如今的商业地产开发，很大程度上像是互联网经济，一个个风口出现，又有一个个风口关闭。潮水退去，大批裸泳的项目，死在了沙滩上。
从最初的文旅地产，到后来的特色小镇，再到如今的养老地产、产业地产，商业地产开发模式经过一系列的更迭，但都没能出现一个引领未来发展的开发模式。曾经风靡全国的文旅地产，如今已经被证明只是圈地的游戏；而特色小镇，当一些明星都深陷其中的时候，更是被证明是不符合中国实际的开发模式；而这几年，伴随着互联网经济的发展，产业地产又登上了新的风口。
但在当前的商业地产开发领域，已经开始刮起了一股新的潮流，一种创新性的开发模式，即将“特色小镇”和“产业地产”相结合，探索出了一条“产业小镇”的开发模式，并且一度被业内人士和媒体鼓吹为是未来发展方向，那么这种被神话的产业小镇，真的有未来吗？
首先，我们要明确一个概念，那就是产业小镇是一个独立的概念，它不同于文旅小镇，这是必须要区分的。产业小镇的核心是产业，因此不同于文旅小镇的大而空，产业小镇可以去地产化，而却有明确具体的产业结构，比如说金融小镇、航空小镇、云小镇等等。
产业小镇的开发模式相对简单，一部分产业小镇是由专业镇演变而来，比如诸暨大唐的“袜艺”小镇；另一类产业小镇则是出现在经济高度发达、人才和资本高度集中的地区，比如浙江的云栖小镇、基金小镇等。
依托当前高端新兴产业诸如信息、环保、健康、金融、智能制造等等的发展，产业小镇开始走出一条产城融合的发展道路。即一边引进或者发展产业，一边建设公共配套。
如今高端产业在大中城市和特色小镇共同发展，是一个成熟大国的必然选择。这种城镇化与产业的多元结合方式，既为经济的发展提供了多种模式，也为人的发展提供了更多个性化的选择方案。
比如说高科技产业特色小镇都有世界知名院校为依托，作为其科研和人才的基础。在高科技产业特色小镇中，最为人津津乐道的就是“硅谷”，一个人口300来万，面积4000平方米的地方，成为全球创客云集、技术创新的高地。
在比如说格拉斯小镇。该小镇从16世纪起就从事花卉种植业及香水制造，有大量世代从事此产业的技师以及相关产业基础。目前该小镇生产了法国2/3的天然芳香，诞生了香奈儿5号等世界知名香水，每年香水业为小镇创造超过6亿欧元的财富。
金融业小镇的要素更多，包括国家的经济实力、金融发达程度、在世界上的经济地位、地理位置、人才、税费、交通、环境、信息技术等等，其独特性、难以复制性更强。对冲基金小镇——美国格林威治小镇，集中了超过500家的对冲基金公司，其基金规模占全美三分之一，是全球最著名的对冲基金小镇。
随着中国城镇化水平和人均收入水平的提高，特色小镇一定会成为高端产业发展、高级人才聚集的一个重要空间载体，与大中城市形成协作互补的产业链关系，这里蕴含着巨大的发展空间和投资机会。
高端产业小镇被认为是当前热色小镇未来发展的方向，在高等教育、科研、金融、智能制造、生物医药、新能源、新材料等方面都要有所布局。中国特色小镇的产业发展，一定要去占领产业链的高端环节，不能按照城镇体系的分工，就给中心城市做配套，承接中心城区淘汰出来的落后产能。如果这样做，那特色小镇建设就失去了意义。
在具体的开发模式上，如今做产业小镇最多的还是官方为主导，而不是文旅特色小镇那样由房地产企业来做。传统房地产企业做产业地产最大的短板就在于产业能力缺乏，没有自己的产业资源库和运营经验，这也是很多房企做产业小镇最大的障碍。
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