这是限竞房的首次销冠，可能也是最后一次 | 内附排行榜

　　2020年过去了，在这个公认的“最难的一年”里，北京楼市贡献出了最好的成交。

　　新房48766套，五年来最高；成交金额超3000亿。

　　这3000亿里，限竞房贡献了整整一半，套数占比达到峰值的62%，甚至在成交量最多的大兴，限竞房贡献值达到九成。

　　当之无愧的限竞房高光时刻。

　　但也同时是，肉眼可见的落幕。

　　延伸阅读：2020新房市场完整报告。

　　01

　　高光：梦之队包揽8区销冠

　　限竞房的高光，无疑是一种胜利，它是---

　　刚需的胜利，十年来首次拿下北京新房销冠；

　　全面的胜利，一举拿下北京8个区的销售冠军；

　　比重的胜利，前三名贡献全年成交量的10%。

　　这样的成绩，是限竞房经过了三年的酝酿和调整才拿到的。

　　在2018和2019年，严肃君曾经下过“限竞房不好卖了”“限竞房破发”的判断，在被市场毒打过之后，多数限竞房开始选择降价去库存。特别是在内卷化的片区，限竞房严重扎堆，以价换量的空间更大。

　　好在，今年市场也很给力。

　　2019下半年开始，土地市场率先发出信号，纯商品房开始回归，北京纯新房价格一下子跃升至7万+，甚至10万+，看涨呼声渐高。

　　曾经看起来不太有性价比的限竞房们，在降价的主动选择和涨价的市场预期双向托举下，大量成交。

　　果然应了那句话---

　　没有卖不出去的房子，只有降不到位的价格。

　　除了明晃晃的数字，限竞房入市三年来，也有不少高光的时刻。

　　房价平稳时期，也出现了千人摇号选房的火爆场面；车位仓储与选房同时进行，居然也能当天售罄；一边被疯狂diss，一边疯狂出货，非城六区项目卖出了2000套...

　　02

　　落幕：正在消失的限竞房

　　但高光之后，是无尽的落寞与空虚。

　　一方面是存量限竞房倾销式出货，一方面是新增限竞房用地断崖式下跌，极其分化的环境里，限竞房慢慢走到尾声。

　　其实早在2019年土地供应结构转变的时候，限竞房的命运就注定了。

　　2020限竞房地块仅供应8宗，2021年待出让土地中仅有通州1宗，限竞房用地供应只能是越来越少。限竞房退出北京新房市场舞台，也只是时间问题。

　　当然，目前北京限竞房依然处于存量高峰。

　　统计数据显示，北京限竞房合计供应量约为9.1万套，去化总量为5.5万套，保守估计还有3万多套限竞房顺销中。

　　而对于这3万套，严肃君的判断是，如果没能在2020年实现去化，那么在2021年也大概率不会顺利去化。

　　市场给力的时候，各家都在趁机出货。能被买走的是平均线以上的房子，从100分挑到85分，甚至在降价面前，60、70分的房子也面目可爱起来。

　　直接点说，那些已经入市超过两年，在这个风口上都没把自己推销出去的房子，一定是瑕太掩瑜，明年会直接消失在购房者的视线里。

　　除非---整个大盘涨，渣盘也被抢。

　　03

　　未来：限竞房纯商品房化

　　虽然目前尚待出让或待入市限竞房地块中，也有非常不错的，但个体无法再形成趋势。

　　首先，未来只会出现单个热门项目，难以形成撼动整个新房市场的群体力量。

　　不同区域的项目去化率差异很大。比如朝阳及丰台限竞房去化率较高，房山和顺义去化困难。

　　同区域中不同区位的项目去化差异也很大。以大兴为例，中海寰宇时代刷新记录，深陷“红海”的亦庄河西区项目，却只能等待时机，慢慢解套。

　　其次，未来的限竞房，将会越来越不“限竞房”。

　　限竞房的关键词是什么？限价。但从土拍文件来看，不管是在限均价，还是面积段上，限竞房都在偷偷的开口子。

　　比如华樾北京二期，限均价71000元/平，比今年5月才拿地的华樾国际，默默涨了1578元/平；“套型建面”变“套内建面”，主力户型可达到110-120㎡，刚需变改善。

　　均价高了，建面大了，两相叠加下，东坝上车门槛直接从600万，抬到了800万。

　　这时的限竞房，已经从刚需阵营里出走了。

　　更关键的是，不再便宜的限竞房，普通人也越来越难买到了。

　　抛开抬高的总价门槛不谈，限竞房在购买阶段，大概率将会遵循商品房市场通用规则。

　　当然，过去三年，我们已经见过太多。想想那些X府X苑们，竞争的从来就不是首付款。

　　互动时刻：

　　其实写到最后，严肃君略有伤感。

　　正是由于限竞房时代高性价比项目的大批入市，我们才有了这么多严肃君的朋友们。

　　而一个时代的落幕，绝不仅仅是限竞房个体消失这么简单，整个市场逻辑和产品逻辑都会随之改变，并影响到行业上下游所有人。

　　对于重新回归的，那个熟悉又陌生的商品房市场，严肃君只能说，我们有准备，有敬畏，亦有期待。