房产说理第225篇原创
最近有很多网友发私信，询问如何把中介门店变成社区服务站点。
这些网友大部分都是一二线城市中介公司老板，而且公司规模都不大，以单体店为主，最大的是一家有11间门店的地方连锁中介公司。
这些中介公司成立时间都不短，之前在门店附近的商圈都做出过不错的战绩。但目前这些公司老板在经营方面遇到了不小的挑战，这些挑战来自几个方面：
一、贝系进驻，打破了之前的平衡
贝系进入城市之前，大部分中介公司都是各自为战，都能在自己的一亩三分地吃饱。
贝系进驻之后，ACN模式（核心在于把整个服务链条细化，然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分佣）提升了贝系各品牌门店的合作比例，提高了资源利用率。
非贝系的中小中介门店就有点尴尬了。资源的时效性变差、人才的流失、客户效率越来越低。
这些门店没加入贝系的原因：不想丢掉自己的招牌，不想交8%管理费，更不想走强管控的ACN模式。更重要的是，加入贝系就一定能赚钱吗？
毕竟自己创业，操作灵活，更有发展，而且赚钱也不少。
回归现实，自己经营的话，资源有限，拼系统、拼流量真的拼不过。
拼线下？又不知道该如何利用自己的资源做社区精耕。
这不是个别中介公司面临的问题，而是很多非贝系的中介公司都在思考的问题。
所以，老米觉得房产中介公司已经到了分叉口。
要么加贝系做ACN模式，接受现实。
要么做社区服务，深耕社区，做社区专家，做线下流量。
二、ACN模式等同于流水线
在ACN规则下，店东的经营能力逐步退化，店东和经纪人只要按部就班的做好平台分配的任务节点就好。
不需要太多创造性的工作。
只要按规则操作，完成平台的各项指标要求，一般业绩都不会太差，但钱也别指望赚太多。
ACN模式下一单交易中，有“房源录入人”、“房源维护人”、“委托备件人”、“房源钥匙人”、“房源实勘人”、“客源转介绍”和“客源成交人”等角色。
经纪人可以通过任一个环节的贡献最终获得收益。
这种模式适合喜欢按部就班，适应强管控的房产中介老板或经纪人。
这里不评价优劣势，绝大多数房产中介老板和经纪人都了解，能够接受这种模式的也早就加入贝系了。
当然也有不少加入之后，发觉不合适自己退出的，或者被淘汰的中介老板。
没有绝对的好与坏，适合自己的才是最重要。
现在广州很多区域组织了自己的小联盟，中介老板报团取暖，自发组织门店联盟，选举盟主，制定规章制度，总结合作模式，资源共享。
这种模式类似于美国的MLS。
即房、客资源整合系统，有客户没房源的，可以在联盟里面找房源；有房源没客户的，可以发房源到联盟里，寻找合作的机会。
目前这种模式虽然没有ACN高效，但也解决了中小中介公司的资源问题。
三、房产中介门店如何做成社区服务站
社区服务站，即把跟小区业主息息相关的生活服务链接到中介门店。
业主或租客，买（租）了房子一定还会对其他增值服务有需求。
比如装修、家居、家电、物流、家政服务等，包括物业公司他们也有想切入这个领域的想法。
现在很多大型开发商已经开始在自己开发的小区，布局中介门店，而且还是直营模式。
目的就是把二手租售业务、物业服务、装修、家居等跟房产生活服务相关的业态嫁接到一个平台上。
而房产中介门店就是最好的连接点。
中介门店可以利用多样的增值服务增加线下客户进线量，同时也增加了客户的黏性。
这些增值服务也可以帮助中介老板、经纪人带来更多的收入。
比如，把物流提货点放到中介门店，每天至少有几十个业主（租客）来到门店取快递，在拿快递、等快递的过程中，就增加了经纪人与客户的交集。
这时候就可以创造很多成交的机会。
昨天老米也在跟一个盐城的中介老板徐总探讨具体落地的可行性。
徐总现在已经把家政和装修，嵌入到了自己的中介门店，现在也在跟小区物业公司探讨下一步的合作。
相信未来一定还会有更多的中介公司走这种社区服务站模式。
如何落地，这里有三个核心条件：
1.门店一定在中高端社区
如果是老旧小社区基本没有实现社区服务的可能。
中高端小区消费能力较强，而且社区环境比较成熟，便于开展服务。
门店店面一定要大，门店太小，很难容得下其他业务，至少要有前台、洽谈室、茶室、增值服务展区的布局。
门店位置要好，最好是小区门口附近，这样曝光度高很多。
再有装修要大气，给客户一种想宽敞明亮，想进去的冲动。
2.增值服务有专业的对接人
不管是把家政、装修、物流等哪种增值服务嫁接到门店，一定要有专业的对接人。
或者给到经纪人专业的培训，不要变成四不像。
不同业务的服务流程也要设计好，对经纪人的奖励机制也要设计好。
同时，门店二手房买卖业务也要照常进行，在不影响正常中介业务的情况下，做好其他增值服务。
3.尽量找合作方做代理点，不要自己做重资产
门店嫁接其他业务尽量走代理模式，不要自己组建团队，不要做重资产运营。
门店只是服务的综合体，具体什么服务还是要找专业人士。
比如家政，可以跟当地大型家政公司谈合作，看看能不能把中介门店作为家政公司在某小区的代理站。
还有装修，看看能不能跟某些口碑不错的装修公司建立合作点，把装修的一些效果图和收费模式放到门店展示，或者做成小程序给到客户。
这些增值服务都可以有选择的落地到门店，形成联动，说不定可以在线下走出一条差异化竞争路线。
最后，打铁还需自身硬
不管是加入贝系，还是加入其他平台，或者自己做社区服务站，店老板和经纪人先要有专业的技能和优质的服务，这是做好房产中介的基础。
没有强大的服务能力，再好的模式也解决不了问题。
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