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这是限竞房的首次销冠,可能也是最后一次 | 内附排行榜

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  2020年过去了,在这个公认的“最难的一年”里,北京楼市贡献出了最好的成交。

  新房48766套,五年来最高;成交金额超3000亿

  这3000亿里,限竞房贡献了整整一半,套数占比达到峰值的62%,甚至在成交量最多的大兴,限竞房贡献值达到九成。

  当之无愧的限竞房高光时刻

  但也同时是,肉眼可见的落幕

  

  延伸阅读:2020新房市场完整报告。

  01

  高光:梦之队包揽8区销冠

  限竞房的高光,无疑是一种胜利,它是---

  刚需的胜利,十年来首次拿下北京新房销冠;

  全面的胜利,一举拿下北京8个区的销售冠军;

  比重的胜利,前三名贡献全年成交量的10%。

  

  这样的成绩,是限竞房经过了三年的酝酿和调整才拿到的。

  在2018和2019年,严肃君曾经下过“限竞房不好卖了”“限竞房破发”的判断,在被市场毒打过之后,多数限竞房开始选择降价去库存。特别是在内卷化的片区,限竞房严重扎堆,以价换量的空间更大。

  好在,今年市场也很给力。

  2019下半年开始,土地市场率先发出信号,纯商品房开始回归,北京纯新房价格一下子跃升至7万+,甚至10万+,看涨呼声渐高。

  曾经看起来不太有性价比的限竞房们,在降价的主动选择涨价的市场预期双向托举下,大量成交。

  果然应了那句话---

  没有卖不出去的房子,只有降不到位的价格。

  除了明晃晃的数字,限竞房入市三年来,也有不少高光的时刻。

  房价平稳时期,也出现了千人摇号选房的火爆场面;车位仓储与选房同时进行,居然也能当天售罄;一边被疯狂diss,一边疯狂出货,非城六区项目卖出了2000套...

  02

  落幕:正在消失的限竞房

  但高光之后,是无尽的落寞与空虚。

  一方面是存量限竞房倾销式出货,一方面是新增限竞房用地断崖式下跌,极其分化的环境里,限竞房慢慢走到尾声。

  其实早在2019年土地供应结构转变的时候,限竞房的命运就注定了。

  2020限竞房地块仅供应8宗,2021年待出让土地中仅有通州1宗,限竞房用地供应只能是越来越少。限竞房退出北京新房市场舞台,也只是时间问题。

  

  当然,目前北京限竞房依然处于存量高峰。

  统计数据显示,北京限竞房合计供应量约为9.1万套,去化总量为5.5万套,保守估计还有3万多套限竞房顺销中。

  而对于这3万套,严肃君的判断是,如果没能在2020年实现去化,那么在2021年也大概率不会顺利去化

  市场给力的时候,各家都在趁机出货。能被买走的是平均线以上的房子,从100分挑到85分,甚至在降价面前,60、70分的房子也面目可爱起来。

  直接点说,那些已经入市超过两年,在这个风口上都没把自己推销出去的房子,一定是瑕太掩瑜,明年会直接消失在购房者的视线里。

  除非---整个大盘涨,渣盘也被抢。

  03

  未来:限竞房纯商品房化

  虽然目前尚待出让或待入市限竞房地块中,也有非常不错的,但个体无法再形成趋势。

  首先,未来只会出现单个热门项目,难以形成撼动整个新房市场的群体力量

  不同区域的项目去化率差异很大。比如朝阳及丰台限竞房去化率较高,房山和顺义去化困难。

  同区域中不同区位的项目去化差异也很大。以大兴为例,中海寰宇时代刷新记录,深陷“红海”的亦庄河西区项目,却只能等待时机,慢慢解套。

  其次,未来的限竞房,将会越来越不“限竞房”

  限竞房的关键词是什么?限价。但从土拍文件来看,不管是在限均价,还是面积段上,限竞房都在偷偷的开口子。

  比如华樾北京二期,限均价71000元/平,比今年5月才拿地的华樾国际,默默涨了1578元/平;“套型建面”变“套内建面”,主力户型可达到110-120㎡,刚需变改善。

  均价高了,建面大了,两相叠加下,东坝上车门槛直接从600万,抬到了800万。

  这时的限竞房,已经从刚需阵营里出走了。

  更关键的是,不再便宜的限竞房,普通人也越来越难买到了

  抛开抬高的总价门槛不谈,限竞房在购买阶段,大概率将会遵循商品房市场通用规则。

  当然,过去三年,我们已经见过太多。想想那些X府X苑们,竞争的从来就不是首付款。

  互动时刻:

  其实写到最后,严肃君略有伤感。

  正是由于限竞房时代高性价比项目的大批入市,我们才有了这么多严肃君的朋友们。

  而一个时代的落幕,绝不仅仅是限竞房个体消失这么简单,整个市场逻辑和产品逻辑都会随之改变,并影响到行业上下游所有人。

  对于重新回归的,那个熟悉又陌生的商品房市场,严肃君只能说,我们有准备,有敬畏,亦有期待。

  

  

  

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