上海楼市新政解读：打击“假离婚”购房， “无房家庭”优先摇号

近期，上海楼市比较活跃，一些违规行为相继出现，引发监管层注意。1月21日晚，上海市住房城乡建设管理委联合市房屋管理局等8部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称《意见》），自2021年1月22日起实施。《意见》提出增加商品住房用地供应、严格执行住房限购政策、加强个人住房贷款审慎管理、增值税征免年限从2年升至5年、优先满足“无房家庭”购房需求等。

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《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

《意见》提出严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

根据《意见》规定，上海还将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度；坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费，依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

对于上海的调控政策，国金证券认为，当前时点上海市出台调控政策，并无意外，行业基本面也不会因此受到影响。从历史经验看，一线城市每一轮房价上涨从开始到恢复平稳，都需要一年左右的时间。我们认为尽管调控政策已经出台，但后续半年房价仍将缓慢上涨。同时，考虑到新增土地供应以郊区和五大新城为主，后续核心区、学区房供需不平衡状态仍将持续，核心区等房价上涨更快的结构性现象仍将存在。

专家解读上海楼市新政

本次上海楼市新政主要是六点影响，房地产行业有关人士对这些影响进行了详细的解读。

《意见》提出，要增加重点区域土地供给。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这项政策强调了三点。一是，土地供应要增加，结构要调整，这比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。二是，政策明确区域市场供地的调整，尤其提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于增加此类区域的住房项目。三是，坚持房地联动机制，稳定土地价格，这是为了防范地价上涨传导到房价上去。

打击“假离婚”购房。中原地产首席分析师张大伟表示，此前网传的摇号认筹政策没有出现在新政之中，但新政提出离异家庭房产数量按照3年内计算的政策，打击了一部分“假离婚”购房行为，可能会降低部分热点楼盘的购房需求。58安居客房产研究院分院院长张波表示，2020年已经有不少城市堵住“假离婚”漏洞，上海这次收紧信号也十分明确。

增加二手房交易成本。张波称，提高交易环节的税收，可以有效减少新增投资需求，但在一定程度上也会限制二手房的流动。2021年上海新房的供应力度预计会有所加强，以缓解二手房挂牌数量减少带来的供应不足。

张大伟分析，普通住宅2年以上免征增值税变成了5年以上免征，增加了二手房的交易成本。上海当下二手房房源稀缺，交易成本很可能会快速转嫁给购房者身上，并使得少数新房的需求变得更为集中。

严防资金违规流入楼市。严跃进称，该政策最大的亮点就是提到“房地产贷款集中度管理”，银行在后续的贷款发放方面势必更为保守。部分炒作比较多的楼盘，也会在贷款方面面临收紧的可能。张波认为，对资金违规流入房地产，此前已经从严监管，而上海在执行差别化信贷方面也较为严格，这次则是再度强调。下一步，对于消费贷、经营贷违规流入楼市，预计会有更明确的查处与打击。

“无房家庭”优先摇号。张波表示，上海在“一房一价”、公示及备案等方面做得都较好，这次提出“一价清”，是为了防止开发商在装修、车位等方面违规收取费用。“实名制”管理，则可以有效打击炒作购房资格与不当转让获利。

张波还称，完善新房公证摇号，是要打击新房的价格炒作。为保障房价稳定，上海在近两年执行了严格的新房限价制度，致使部分板块的一二手房价格出现倒挂，进而导致新房销售环节极易产生违规现象，比如，私下收取“茶水费”、内部违规操作等。该政策出台后，会在销售层面强化管控力度。

严跃进称，政策提出要优先满足“无房家庭”自住购房需求，预计后续会出台具体的优先摇号认购规则，保障无房家庭的优先购房。

或有持续性政策落地。张大伟称，本轮上海房价上涨的主要原因是出现“打新潮”与学区房价格攀升，也有少数经营贷违规进入楼市的推波助澜。整体看，此次调控升级产生的抑制作用或许相对有限，为抑制新房摇号过热，建议增加热门项目的限售期，抑制投资炒作。

张波指出，十条新政出台并马上落地实施，是政府部门对上海楼市近期非理性升温的快速反应，也是后续调控持续收紧的信号。这些政策落地后，如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解，部分区域二手房房价仍被恶意炒作，未来还会有持续性政策跟进落地。