南京南站，二手房凭什么逼近6万/平？

猝不及防，南站万科九都荟，近5.9万/㎡成交！

数据来源于链家

据中介介绍：这套房成交总价不含车位，买家交了十万多的税费，综合入手单价，逼近6万/㎡！

万科九都荟，南站，凭什么卖这么贵？

01

绕城路、花神庙枢纽、宁宣高速、双龙大道、宏运大道等城市干道围合的南京南站片区，万科尚都荟、万科九都荟、万科大都会、中交锦致、万科新都荟、都荟天地（尚未交付）等多个小区有序排布。

主力小区万科九都荟，由7个围合式住宅组团组成，户型为89-146㎡，总户数643户；另有公寓、酒店、沿街商铺等商办业态。

2017年11月，万科九都荟加推收官房源，销许均价3.4-3.6万/㎡，共307套房，吸引了近2000组买房人报名，中签率仅15.4%。值得注意的是，当年初万科九都荟就有超3.8万/㎡的二手房成交记录，倒挂优势初显。

如今，南站已入住小区交付时间都不算长，有的还在限售中。一线君对链家上的成交数据分析后发现，目前片区内二手房成交均价领先的，正是万科九都荟。

2020年，万科九都荟的二手房成交均价为52311元/㎡，最高成交单价58577元/㎡↓

数据来源于链家，取各小区全年成交房源单价平均数

58577元/㎡成交，是个例吗？

链家数据显示：去年一年，万科九都荟成交的19套房中，有15套单价超5万。一套面积约116㎡的刚改户型，以57378元/㎡单价成交↓

这套139㎡改善大户型，700万成交，单价破5万↓

买房人真金白银买出来的数据，假不了。不过从居住本身来讲，500多万只能买到89平的刚需户型，性价比并不高，为何就有人愿意花重金拿下？

02

“这几年南站的配套都起来了。最拔高业主心态的，当然还是雨花台中学+雨花外国语小学南站校区的落地。”中介很直接，“去年4月听到官宣的消息，九都荟有业主一下子把挂牌价提了20万。”

虽然去年9月才启动办学，还是雨花外小的分校，但不少家长对声名远扬的雨花外小本部早有耳闻。据坊间的数据，2019年该校小升初南外录取5人，2018年9人考进仙外四升五插班，2017年4人考进南外……

链家的数据：雨花外小本部施教区范围内的宏图上水园，二手房成交均价已达58635元/㎡↓

“本部这么优秀，分校出成绩也是早晚的事，雨花台中学也还行。”家长们对南站学校充满了信心。

划个重点：

根据雨花台区教育局的文件，雨花台中学+雨花外国语小学南站校区的施教区范围为南京南站以南片区（雨花户籍）：含九都荟、尚都荟、大都会、都荟南苑、锦致雅苑。

我们知道，“散装南站”由江宁、雨花两个行政区组成，分割线是一条锯齿状线条。万科九都荟、万科大都会部分楼栋，是落在江宁区的。从现有的情况来看，雨花台区内的万科九都荟A、B、C、E分区以及万科尚都荟最为稳妥，这也是万科九都荟、万科尚都荟二手房价领先板块的重要原因之一。

03

南站板块+小区品质，也是万科九都荟的加分项。

先看看板块魅力。

虽然亚洲第一大高铁站南京南站2011年6月才正式运营，但其实早在1986年南京政府就预留出了南站地区的规划空间。

2008年，南站规划设计方案落地，总体原则是：实现交通零换乘；充分开发地下空间、完善公共服务配套。注意了，也是在这一年，南部新城的概念被提出，占地约6平方公里的南站枢纽区被涵盖在新城范围内。

2010年5月，地铁1号线南延线正式开通；而后的几年里3号线、S1号线、S3号线等地铁线路陆续运营；在建中的地铁6号线南起南站，通车后将与已有的四条线路实现换乘，江宁、雨花、城中、河西、江北、溧水等板块被无缝连接起来。多线地铁交汇，南站形成了南京最早的TOD模式。

