2020年过去了，在这个公认的“最难的一年”里，北京楼市贡献出了最好的成交。
新房48766套，五年来最高；成交金额超3000亿。
这3000亿里，限竞房贡献了整整一半，套数占比达到峰值的62%，甚至在成交量最多的大兴，限竞房贡献值达到九成。
当之无愧的限竞房高光时刻。
但也同时是，肉眼可见的落幕。
延伸阅读：2020新房市场完整报告。
01
高光：梦之队包揽8区销冠
限竞房的高光，无疑是一种胜利，它是---
刚需的胜利，十年来首次拿下北京新房销冠；
全面的胜利，一举拿下北京8个区的销售冠军；
比重的胜利，前三名贡献全年成交量的10%。
这样的成绩，是限竞房经过了三年的酝酿和调整才拿到的。
在2018和2019年，严肃君曾经下过“限竞房不好卖了”“限竞房破发”的判断，在被市场毒打过之后，多数限竞房开始选择降价去库存。特别是在内卷化的片区，限竞房严重扎堆，以价换量的空间更大。
好在，今年市场也很给力。
2019下半年开始，土地市场率先发出信号，纯商品房开始回归，北京纯新房价格一下子跃升至7万+，甚至10万+，看涨呼声渐高。
曾经看起来不太有性价比的限竞房们，在降价的主动选择和涨价的市场预期双向托举下，大量成交。
果然应了那句话---
没有卖不出去的房子，只有降不到位的价格。
除了明晃晃的数字，限竞房入市三年来，也有不少高光的时刻。
房价平稳时期，也出现了千人摇号选房的火爆场面；车位仓储与选房同时进行，居然也能当天售罄；一边被疯狂diss，一边疯狂出货，非城六区项目卖出了2000套...
02
落幕：正在消失的限竞房
但高光之后，是无尽的落寞与空虚。
一方面是存量限竞房倾销式出货，一方面是新增限竞房用地断崖式下跌，极其分化的环境里，限竞房慢慢走到尾声。
其实早在2019年土地供应结构转变的时候，限竞房的命运就注定了。
2020限竞房地块仅供应8宗，2021年待出让土地中仅有通州1宗，限竞房用地供应只能是越来越少。限竞房退出北京新房市场舞台，也只是时间问题。
当然，目前北京限竞房依然处于存量高峰。
统计数据显示，北京限竞房合计供应量约为9.1万套，去化总量为5.5万套，保守估计还有3万多套限竞房顺销中。
而对于这3万套，严肃君的判断是，如果没能在2020年实现去化，那么在2021年也大概率不会顺利去化。
市场给力的时候，各家都在趁机出货。能被买走的是平均线以上的房子，从100分挑到85分，甚至在降价面前，60、70分的房子也面目可爱起来。
直接点说，那些已经入市超过两年，在这个风口上都没把自己推销出去的房子，一定是瑕太掩瑜，明年会直接消失在购房者的视线里。
除非---整个大盘涨，渣盘也被抢。
03
未来：限竞房纯商品房化
虽然目前尚待出让或待入市限竞房地块中，也有非常不错的，但个体无法再形成趋势。
首先，未来只会出现单个热门项目，难以形成撼动整个新房市场的群体力量。
不同区域的项目去化率差异很大。比如朝阳及丰台限竞房去化率较高，房山和顺义去化困难。
同区域中不同区位的项目去化差异也很大。以大兴为例，中海寰宇时代刷新记录，深陷“红海”的亦庄河西区项目，却只能等待时机，慢慢解套。
其次，未来的限竞房，将会越来越不“限竞房”。
限竞房的关键词是什么？限价。但从土拍文件来看，不管是在限均价，还是面积段上，限竞房都在偷偷的开口子。
比如华樾北京二期，限均价71000元/平，比今年5月才拿地的华樾国际，默默涨了1578元/平；“套型建面”变“套内建面”，主力户型可达到110-120㎡，刚需变改善。
均价高了，建面大了，两相叠加下，东坝上车门槛直接从600万，抬到了800万。
这时的限竞房，已经从刚需阵营里出走了。
更关键的是，不再便宜的限竞房，普通人也越来越难买到了。
抛开抬高的总价门槛不谈，限竞房在购买阶段，大概率将会遵循商品房市场通用规则。
当然，过去三年，我们已经见过太多。想想那些X府X苑们，竞争的从来就不是首付款。
互动时刻：
其实写到最后，严肃君略有伤感。
正是由于限竞房时代高性价比项目的大批入市，我们才有了这么多严肃君的朋友们。
而一个时代的落幕，绝不仅仅是限竞房个体消失这么简单，整个市场逻辑和产品逻辑都会随之改变，并影响到行业上下游所有人。
对于重新回归的，那个熟悉又陌生的商品房市场，严肃君只能说，我们有准备，有敬畏，亦有期待。
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