北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办、北京银保监局等五部门日前联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，从限制资金池、强化开业信息报送、加强租赁合同管理、细化装修规定、建立租赁纠纷调解机制、强化联合监管等方面，全面强化对分散式长租公寓企业经营活动的监管，防范住房租赁行业经营风险，切实维护首都百姓住房租赁消费合法权益。同时，该文件也进一步明确北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。
禁止“长收短付”经营
限制企业“资金池”是新规核心内容。一方面，限制住房租赁企业预收租金数额，《通知》中明确规定向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。
另一方面，严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。
建立押金托管制
第三个层面，新规提出北京要建立押金托管制度，与租金相比，押金数额相对较小，但伴随企业经营规模扩大，同样可以形成“小资金池”。对此，《通知》也进行了规范，首先要求企业收取的押金数额不得超过一个月租金，其次收取押金后，必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。
据了解，此前已经预收租金超过3个月的部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解。已经预收的押金，一并纳入行业协会托管，押金托管的具体方式和流程，主管部门后续还会出台配套细则。
长租公寓爆雷有“共性”
北京市住房和城乡建设委员会有关负责人表示，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。共性问题，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任。三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。北京市多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略，大力培育和发展住房租赁市场，支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，对以圈钱为目的大搞金融化、资本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市将会坚决叫停，主动引爆。
专家解读
“资金池”或是爆雷“罪魁祸首”
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，部分长租公寓企业通过“租金贷”、长收短付等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的“罪魁祸首”。在租客端被过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。新规针对这个问题，提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，切实保护租赁各方当事人、特别是承租人的合法权益。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段，特别是经过近两年租赁企业爆雷的洗礼后，政府部门开出药方对症下药，对北京住房租赁行业和租赁市场未来的发展具有重要意义。协会作为行业自律组织，高度关注住房租赁市场秩序规范和租赁纠纷化解的问题，并将继续在促进行业自律经营方面发挥积极作用。
北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示，近些年，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了一个非常快速的发展过程，在这个过程中市场也暴露出不少新情况、新问题。新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”，住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以北京还是坚决支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。
深圳存量商业、办公用房可改租赁
2月1日，深圳市住房和建设局发布公告，公开征求《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》(征求意见稿)。
《若干措施》从增加租赁住房供应、加大住房租赁支持力度、建立城中村住房规模化租赁改造工作机制、完善房屋基础信息和租赁合同管理、规范行业主体及其租赁行为、强化保障措施等方面提出二十四条措施。
《若干措施》提到，要推进存量房屋改造租赁住房，通过城中村住房规模化租赁改造提供租赁住房，并开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点。同时，还将落实租赁税收优惠政策。其中住房租赁企业向个人出租住房，属小规模纳税人及一般纳税人的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。而企事业单位、社会团体以及其他组织向住房租赁企业出租住房或出租经批准的“商改租”住房的，房产税减按4%的税率征收。
此外，对个人在深圳市住房租赁监管服务平台上办理住房租赁合同备案或者信息申报的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。
2月1日起，深圳市住建局就该《若干措施》征求社会各界意见，意见反馈时间截止于2021年2月10日。
本组文/本报记者 朱开云
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