5 个涉相邻关系纠纷典型案例＋法官提示

北京市石景山区人民法院　公开发布

导读：12月14日，北京石景山法院开展“从典型案例中解读相邻关系法律问题”网络普法公开课，分析各类案例中存在的争议焦点、法律依据及在实践中的注意事项，引导居民间秉持团结互助原则，共建和谐社区。法官助理郭浩介绍了相关情况。以下内容摘自发布会实录。

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相邻关系是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因互相间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。现行法律中主要规定在《民法通则》第83条及其司法解释与《物权法》第七章相邻关系部分，在即将施行的《民法典》第二编物权第二分编所有权第七章相邻关系部分也有专门规定。司法实践中，主要体现在相邻关系纠纷、排除妨害纠纷与财产损害赔偿纠纷三个案由。

涉相邻关系案件的特征

相邻权利关系案件应当本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理。相邻关系纠纷案件看起来标的金额不大、因果关系清楚、法律规定简单，但在审判实践中，这类占比不大的案件恰恰最具有“表象简单、实则复杂”的特征，主要由于：

一是当事人之间矛盾尖锐。相邻关系事关双方生活或切身利益，涉诉之前往往已多有冲突、积怨已久，在诉讼中情绪对立不易缓和，利益冲突不易平衡，致使案件的调解工作难以进行；

二是审理和裁判难度大。相邻关系案件的当事人普通举证能力较弱，且有些争议事实及成因的存在难以通过书面形式呈现，需要通过鉴定程序或者现场勘察调查来确定。关于相邻关系的法律条文更倾向原则性规定，裁判规范和标准难以统一。

三是执行难度大，相邻关系案件的处理多涉及对房屋结构及附属设施的改造、拆除及修复等问题，有些拆除或者改变的部分往往牵扯到其他建筑，甚至已构成其他建筑的组成部分，有些涉及历史遗留问题，有些标的物拆除时还需要案外人配合，导致执行工作难以推进。

涉相邻关系的典型案例

案例一

违章搭建影响采光通风

案情简介

刘某系石景山区某小区3号房屋所有权人，葛某系该小区5号房屋所有权人，双方为上下楼邻居。涉案楼体的中间有一公共天井，葛某在自家天井窗外安装了护栏，护栏底部垫放了隔板并堆放了杂物，护栏下方位置为刘某家厨房及卫生间窗户。刘某主张该护栏及上面的隔板与杂物影响了其厨房排烟及厨房与卫生间的采光，要求葛某对其护栏内的隔板及杂物进行清除。葛某对此不予认可，认为其安装护栏合法，且在护栏放置物品系其自由。

双方因此事产生矛盾已持续十余年，多次发生言语及肢体冲突，社区居委会、街道及派出所多次进行协调，但双方对解决方案始终未能达成一致。本院受理该起案件后，通过现场勘查、走访社区、上门谈话等方式，对该事件的缘由及双方的争议焦点进行了确定，通过庭审，合议庭认为该案件通过判决只能解决一时问题，如当事人不主动履行，该问题依然无法得到彻底解决，双方矛盾可能会加深，随后，审判团队联合社区工作人员、人民陪审员多次组织双方进行调解工作，最终葛某主动将天井护栏内隔板和杂物进行了移除，双方化干戈为玉帛，取得了良好的效果。

典型意义

1.本案涉及以相邻建筑违章为由请求拆除问题。实践中，建筑物是否属于违章建筑、是否应当拆除，均属于行政机构的职责和管理范围，不能通过诉讼程序进行确定。但如果搭建的建筑物影响其采光、通风、通行等权利，则属于相邻关系纠纷的处理范围，本案中，刘某最初诉求即以违建为由要求拆除护栏，经法院释明后，变更为移除护栏内隔板及杂物。

2.当事人在自家窗外安装护栏堆放物品的行为定性。石景山区老旧小区居多，在窗外自行安装护栏并在护栏内堆放杂物的现象较为普遍，安装护栏大多以防盗安全为目的，但即使不违反行政部门的规定，安装护栏堆放杂物的行为也可能存在较大的安全隐患，并对楼下住户的采光、通风等权利造成损害。如果构成损害，则要承担停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状、损害赔偿等民事责任。

