经出现多次业主异议，天地源丹轩坊二期因无法交房备受诟病，天地源万熙天地拖了4、5年后才入市销售。

在楼市资本论看来，当市场环境、运营效能甚至政策方向都发生逆转后，外来房企抓住机会连续发力投并购，并高调拿下西安数宗热点地块之后，强弱分明的杠杆也开始向外倾斜。

当西安市场也开始向优质产品供应者倾斜时，像天地源这样坚守传统、拒绝改变的本土企业发展压力，自然也就更大了。

【三】“背靠大树”难乘凉

事实上，楼市资本论注意到，过度依赖城改不仅成为天地源扩张无力的“慢性病”，更有数次“急性发作”，直接损害到了天地源的生存。

2013年，天地源曾以39.27亿元资金投入西安市北沈家桥村城改项目，换算为收购单价在当时已是“天价”。但由于涉嫌利益输送等争议，且事件不断发酵，导致这桩建设投资计划超过百亿的项目停摆三年，让天地源不得不一直靠借钱“过日子”。

天地源最大的内部危机也是因长期涉足西安城改项目、容易产生灰色地带引发的。

2018年8月15日晚，天地源发布重大事项公告称，陕西省监察委员会通知，因公司董事总裁李炳茂、副总裁马小峰涉嫌违纪违法，决定对上述二人采取留置措施。

企业陷入困境，很难说是由一人所定；但关键的位子，有时确实可掀起巨浪。

正是这样的外患内忧之下，让天地源“完美”错过了西安这座城市过去几年的城运窗口期。

探究天地源未来的发展，同门竞争则是另一个难解的困扰。

楼市资本论了解到，天地源实际控制人西安高科旗下拥有众多地产公司，除了天地源外，还有高科房产、高新地产、紫薇地产等，均为西安本地房企，难免内耗。

早在2003年天地源借壳上市前，西安高新地产和西安高科房产就分别向其作出了不竞争承诺；2014年，天地源又发布了西安高科解决同业竞争的时间期限，声明在2020年12月31日前，解决同业竞争问题。

如今已是2021年，承诺分步解决问题的西安高科迟迟不见行动，只是将原避免同业竞争承诺到期之日，延长到了未来36个月。

在楼市资本论看来，虽然透过旧改获得的土储利润率更有保证，但产品力才是一家房企不变的护城河，显然从企业治理，到质量管控、产品能力等等方面，天地源都还有很长的路要走。

楼市资本论希望天地源可以早日走出泥潭，带领“陕派”房企能在全国舞台实现高光。

梦想依然是要有的。