2025年全岛“封关”后，海南成“全球资产聚集地”

外资疯狂流入

M2货币总量连创高峰

应对“高通胀”

中国人热衷于购置“全球资产”

1月18日，国家统计局公布了2020年的经济总成绩：增速2.3%，GDP规模超过100万亿人民币。

其中进出口总额最让人“意外”：总额超过32万亿，占到了GDP总额的30%以上，商品出口总额接近18万亿，增长4%。

商品出口总额已经超过了GDP增速，挣到贸易顺差3.7万亿人民币。这里面再扣除服务贸易逆差大概7000亿，至少还剩余3万亿人民币。

这个贸易顺差如果按照汇率换算，相当于我们2020年挣到了接近4700亿美金：这相当于有4700亿美元通过商品贸易流入了中国国内。

除此之外，我们还要关注外债规模的增长，2020年有更多的美元是通过外债的形式流入中国的。

根据渣打银行的研究报告数据：2020年外资就通过购买中国债券累计流入1万亿人民币，也就是说在2020年大概有1500亿美金是通过外债的形式流入中国的。

大量的中国企业到国外发债，让美元通过债券源源不断流入国内。

这个规模有可能会在2021年超过2000亿美金。

还有两个数据也跟美元流入中国有关：一个是股市的“北向资金”，2020年北向资金流入大概是2000亿人民币，换算过来是300亿美金，规模不大。

另外一个就是外商直接投资FDI，根据商务部的数据，这个规模应该在1500亿美金左右。

合计起来就是2020年中国大概有8000亿美金的净流入，大概是5.2万亿人民币的规模。

理论上讲，如果美元大规模流入，中国的外汇储备就应该出现明显增长，但是情况并非如此：2020年中国的外汇储备净增加仅有1000亿美金。

净流入8000亿美金，外汇仅增加了1000亿美金，其他的钱去哪里了呢？

根据我们的判断，这部分资金有可能是“出海投资了”，去购置全球资产了，这是全球“史诗级”通胀背景下的必然选择。

我们可以看看2020年中国的货币总量M2的情况，就会发现国内的通胀其实已经在路上了。

2020年国内M2增量就高达20万亿，创造历史新高，比2015-2016年的15万亿左右规模又高出了不少。

所以在国内，货币贬值的速度显然是在“加速”的。

但是国内资产价格这几年由于受到调控政策的严控，价格上涨难度比较大，目前也仅有深圳、杭州等南方城市可以获得较高的收益。

所以对于很多高净值的人群来说，不如“出海投资”，买入全球资产，可以在全球大通胀背景下获得高收益。

但是对于大多数普通人来说，想要买入“全球资产”就非常困难了，或者说基本不可能，目前的途径不允许。

而如果买入一线城市或准一线城市的资产，不仅价格太高，而且限购条件非常严格，门槛显然太高了。

那么，大多数的国内普通人如何应对“史诗级通胀”？

我们认为，可以重点关注“自由贸易港-海南”。

【2】

2025年全岛“封关”

海南有望成为“全球资产”

2021年1月15日，致公党广东省委员会将会在“广东两会”上提交提案，提出两个重点建议：

加快推进海口与湛江基础设施的互联互通，加快研究建设湛江—海口跨海大桥的可行性。

研究在海南选址建立粤港澳大湾区与海南自贸港合作区，如设立“香港城”“澳门城”“港澳城”或设立“深圳飞地”等。

广东在这个时候提出这样的构想，其实也是看中了海南在2025年全岛封关后的重大政策红利：希望借助海南自贸港的“离岸优势”和“土地资源”，引入“港澳”产业和居民。

根据海南省委书记的说法：

海南计划在2023年年底具备封关运作的条件，再用1-2年的时间做软件上的完善，相信可以在2025年之前完成封关。

我们已经说过，一旦海南完成“封关”，意味着海南将会成为和香港，澳门一样的“离岸市场”，海南资产将会成为中国第三个“全球资产”。

“全球资产”的核心特征就是：离岸资产，境内关外，可自由流转，既可以从房子换成人民币，也可以从人民币换成美元，资产可自由流动。

随着美元的贬值，全球资产大幅度涨价，这是应对大通胀时期的核心手段。

所以中国很多高净值人群，早就已经大规模布局“全球资产”投资，但是对于国内的普通群体来说，海南的出现可能是一个“重大机会”。

我们判断，从2021年-2025年封关之前，海南楼市将会出现三大特征：

第一，加大“去房地产化”，大规模减少楼市供应，增加产业供地，强力推动实现经济转型。

2019年1月28日，海南宣布：已经回收3.1万亩存量商品住宅用地将不再用于开发住宅，将转型或退出。

海南将加快研究制定相关政策，鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业。

海南将建立健全退出机制，将位于生态保护红线范围内和开发边界外等区域的存量商品住宅用地调出建设用地范围。

这就意味着海南的湾区不让开发了，生态区也不让开发了，产权式酒店不让开发了，一线海景房更不让开发了。

海南“去房地产化”，归根结底就是要减少楼市供应。

第二，从“纯旅游地产”向“复合型地产”转型，很多的纯旅游居住群体会逐渐在海南买不到房子。

原来的海南只是一个“纯旅游地产”，未来将逐渐转向“养老地产”，“旅居地产”，“医疗教育地产”及“工作居住地产”等多功能混合。

产业的多样化，会带来更多的其他产业群体，很多纯旅游居住群体会逐渐被挤出，去北海、湛江、秦皇岛等纯旅游地产的地方去置业。

说白了，海南在丰富产业以后，已经没有那么多空间提供给单纯的旅游地产消费，而是逐渐向其他产业的中高端群体提供多样的居住空间。

这就是为何近期海口三亚等城市周边房价上涨比较快的原因，产业在多样化，置业人群也在多样化。

第三，城市群会出现，而且定位会更加明确，满足不同购房人的居住需求。

比如以海口澄迈为中心的西北城市群，主要定位于长期养老居住，工作居住，有相对成熟的日常生活居住配套，适合在海南创业，工作及养老。

而以三亚陵水万宁为核心的东南部城市群，定位于旅游居住，教育医疗居住，是全国中高端人群的聚集地，拥有全国最好的“高端酒店群”及“各种高端娱乐设施及景点”。

这两个城市群功能定位会截然不同，满足不同购房人的居住需求，而不再是全岛遍地“旅游地产”了。

所以说，2025年海南封关后，购房难度可能会变大，价格不低供应还少，选择的空间也会越来越少。

其难度就和你现在去香港买房一样。