投资北龙湖，郑州地产界最大的“骗局”?

随着充满意外的2020年闭幕，庚子年鼠年终于迎来了终章。在中国的历史文化中，牛年象征着朝气蓬勃，万物复苏。叨叨楼市在此借用一句网络热词，2020实“鼠”不易，希望各位粉丝读者朋友们2021“牛”转乾坤！

北龙湖，作为“ 中原之巅 ”的区域，象征着郑州住宅品质的巅峰，有实力买入北龙湖的房子也意味着自己在郑州取得了阶段性的胜利，初步迈入了“富裕”阶层。但这些人毕竟是少数，北龙湖对于大多数人还是多多少少有那么一些神秘感：一般业务上没什么往来，上下班也不路过那里，平常人跟这里基本上没什么交集。今个咱就聊聊这北龙湖除了贵，还有啥。

销售率与入住率齐增长

北龙湖的人气越来越旺了。

据贝壳研究院一名工作人员所称， 2020年北龙湖的去化情况尚可 ，虽谈不上销售火爆，但是不少项目陆续会有客户自然到访，成交不错。“虽然北龙湖2020年市场报告还未做出，但是去年区域内已有很多项目交房，部分业主已经入住，北龙湖已经逐渐开始有了烟火气”，目前区域内已经交付的项目有正商珑湖上镜、正商珑水上镜、融创壹号院、龙之梦西苑、正弘瓴、金茂府、雅居乐御宾府等项目，已有不少业主陆续入住。

作为郑东新区的核心区域之一，北龙湖是高端商务和高端居住的代名词。湖心岛作为“ 中原陆家嘴 ”，是郑州迈入国际化大都市的主战场，岛上的商务写字楼云集了众多金融机构区域总部及高端酒店，是未来郑州市金领人士的主要聚集地。目前已知入驻的企业总部有：中国人民银行、中国工商银行、浙商银行等。据工商银行河南省分行一位工作人员称：“搬迁消息目前还没有定，不过在写字楼正式竣工后，职能部门应该会首先搬到金融岛办公。”

地铁4号线连接郑州南北，贯穿金融岛，因此被人们昵称为“科技蓝”、财富专线，直通北龙湖金融岛。待岛上地铁站口开通之后 ， 公共交 通出行方面也会得 到进一步保障 。无论是驻岛办公 的金领，还是登岛办事的人们，甚至是去踏青娱乐的一家几口，都是变得非常方便。

（黑川纪章广场实拍图）

（足球公园实拍图）

与此同时，北龙湖的配套设施也在逐步完善中。目前，已经落地足球公园、北龙湖湿地公园、黑川纪章广场以及全民健身中心等，都已经对外开放，叨叨前段时间实地走访后发现，公园以及健身中心这些地方还是能见到很多人的，经常遇到锻炼的身影。一位健身中心工作人员：“许多家长专门开车带着孩子排队来游玩，这里周末基本上全天都是爆满状态。”

中原科技城加持，北龙湖地位再次凸显

说起北龙湖，便不得不提去年9月份官方释放出的中原科技城重磅规划。这个位于北龙湖北岸的科技产业带，再次点亮了区域的商业价值及居住价值。

去年，中原科技城在郑州首次亮相，会场上签约总金额超1000亿元，其中包括芯成科技、启迪科服、银丰国际、APUS等全国知名企业。发布会着重提出了“中原科技带”的前沿概念，整合中原科技城功能定位和空间布局，形成“一体两翼”布局。

中原科技带包含 西翼的中原科技城、中间的龙子湖智慧岛、东翼的白沙科学谷 。其中西翼中原科技城主打数字文创、信息技术、前沿科技、生命科技以及名校创新，是科技创新与城市生活交融互动的都市型科技城。换句话说，中原科技城，是未来郑州科技产业的一个发动机，将会串联郑州东西向的科技创新型企业，给郑州科创经济注入一剂强心针。

就在2021年1月6日的下午，郑东新区管委会还举行了中原科技城重点项目——上汽集团云计算软件中心签约活动。据了解，此次签约的上汽集团云计算软件中心项目，计划总投资约38亿元，将在中原科技城开展云计算、5G应用、智能制造、工业互联网、大数据等新兴科技研发及成果转化。

一位内部人士曾告诉叨叨：“中原科技城是郑东新区的关键，一些相关人员身上还背的有招商引资的任务，未来的发展肯定是不会差的。”