到了2012年，万科、绿地等房企拿地，成了南站的拓荒者。

“一座新城的发展需要5-8年甚至更长的时间。”早年把置业顾问的话听进去，并买了南站的人，现在尝到了南站快速发展的甜头。

亚洲第一大高铁站，地下是开往南京四面八方的四线地铁↓

南站实景图

通达的城市干道路网↓

证大喜玛拉雅、绿地城际空间站等写字楼、商业拔地而起↓

出了住宅小区大门，运营成熟的沿街商业，轻松满足饮食、办理银行业务、干洗衣物、买药等生活需求↓

毫不夸张的说，大家的日常居住、工作、旅行出差等多元化需求，南站已经可以无死角满足。

九都荟的品质，也确实展现了万科的稳定水准。

博爱街上，万科九都荟的外立面非常抢眼，错层布局的转角阳台，在南站是“独一份”。

人车分流，地上无车位设计，确保老人、儿童在社区内的安全。

进入小区，中庭水景与装饰干净清爽。

即使是冬天里，小区的灌木、乔木还是青青葱葱。

正南方向看住宅楼栋立面。

270°转角阳台特写。

俯瞰小区，绿化率不算高，一线君查阅了相关资料发现在25%左右，不过胜在干净整洁。

站在A区天台，可以看到来来往往的高铁，噪音在可以忍受的范围内。

公区内，游乐设施、休憩区齐全。

业主或访客，进单元门需要刷卡。

地下车库收拾得干净清爽，非机动车整齐排放。

在这里要表扬一下万科物业，一线君在小区门口多逗留了会，拍了几张照片，就有工作人员上前询问“鬼鬼祟祟在干啥”。难怪中介连连赞叹：万科是大品牌，小区品质好，物业服务也不错。

04

“有的客户是急着给孩子准备学区房，现在不少学校要求上学前一年落户嘛。还有客户是想买新房，无奈一直陪跑，觉得万科的品质不错，就上车二手房了。”中介表示。

供需关系，是影响房价的重要因素之一。但归根结底，二手房的价格走势，有它的内在逻辑。

南京网上房地产数据显示，2020年南京新房成交7万套（不含溧水、高淳），较2019年增长8.1%左右，成交均价稳定；二手房成交11.57万套，同比增长25.7%。需要注意的是，二手房成交量涨幅惊人的同时，成交均价也水涨船高，逼近3.4万/㎡，同比涨8%。一线君分析，这一局面的形成有两点重要原因。

① 2020年南京新房单价不断上涨，起步户型也越来越大，不少板块楼盘还有8成首付的要求。入手新房的总价、首付门槛逐步抬升，倒挂优势也逐渐消失。

整个2020年，河西南、燕子矶、江北核心区等板块新房单价有了明显上涨，新盘起步户型也越做越大。以江北核心区举例，早几年在售的扬子江金茂悦，最小户型89㎡，均价3万左右，总价267万。2020年花语熙岸、启迪水木滨江、卓越大江等新盘入市，价格上涨，起步户型趋大，花语熙岸97㎡起步户型，总价已达314万，且需8成首付。

加上热门板块需要摇号的限制，不少在新房市场失意的买房人，将目光转向综合潜力不错的二手房。

② 公民同招政策落定，公办教育资源吃香，9年一步到位的双学区房受欢迎。

去年，南京一批集团化办学的新学校落地，教育资源趋向均衡化，加上公民同招的正式实施，优质学区房的价值进一步凸显。比如鼓楼滨江力人学校加持的世茂外滩新城，南外河西中小学加持的正荣润峯等，二手房价有了一波明显涨幅。

回到万科九都荟这一个案上来。南京兼具改善功能和学区预期的次新房单价、总价段水涨船高，作为南站片区的标杆小区，万科九都荟的价格自然也跟着大趋势提升。

不过，520万总价，在大城南板块只能买到万科九都荟的89平刚需户型吗？

不尽然。新房中，赛虹桥仁恒城市星光，均价43800元/㎡，110㎡三房总价才482万，且项目附近规划有公办小学、初中，其中小学很可能为南师附中分校。二手房中，雨花外小本部施教区范围内，宏图上水园、阅城国际花园、翠岛花城等品质不错的二手房也可以选择。

举个例子，宏图上水园一套面积90平的二手房，以525万总价成交，与万科九都荟价格相当。

再把目光向南京主城其他板块延伸，一些兼顾学区的改善新房也是不错的选择：

鼓楼滨江，拉小分校方兴小学施教区范围内的江望润府，全装修均价约4.1万/㎡，130㎡户型总价约533万；仙林湖，金中仙林、金小仙林湖校区施教区范围内的半山云邸，放风4万/㎡，121、123、135㎡户型均可选择。