2021商业地产洗牌，社区商业将成为流量王

新时代的社区商业需要更精细化，在社区服务和消费体验的结合中，以打造美好生活共同体为价值导向，提供一种丰富多彩的、有温度的、品质化生活空间给消费者，不失为社区商业破局的一种新思路。本文，飙马商业地产以无锡万科方糖为例，看它如何从周边商业体林立的市场中脱颖而出。

很多中小地产开发商，在开发住宅产品的基础上，或多或少还有附带部分的底商、沿街商业、以及部分的集中商业，这些附带商业作为保障利润的重要一部分，要是运作好了，细水长流，相当于一个“印钞机”式的存在，对于规模较小的中小开发商来说，意义重大。

底商和沿街这样的商业，特点是比较分散，单体面积不大。在对待这些商业的选择上，往往有两种：第一种是自持，运作起来需要投入一定的精力和成本，还需要有较高的商业操作能力。第二种，也就是很多开发商最普遍的做法，为了回笼资金选择一卖了之。这两种方式也不能简单的说哪一种好哪一种不好，第一种方式适合资金充裕的开发商，从长远来看，确实会比第二种要更加有收益，第二种适合资金压力较大的开发商，虽然从长远上来看，收益少一点，但是能缓解面临的资金压力，也是一种不错的选择。无论是哪一种都需要根据自己的实际情况去选择，选择最适合自己的才是正确的。除此之外，还会有第三种选择，销售一部分，自持一部分，开发商资金压力不是特别大的话，可以考虑这种，只是在长远收益和一次性销售获取资金上，这种选择是对半分，意义并不是很大。

商业选择销售的话，主要的就是营销上的一些技巧，这一点与销售住宅有重合，开发商更有经验。本文，飙马（中国）商业地产主要是简单的浅析一下社区商业自持运营，该怎么做。

社区底商自持，首先要考虑前面提到的特殊性，社区商业很多都是底商和沿街商业，比较分散，不利于整体经营，这就需要开发商自己去规划，创造出联动性，发挥出商业效益，在业态上，更要贴近符合周边客群的消费需求，以周边消费客群的特点为规划的出发点。基于这些分析飙马（中国）商业地产顾问机构给出如下几点建议：

1、对附近3公里范围内的消费人群进行充分调研，洞察区域内消费人群的消费特点。项目所处的位置属于哪个商圈，3公里内有多少小学、幼儿园等其他学校，有多少个社区，目前现有的商业情况如何，存在哪些优缺点。对生活服务、零售、儿童、休闲娱乐、培训教育业态进行地毯式重点排查，哪些商业业态在该区域内比较受欢迎，哪些业态在区域内不受欢迎。结合这些获取到的信息，对项目进行一个合理的定位。

2、小体量的社区商业无法做到大而全，但是可以做到小而精、精而美。对于分散式的社区商业，可以考虑利用体验式引流举措，将各个商业之间进行联动起来，引流功能的商业规划在最里面的位置，把消费者吸引进项目内部，带动动线位置的随机性消费。根据定位布局性价比比较优质的商业。

3、社区商业的定位，一般比较贴近于生活服务。商业理念体现常规的同时又具有一定的独特性，需要打造具有明显主题特色的商业亮点，融合进业态创新，打造新的生活方式提供给区域内消费者。

4、定期汇总分析项目的商业数据。找出不足之处，并对商业业态进行相应的调整，优胜劣汰，筛选出符合区域内消费者喜欢的商业。

5、网红互动特色场景不能少。以儿童、休闲娱乐为主，适当增加一些趣味性，起到引流作用，以区域代表性体验地标为目标。

案例：无锡万科方糖

2020年11月28日，位于无锡经开区、商业体量约1.5万㎡的FUNTOWN方糖正式开业。这是无锡万科商业首个乐学亲子体验一站式购物中心，也是无锡万科商业社区购物中心产品线的升级项目。开业当天，招商率及开业率双双达成100%，当日销售额突破100万元，开业媒体曝光量300万，当日线上点击率跑赢无锡同行。

无锡万科方糖位于太湖新城板块，周边环绕着八方汇、海岸城、万象城等大型成熟一站式商业体，如何从中脱颖而出，方糖以亲子主题为突破口，给出了全新解题思路。

1洞察区域空白，锁定人群。

方糖所处的太湖新城板块从地理位置上看，项目临近无锡金桥实验小学、无锡师范附属小学等39所重点学校，周边环绕着各年龄段的优质教育资源，拥有宜居且具有活力的社区环境和家庭成长氛围。

2体察消费趋势，升级体验。

在当前存量商业竞争激烈、消费客群分散的情况下，吸引家庭客流、并以儿童业态带活成人消费业态，正成为越来越多购物中心的发力点。

3场景创意更新 营造个性亲子体验空间。

有别于常规的商业理念，方糖从项目的定位出发，针对亲子目标客群对体验感及商业空间的需求，从孩子的思维和视角出发，以孩子为中心、照顾孩子情绪、打造孩子们喜欢的、有别于家庭、学校、商业消费场所以外的第四空间，即孩子们自己的世界，从视觉感官层面带来全新呈现。

4空间设计，符合亲子项目定位。

方糖在前期规划中，就充分考虑亲子喜好，打造童趣舒适的整体氛围。在外观上，主入口采用玻璃幕墙，突出现代感及项目通透性；具备飞檐平台凸显项目现代感和设计感；稳重的石材立面结合材质及色彩变化，创造活泼的建筑语言，使整个建筑童趣又不失大气。在室内硬装上，方糖前瞻性、针对性的对空间进行改造和设计，满足亲子业态的落位、消防等需求。

5网红地标，塑造趣味互动场景。

在空间打造中，方糖也打破常规，整个建筑是带动感的流畅造型，空间也是打破边界、内外互动的，让孩子们可以自由想象不受束缚，通过糖果雕塑、甜蜜时光能量工厂等创意场景构建空间。值得一提的是，方糖创意利用空间打造网红新地标——空中巴士滑梯，这是一个由建筑面向城市绿地设计的大滑梯，创意突破传统商业空间，为项目注入更多趣味和互动性，也鼓励孩子积极勇敢去探索和发现新事物。

6原创IP，探索商业更多可能。

说到方糖，不得不提到的超级形象——小方人妮妮，以一个方方的脑袋作为主要特征，人物设定是爱探索、对世界充满好奇。小方人妮妮职人系列、场内随处可见的美陈形象落地等，方糖结合不同场景的灵活运用，让消费者快速建立品牌联想和品牌识别，也带来差异化的商业体验场景，积极探寻购物中心原创IP的商业价值新边界。

从以上的案例可以看得出，无锡万科方糖在社区商业的打造上非常专业，有着专业的区域市场调研、明确合理的市场定位、鲜明的主题特色、网红亮点、独特的建筑设计、趣味的互动场景、原创IP文化、亲子互动体验、合理的业态规划、中高档的商业消费。以打造美好生活共同体为价值导向，提供一种丰富多彩的、有温度的、品质化生活空间给消费者，不失为社区商业破局的一种新思路。

文章来源：飙马商业地产

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