3. 从源头化解矛盾，注重运用调解手段，加强与社区居委会沟通合作。很多相邻关系纠纷案件中，案件的复杂性往往不仅仅在于案件事实，更在于当事人的情绪对立与心态复杂。居民在遇到类似问题时，首先应带着互让互利、团结邻里的心态寻求协商沟通，在协商不畅时，及时向社区反映，并积极配合社区的调解工作，争取将矛盾化解在源头，避免产生后续矛盾激化、增加不必要成本等问题。在进入诉讼程序后，注重以照片及影像等方式保留现场证据，配合法院勘察现场、了解事实、案件审理、协商调解等工作，力争在维护合法权益的同时不损邻里关系。

案例二

房屋漏水造成财产损失

案情简介

岳某系石景山区某小区601号房屋业主，王某系该小区501号房屋业主，双方系上下楼相邻关系。原告王某主张，其已出租的501号房屋发现被楼上601号房屋漏水严重浸泡，造成重新装修费用、家具损失、房屋租金损失，要求岳某赔偿。向物业公司及601号房屋使用人进行交涉，但就赔偿事宜协商未果。经向该小区物业公司调查询问，物业公司人员答复称，501号房屋向物业公司报过漏水情况。经现场勘验并经双方确认：501号房屋的卧室门、家具、床垫、墙皮、楼梯等物品或位置有过水痕迹或裂纹。

经法院释明，双方对501号房屋漏水原因以及因漏水事件造成损失均不申请鉴定。

法院经审理认为，尽管岳某否认601号房屋向501号房屋漏水的事实，但根据现场勘验状况，601号房屋墙壁存在明显水印及流水痕迹，501号房屋房顶、墙壁、家具等存在被水浸泡痕迹，同时物业公司亦确认王某就漏水事宜向物业公司反映，物业就漏水事件向601号居住人进行询问。根据社会常理及日常生活经验，岳某、王某系上下楼相邻关系，上述证据足以证实501号房屋财产权益受损系601号房屋漏水所致。

漏水事故发生时，岳某作为601号房屋的权利人，对房屋实际居住使用人及房屋内设备设施未履行审慎的妥善管理职责，故对房屋漏水致使王某财产权益受损应当承担侵权赔偿责任。法院综合501号房屋受损现状、修复期限、岳某的过错程度、实际损失等因素，确定岳某赔偿王某因漏水造成房屋及家具的修复损失、租金损失。

典型意义

本案涉及相邻关系纠纷中比较常见的漏水财损问题，双方往往会因为漏水原因、责任主体、损失范围及赔偿金额产生争议。此类案件只有确定了漏水原因才能确定责任主体，所以在发现漏水时，当事人应及时拍照录像保留证据，并及时向社区及物业进行反馈，以便固定事实方便维权，如在无人认可且无有效证据证明的情况下需申请法院启动鉴定程序；关于损失范围，在原告主张赔偿时需就因房屋漏水遭受损失的具体情况及漏水与损失之间的因果关系进行举证，列好物品清单，可提前寻找购买票据或进行询价，以便后续诉讼方便，如双方就物品损失价值无法协商一致，亦可申请司法鉴定；关于租金等间接损失，主要包括漏水导致一方需在外租房居住，及因漏水导致房屋无法对外出租，需提供相应证据证明达到影响居住使用的程度，且仅限合理范围内，受损方怠于行使权利恶意造成损失扩大的情形，扩大部分不于支持。因此建议双方在发生此类问题后，就修复和损失赔偿问题积极协商，避免后续诉讼成本及鉴定成本增加而导致损失扩大。

