干货攻略|在滕州买房前，你要知道这些.......(深度）

当我们有了买房计划的时候，会面临一些老大难的问题，现在买房合适吗？到底买哪里的房子？哪里的房子性价比高？这个时候，选择综合症犯了，开始咨询朋友，了解情况，甚至在网上找答案；

虽然买房这件事儿，是仁者见仁智者见智，但在买房行为上也有着底层的逻辑，和行为上的规律。

到底该怎么选择，观察君从房子的本质，解析自我买房需求，买房要看什么，三个大方向为大家观察分析。

有一种现象叫房价是中国经济的晴雨表，也就是说你看好中国经济，就要看好中国房市，其房子的本质是财富的蓄水池，只不过它变相的把我们所创造的财富聚集了起来。

换个说法也一样，房价也是滕州经济的晴雨表，你坚定的看好滕州经济，就要看好滕州房市；

在刚结束的滕州两会上，《2020年十件惠民实事》、《2020年重点项目巡礼》以及《2021年滕州市惠民实事项目》、《全面开创新时代、现代化强市建设新局面》的政府工作报告等，都可以看出滕州经济未来发展强劲的大格局；

▌5次绝佳的买房机会

05年（迈入房价1000元时代）

08年（超2000元/平）

11年（超4000元/平）

15年（直线上涨的节点）

17年（超5000元/平）

基本上约三年一次，而你又抓住了几次？

单从历史规律看，2021年或又将是一次好机会。

其中的逻辑到底在哪？

▌我们可以把房价的一个周期分为四个阶段（政策调控）：

1、市场活跃会导致政策消极；

2、政策消极又导致市场低迷；3、市场低迷再导致政策积极；

4、政策积极又导致市场活跃；

就这样周而复始，生生不息；

既然如此，那么问题来了，这个”周而复始“的节点怎么看？

节点的出现和国家的政策调控、地方政策的调节有很大关系，其节点也一定是紧随着政策调控之后的那么”一下下“。

至于这个“一下下”究竟是多久，那就是长期观看经济新闻和关注国家政策动向之后形成的一种洞察力，只可意会无法言传。

如同中国商圣范蠡的“旱则资舟，水则资车”的逆商思想一样；要充分看清事物的本质；

如此，房子显然成了一种金融产品，也必然会有涨有跌，但滕州的市场无论是政策消极还是积极，一直保持上涨，只是涨幅有高有低，价格始终没有回落，这在一定程度上也反映了滕州社会财富总量在增加。

（这是粉丝与观察君聊天的一部分截图）

其实，这是一种需求不明确的表现。缺乏对楼盘最基础信息和卖点的了解，或者说，是对自己为什么买房认知的不够深刻。

当然，作为买房才与房产行业产生交集的“圈外人”，有什么样的疑问都无可厚非。毕竟，动辄上百万的支出，谁都想优中选优，买个安心！

我们回到买房这种行为上看，通常会对“为什么买房”有一些既有的定义，比如说是自住或者投资，而自住中又会有“刚需”、“改善”等等。

但仔细想你会发现，如果仅仅满足住的需求，靠租房就可以，不一定非得买。

所以在买房行为这件事情上，并没有所谓的自住与投资的区别，也就是说“刚需”也可以判定为是一种投资行为。

既然涉及到买，就会客观存在卖的可能（即使一直自住，但在房价持续上涨、以及房屋不能满足自住需求的情况下，卖的动能就越大）。购房者一买一卖的过程，其实就是投资。

综合来看，买房是一种投资行为。因此，你要决定的是仅仅满足住的需求（租房），还是投资，这很关键，两者有天大的区别，要想好。（有足够预算的除外）

在大家众多关心的因素中，唯一能共同认可的，只有地段、地段、地段。

地段本身就是一种资源的集合。包含区位、配套、价格等要素，这些要素也是房产保值增值的重要保障。

▌区位

城市规划是一个城市经过一定科学的可行性研究，论证了城市一定时期或者未来的发展蓝图，对未来城市发展具有前瞻指导作用。

根据《滕州市城市总体规划（2018-2035年）》内容，城市用地发展方向以向东、向北为主，向南、向西重点完善提升功能，同时依据新一轮城市总规的要求，确立了“东拓、北延、西提、南融”的城市发展思路，以此看滕州北向、东向是发展潜力区位板块。

▌土拍

除了了解城市规划之外，还有土拍市场。土拍信息中包括了滕州对于未来重点地区的专项规划，也预示着房市的未来。以和家园三期地块和文化路西侧、陶山路北侧（城北）地块为例，楼面价格均接近5000元/平。

▌配套、交通、学区

商业繁华，交通便利，一定要实地了解楼盘周边商业及交通情况，毕竟从线上看的和从现场看是有差别的！至于学区，则根据个人情况了。

举例说明

选取时间段：2015年-2018年

选取小区：鑫佳·玫瑰园（城北）

玫瑰园（政策、配套、区位）分析：

国家在2011年、2012年、2013年连续三年出台房地产政策（新国八条/新国五条/土地新政等），打压房地产市场，这个时候滕州房市在往后的2年时间相对低迷；

玫瑰园是2016年初的楼盘，正处在房市低迷的尾段，加之当时周边配套并不是很完善，政策也不利好，为了刺激销售，还有团购活动，价格约3800元/平，要知道那时玫瑰园是9/16层低密度洋房；

市场低迷2年后，2015年国家降准降息，出台积极政策，也就是在这个时候玫瑰园房价从2016年的4350元/平起（非团购），一路飙升，直到现在的10000多元/平（二手房）；

这个过程中2015-2016年是关键节点（消极政策到积极政策过渡），房市的低迷让很大一部分人退缩，这部分人并没有看到高铁通车预示的前景，政务商圈/奥体中心近在咫尺的完美区位，美凯龙/玫瑰广场相继开建后的商业配套，仅执著于眼前和房市低迷的现象；

但是有些房友看准了时机，成功上车，留下一部分人后悔。

来看看玫瑰园2016-2018-2020卫星地图，相信大家一定能看到未来发生的变化和当今的情况是否吻合；（注意图片标红的位置）

在此时间范围的亿丰·和家园、保利·海德佳园同样如此，只是在关键节点上稍有不同；

观察君还为房友们整理了购房流程图，以便更好的参照细节详细了解楼盘信息；

1、人讲究”德不配位“，房子也有”价不配位“，切记买房子时盲目跟风，单纯的以为价高就好，要综合考虑；

2、当大家买房热情减退，成交量下降，你就要跃跃欲试了；当房市政策开始利好时，你可以开始做准备了；当价格明显下降，但成交量急速上升时，你可以出手了。

3、弄清自己买房的根本需求，学会正确的提问方式，坚决摒弃（**楼盘怎么样，值得买吗？”“哪个小区性价比高呀？”“你听过**小区吗，怎么样？）等提问方式，以便找到更好的答案。

4、建立可信的信息源，可以是靠谱的中介，可以是滕州某房产的公众号博主，甚至是打过不少房产纠纷官司的律师等等。跟不同的人探讨同一个问题，得到的信息质量和可参考度是不一样的，要好好甄选。

5、响应国家号召，为人民服务。这句话是大智若愚，真正能做到的人太少，因为绝大多数人都在追逐私利，如潮水般盲目而动，于是只能成为接盘者，而逆行者永远都是孤单前行。

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作者|观察君

来源|滕州房产观察（公众号ID：tzfcgc-live)