除了高端产业，北龙湖另外一个身份便是被众人戏称为郑州的“豪宅窝”。那么，在动辄数百万甚至上千万一套的北龙湖豪宅，在2021年的行情会怎样？

放心自住， 谨慎投资

放眼整个郑州市，房地产市场存在着一个怪异现象： 房子越贵，品质越差 。

一方面，三环内的住宅价格多数已超过15000元/m²，位于郑州市花园路与金水路的郑州雅颂居项目，最近开盘，精装修价格一度超过30000元/m²，虽然去化效果不错，但是就项目品质来说，只能说差强人意。

另一方面，由于中原独特的土地性质，郑州三环内的地块，容积率均高的离谱，一些安置房项目，甚至 容积率会超过6或者7，这边意味着，一个小区内常住人口有可能突破上万，无论小区内部的绿化做的多么细致，上万人居住在一个小区内，品质和居住体验相对来说都不会太好 。

只有北龙湖，在郑州的豪宅序列里，是离主城区最近的区域，且价格与品质是成正比的。

（建设中的北龙湖实拍图）

叨叨个人暂且将北龙湖的产品分为三档，供读者参考。

Ⅲ档入门系：品质偏刚，价位低于北龙湖均价

代表项目：宏光揽境、美景美之心、碧源荣府、名门樾府等。

入门系项目，主要是指进入北龙湖的门槛，但是不论从品质还是开发商品牌的角度来说，都只能算是入门级水平，碧源和名门两家企业由于资金情况紧张，项目本身问题就比较严重。入门系产品比较适合想进入北龙湖序列但是手里资金不足的购房者群体。

Ⅱ档改善系：中规中矩，部分项目有惊喜，处于均价位置

代表项目：正商系、保利珑熙、碧桂园豫府等

改善系项目，囊括了北龙湖基本大多数住宅项目，以正商系为代表，不仅价格对于有一定经济实力的人来说可以接受，产品打造方面也会给购房者不少惊喜，占据了北龙湖的超半壁江山，且从正商系产品交房现状来看，品质还是非常不错的。

Ⅰ档顶豪系：顶级豪宅，价格高于区域均价不少

代表项目：康桥诸子庐、融创壹号院、永威上和院等

顶豪系产品，不仅是北龙湖的最高标准，甚至是全河南的最顶尖豪宅。融创壹号院部分房源已经交付，据业主反馈，交付效果还是值得点赞的。融创的会所、永威的精细化、康桥的景观设计，都十分出众，各有各的特色，其中，据业内人士称，康桥诸子庐项目方案在公司先后经过多次打磨，开发商层面想打造顶级豪宅的欲望强烈，对于购房者来说也算是一种利好。顶豪系产品只要购房者资金到位，可买！

北龙湖的住宅虽然住起来很“香”，但是叨叨还是要对想要投资北龙湖房产的投资客要提醒下。此前 《我花1500万买的金茂府，如今血亏200万甩卖》 让郑州地产圈人士震惊，业主对于投资北龙湖的举动十分后悔，最后不仅赔钱甩卖，还生了一肚子窝囊气。

文章中作者还表示，金茂府的业主，要么奔波在退房的路上；要么收房后宁肯赔钱也要甩卖出手；勉强入住的业主，也只能在漏水的“豪宅”里，暗自感伤。

作为北龙湖地王的金茂府，昔日拿地价格高达35.1亿元，甚至力压当时的一线城市广州。 同时，“金茂府”的案名，早在全国各地名声大噪，被誉为豪宅的象征，可在郑州豪宅窝的表现，却不得不让人唏嘘。

投资北龙湖之所以难度很大，究其原因，一、由于北龙湖已是郑州价格最高点，均价已过5万，单套房源的标的价格过高，接盘侠数量稀少； 二、目前大环境收紧，想要实现房价的突飞猛进，在近两年希望不大，但是购入房源后，每年少说超5%的持有成本会快速吞噬购房者手里的现金流； 三、投资变现终究是体现在二手房市场，涨价之后没有卖掉房子，就不能算是成功的投资行为。 目前郑州市新房库存量较大，二手房市场较冷，房源变现难度较大。 由此可见，投资北龙湖对于投资者的眼光和购房时机都是一个极大的考验，多数项目投资属性较差。

总结语：

北龙湖现在依然是郑州的顶豪区域，2021年土豪朋友们依然可以买入，但叨叨还是建议仅限于自住需求，还要有楼盘降价的心理承受能力。切莫重蹈金茂府业主的覆辙，最终后悔莫及。