案例三

私自占用公共空间进行加建

案情简介

严某系北京市石景山区某小区306号房屋的所有权人。万某系该小区307号房屋的所有权人。严某与万某系邻居关系。严某厨房窗户面向楼道，正对楼道窗户，与万某房门斜对，厨房窗户、楼道窗户和万某房门之间形成公共楼道区域。严某曾起诉307号房屋原房主秦某，要求拆除秦某私自占用楼道公用面积的铁围栏和遮挡严某厨房窗户采光、通风的物品，恢复楼道原样。法院判决秦某将其安装在楼道内的铁围栏防盗门和其封堵在严某厨房窗外的物品移除。但后因故未执行。万某于2017年7月购买307号房屋，其在装修房屋时将原房主在公共楼道安装的防盗门更换，继续将此区域封闭，进行自用。万某未能举证证明其更换安装铁门已经通过相关部门的批准和严某的同意。严某认为该铁门导致楼道采光、气流调节受影响，并存在安全方面的隐患，对其使用厨房窗户和楼道窗户以及正常居住生活造成不便，故要求万某拆除其私自安装在涉案楼道内的铁门。

万某辩称，涉案铁门不会对严某正常使用厨房窗户和楼道窗户产生影响。涉案铁门自1995年单位福利分房时就已存在，是涉案小区的主管部门房管处牵头联系生产铁门的厂家、为住户安装铁门，不是用户私自安装，并且其在买房时涉案铁门便已存在，自己更换自家铁门是理所应当。并且，由于建筑设计的原因，在房屋门前形成了一块专属于自家房屋进出的唯一通道，不与其他任何住户发生往来，故对该区域应享有物权法上的专有权。

法院经审理认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案所涉楼道为公共区域，虽然万某的房屋靠近楼道窗户，位于楼道尽头，相较于其他业主，万某对于其房屋门前的楼道区域利用较多，但这并不能改变该区域属于业主共有的性质，其无权将该区域占有私用。万某加建的铁门对严某家的通风及严某使用厨房窗户和楼道窗户造成不便。因此，法院判决万某及齐某某拆除涉案防盗门。

典型意义

本案涉及业主私自在楼道内加建的问题。部分业主认为自己对自家房屋附近的楼道区域享有专有权利，可自行处置，故通过加建防盗门、堆放杂物等方式将楼道区域占为己有。此问题在物业管理不善的小区中较为普遍，易引发邻里矛盾。根据《物权法》第七十条、七十二条的规定，业主对建筑物的共有部分在享有进行共同管理的权利的同时，还应履行相应的义务，包括不得妨碍他人对公共区域的使用。

本案对于规范业主行为、构建和谐邻里关系有引导作用。楼道应属业主共有，业主不得私自加建防盗门或堆放杂物。广大业主应当依法规范自身行为，共同构建和谐美好的社区环境。

案例四

装修改造造成排烟受阻

案情简介

胡某是北京市石景山区某小区503号的承租户，王某是403号的承租户，辛某是303号的承租户，侯某是603号房屋登记的承租户。2013年9月，侯某对其居住房屋进行装修。装修期间，侯某将厨房结构改变，并将原有方形的排烟管道改造成圆柱形，将卫生间排气管道由混凝土管道改成不锈钢管道。

其间，胡某、王某、辛某向小区居委会及民警反映房屋出现烟道不通、卫生间排气不畅等情况。在各方调解下，2013年9月27日，胡某、王某、辛某及楼上其他业主与侯某达成协议书，约定侯某对其装修进行改造，保证烟道通畅，后侯某未履行协议书，仍处于烟道不畅的状态。故胡某、王某、辛某要求侯某将公共部分卫生间通风道和厨房排烟道恢复原状，不得擅自再次拆改。被告侯某辩称，装修已经报给物业备案并经物业允许，且其装修不影响主体结构，不影响实际生活，烟排不出去不是被告的原因，不同意原告诉讼请求。

法院经审理认为，恢复原状是物权保护的责任形式之一，当受到妨害时，物权使用人有权行使排除妨害、恢复原状等救济手段。本案中，胡某、王某、辛某使用的房屋与侯某居住的房屋系楼下楼上相邻不动产，首先，经本院现场勘验，侯某改造其厨房排烟管道及卫生间排气管道，改变了排烟管道和排气管道原有结构和面积，经咨询专业人员意见，对楼下房屋使用人正常排烟及排气造成了一定影响。其次，侯某装修楼上房屋过程中与楼下住户自愿达成协议约定，侯某改动的厨房和卫生间的排烟管道（主管道）面积不小于原设计面积，并将厨房管道的走向恢复成原设计走向，并保证主管道面积不小于原面积。现侯某将厨房排烟管道、卫生间的排气管道进行改造，改变了房屋排烟管道的原有结构及排气管道的原有面积，违反了协议约定。

