过去10年买房的人都赚了 冯仑总结8个指标教大家判断房价趋势

　　【本文节选自《冯仑：买房这些事儿》，作者: 冯仑，出版社: 中信出版社，经出版社授权在网易新闻平台发布，欢迎关注，禁止随意转载。】

　　2017年、2018年的房价下降让很多人觉得房地产市场转向了。过去10年，在任何一个时间点买房的人，即便当时看上去很不适合下手，后来还是能赚回来。房价涨跌的趋势走向是有据可循的。我总结了8个指标帮助大家判断房地产价格趋势。

　　第1个指标是当地的GDP水平。根据宏观经济研究，经济增长一般从人均GDP达到1 000～2 000美元时开始。当人均GDP达到8 000美元时，温饱问题基本解决，住宅市场逐渐饱和。当前，中国的人均GDP已经超过8 000美元，这意味着整体住宅供应量已经处于饱和的状态，所以近几年很多城市的住宅逐渐滞销。

　　第2个指标是一个城市成交的新房二手房数量比例。如果一个城市每天卖6套房子，其中3套是新房，3套是二手房，新房二手房比例为1∶1，这就意味着楼市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。但是如果新旧房成交量比例不足1∶1，比如说卖了6套房，其中2套房是新房，4套房是二手房，说明这个市场已经饱和，房价快速上涨的动力减弱。

　　第3个指标是人口增长量。人口净流入量为正，房价上涨，反之下跌。住宅和人口数量高度相关，如果一个地方的人口数量没有增长，那里的房子一定会贬值。

　　为什么说去东三省（辽宁省、吉林省、黑龙江省）买房要慎重？东北每年有180万～200万人离开家乡外出打工，甚至到海南定居，因此东北的住宅投资价值不大。

　　北京、上海、深圳的房价为什么不跌？那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万，而深圳已经是人口过千万的城市，现在还在增长。在北京的朝阳区，光是中央电视台就带来了几万人租房、就业、消费、娱乐的需求，所以这个地区的租金持续上涨。

　　第4个指标是人口增长中积极人口增长的部分。众所周知，美国硅谷聚集了受过良好教育的科技人才。其中一些人在那里创业，既创造了就业机会，又带来收入，这种人口增长本身就是一种积极的影响。在中国，过去制造业、出口对GDP的贡献最大，而现在服务业、科技产业造福GDP增长。

　　有一件事情非常有趣，天津人做了几百年煎饼果子，当地却没有一家年营业额超过1 000万元。但是，北京有一个创业者利用互联网思维做煎饼果子，公司市值高达20亿元。这个创业者不仅实现了个人价值，还创造了很多就业机会，带来了更多的社会效益和经济效益。

　　第5个指标是经济的增长。近3年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。10多年以前，经济增长是外延式的，主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料、能源在内的传统实体经济。

　　所以过去的经济增长表现得更直观，城市越来越大，基础设施建设的投入也越来越多。结果，从事挖煤挖矿的人赚钱了，做出口加工的人也赚钱了。

　　而说起现在，我就想到一首老歌《新鸳鸯蝴蝶梦》的歌词——由来只有新人笑，有谁听到旧人哭。新人是谁呢？我们叫它“五行业”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康。每一个行业都与高科技密切相关。那旧人是谁呢？就是刚才我们讲的传统制造业、矿产、能源行业。新旧行业的不断更替促进了社会进步。

　　现在，互联网企业的集中度高到什么水平？数据显示，全国排名前2 000的互联网公司有60%在北京，30%在深圳，剩下10%分别在杭州和上海，其他的城市几乎没有。

　　中国的电影娱乐行业差不多有100亿美元的市场。五大互联网娱乐公司——中影集团、光线传媒、北京华谊兄弟影业、博纳影业和万达影业——控制了中国90%的电影行业，它们都位于北京。大文化、大娱乐行业的领军者几乎都在北京，基因生物研发的前沿阵地主要在深圳，而领先的金融服务业分布在北京、上海、深圳。

　　未来的整个经济地图都变了，今后的房价“高山”只会在北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等城市，剩下的地方都是房价“平原”。

　　第6个影响住宅价格的指标是税收。如果房地产税或遗产税在中国出台，本来你买了5套房产并打算传给你的子孙，那现在得赶紧出手或重新进行资产配置，比如，卖掉3套房子换1套更大的房子，否则你的后代可能交不起遗产税。假定1套房子价值1 000万元，按照美国接近50%的遗产税率计算，继承人需要缴纳几百万元的税才能成功把房子过户到他的名下。

　　在国外，经常有人因为交不起遗产税，不得不先去借现金把税交完，再拿房子抵押贷款。这个过程很折腾，如果被继承人12月下旬去世，房产继承人根本没有时间折腾，因为来年就得交税。遗产税、财产税、增值税的征收导致持有住宅的成本变高，大家买房的意愿也随之降低。相反，在税收比较低的地方，比如像新加坡、中国香港、中国台湾，综合的税率大概为11%，那里的人就更愿意持有不动产。

　　第7个指标是汇率。人民币不断升值，在国外买房的人就会越来越多。国外房产的产权是永久的，而且贷款流程简单，利息也很低。但是，如果人民币贬值，在国外买东西（包括房子）相对来说会更贵，很多人可能就不打算出国买房了，特别是大城市的高收入人群。

　　最后一个指标是人们对于社会经济发展的长期预期。有购买力的人口如果对一个城市或国家的经济发展有一个良好的长期预期，他们就有意愿去那里置业。反之，他们选择去一个地方置业的意愿降低。显然，这种社会心理偏好对住宅的价值变化来说至关重要。