中梁控股：4.19亿“永续债”疑借信托规避监管 快速扩张与资金“饥渴”

《中国科技投资》孙珊珊

规模一路“狂奔”的中梁融资热情不减，不仅频繁发行高息美元债，近期还涉嫌通过发行融资类信托以规避监管。

此前曾声称削减信托规模的中梁控股集团有限公司（02772.HK,以下简称“中梁”）对于信托的依赖难消。

近期，《中国科技投资》记者独家获悉中梁通过“大业信托·房鑫2号集合资金信托计划”（下称“房鑫2号”）进行融资，拟募资4.19亿元。不过记者注意到，该信托计划名义上是“永续债”信托，实际上存续期仅一年。也就是说，涉嫌借“永续债”信托进行短期融资。

多位信托行业内人士告诉记者，上述信托计划融资双方之所以如此操作，可能是为了规避银保监会对于“融资类信托”收紧的监管政策。

疑借“永续债”外衣规避监管

“房鑫2号”信托计划成立时间为2020年12月28日，发行规模不超过4.19亿元，资金用于中梁旗下重庆南坪项目一期的开发建设。

推介资料显示，该信托产品属于固定收益类，预计年化收益率按照所投金额略有差别，其中100万~299万收益率为7.2%，300万以上收益率为7.6%，若叠加信托公司管理费等成本，该信托融资成本或高达10.2%~10.6%。

另据推介资料，“房鑫2号”是一款永续债权信托，但实际上信托期限却不超过12个月。也就是说，“房鑫2号”虽然名为 “永续债”而事实上疑似一款为规避监管而发行的固收类短期信托融资计划。

*截图来自于大业信托官网

记者注意到，与“房鑫2号”信托计划几乎同一时间，大业信托有限责任公司（下称“大业信托”）还为新力控股（02103.HK）、荣盛发展（002146.SZ）以及大名城（600094.SH）等企业发行了永续债权信托计划。

其中，新力控股通过大业信托发行了一款“大业信托.共创68号集合信托计划”（下称“共创68号”），其产品信息也明确写明“预计存续期不超过12个月”。

据知情人士蒋青（化名）透露，“共创68号”信托产品“报上去（存续期）N+1，而后续客户收到的确认函里面写的是一年期，其收益是固定的”。“同样，中梁‘房鑫2号’信托产品存续期也是一年。”蒋青告诉记者。

为什么会如此操作？蒋青表示，因为现在监管严格，信托公司没有办法直接做短期债的融资项目，“永续债信托内容没有变，形式只是为了过关”。

就蒋青的说法，记者咨询了信托业相关人士并得到了相同的答案，其亦表示上述做法可能是为了规避监管的要求。

不仅如此，对于融资方中梁来说，假以“永续债”外衣发行固收类信托融资计划，还可以降低融资成本和“隐藏”负债。

“正常来讲，‘永续债’没有规定多长时间结束，可以一直往后发。但是假如今年发的是这个成本价，第二年还要续的话，可能成本价要有所增加。”蒋青告诉记者。

IPG中国区首席经济学家柏文喜分析认为，之所以房企和信托机构在做实际存续期仅一年的“永续债”信托，是为了充分利用“永续债”信托可以计入权益项，进而帮助企业降低表内负债率以改善融资条件和符合监管要求，又不想触发“永续债”跨期利率跳涨机制而付出较高的财务成本。

那么，中梁与大业信托之间就“房鑫2号”的类似操作是否存在隐藏负债和降低财务成本等考虑？《中国科技投资》记者致函中梁，截至发稿，尚未得到回复。

高成本融资扩张

需要提及的是，除了“房鑫2号”信托计划以外，记者未在公开资料中查询到中梁2020年通过信托渠道融资，而据用益信托网所披露最近的一次仍停留在2019年7月份。

此前招股书显示，截至2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。不过，此后中梁再未就信托融资占比情况予以公开。

取而代之的是，优先票据、银行贷款、资产支持证券等融资渠道的拓宽，尤其是上市以来中梁频发海外债融资。据记者不完全统计，自2019年7月上市以来，截至2021年1月26日，中梁已披露10次海外债发行计划，其票面利率居于7.5%至11.5%之间。最近中梁披露2.5亿美元债融资计划，其票面利率为7.5%，有了明显改善。

不过，此前的高息发债无疑推高了中梁的融资成本。据历年财报，2018年、2019年及2020上半年，中梁加权平均利率分别为9.9%、9.4%及8.9%。亿翰智库数据显示，2020年中期40家典型房企的平均融资成本为6.25%，远低于中梁融资成本。

频繁的融资动作背后是中梁藏不住的扩张诉求。记者注意到，近几年中梁频繁在土地市场大施拳脚，2016年~2018年新增土地63宗、119宗和221宗，2019年这一数值为139宗，拿地金额高达764亿元。2020年中梁继续延续前几年的扩张节奏，上半年豪掷394亿元拿地。

得益于土地储备的不断扩充，中梁也迅速从5年前的百亿量级跨越至千亿量级，直至2020年销售额超过1600亿元。1月4日，中梁披露了其2020年销售额数据，数据显示2020年中梁销售额为1688亿元，完成既定目标的100.5%。

不过，需要提及的是，规模扩张的同时，中梁的负债总额也水涨船高。据东方财富旗下金融数据平台Choice，中梁债务总额逐年攀升，2015年该值约为137亿元，而去年上半年已经增加至2320亿元左右。

从现金状况来看，2019年中梁在手资金（现金及现金等价物+受限制存款及现金）约为265亿元，能够覆盖公司201亿元的短期债务。不过，相较于2020年上半年394亿元的拿地金额，公司在手资金并不算宽裕。