综上，法院支持了胡某、王某、辛某主张侯某将公共部分的卫生间通风道和厨房排烟道恢复原状的诉求。最终，法院判令侯某将其房屋卫生间的排气管道及排烟管道恢复原状。

典型意义

因不少小区可能存在房屋建筑年代普遍较久，结构设计和风格与现在装修风格差异很大的情况，很多业主在购买二手房之后都会重新进行装修，对于排烟道、排气道在自家区域的部分认为不需使用而进行拆除改造，该问题在老旧小区比较普遍。排烟道、排气道属于联通各楼层的共有部分，业主有合理使用的权利，也负有维护的义务，业主对其所有房屋内共用部分的改动，应以不违背共同利益为前提，需经全体利害关系人同意并经物业管理部门检查验收为必要条件，否则即构成对其他业主共有权的侵害。

就本案而言，任何一户随意拆除改造公用烟道气道，都会影响其他居民的正常使用，而且会造成极大的消防安全隐患，应当进行恢复。提醒业主，在装修过程中，对自己享有对专有部分行使权利时，对公共部分亦应履行共同维护、不妨害他人生活便利的义务。

案例五

楼道安装摄像头侵犯邻居隐私权

案情简介

徐某为石景山区某小区201号房屋的所有权人，冯某为该小区202号房屋的所有权人。李某与冯某系夫妻。201号房屋与202号房屋位于同一楼层，两套房屋入户门相对。2018年1月14日，李某与徐某因徐某的宠物狗产生纠纷，冯某、李某于当天下午在202号房屋入户门上方的墙角处安装了一个摄像头，摄像头向外对着楼梯及201号房屋入户门方向。

原告徐某诉称，楼房为老式一层两户，门与门十分狭窄，致使原告生活十分不便，生活日常都在摄像头范围内，开门客厅范围都在监控范围内，无法开门通风，尤其夏天生活更为不便，被告该行为侵犯了原告的隐私权。故要求被告拆除位于202号房屋门前的摄像头。被告冯某、李某答辩称，其安装的摄像头根本不影响原告生活，也没有对着原告家里。

法院经审理认为，冯某、李某与徐某系多年邻居，双方应互相尊重，互谅互让、互助互利，正确处理邻里关系。经查，冯某、李某与徐某因日常琐事发生纠纷，双方均未能正确化解矛盾，导致矛盾升级。现冯某、李某在202号房屋入户门外安装摄像头，该摄像头的拍摄范围涵盖201号房屋入户门及楼道的公共空间，使徐某及该栋楼的住户在经过2楼时的日常活动处于监控之下。二被告的行为给徐某的日常生活带来不便，侵犯二原告的合法权益。故判令被告冯某、李某将该摄像头拆除。

典型意义

本案涉及出于防范在自家房门外楼道区域安装摄像头的行为是否构成对邻居隐私权的侵害。隐私权是指自然人享有的对其个人的、与公共利益、群体利益无关的个人信息、私人活动和私有领域进行支配的人格权。民事行为不得损害社会公共利益及他人的正当利益，出于防范安装摄像头的行为并不必然不被允许，但其安装位置与监控范围不得侵犯邻居的合法权益。邻里之间在行使权利时，不应给另一方造成妨害，因此在公共空间安装摄像头时应与邻居进行沟通，避免后续产生矛盾纠纷。

创建和谐邻里关系的意见建议

居民间应秉持团结互助原则，共建和谐社区。即将实施的民法典在物权编对相邻关系的基本原则、法源依据、相邻用排水、通行、通风、采光、日照、相邻权的限度等作出了明确规定，邻里之间应当团结互助，一方行使自己的权利尽量避免对他人造成妨碍，正确处理个人利益与他人、集体、公共利益之间的关系，共同构建和谐美好的居住环境。如出现纠纷后，双方积极协商未果的情况下，应及时保存证据固定损害事实、成因及损失范围，并采取积极措施避免损失的扩大 。