成都楼市：30年的房贷利息竟比本金高，真的划算吗？看完就懂了

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银地通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派，只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：房神你好！您一直建议贷款30年，我算了下，贷款30年的利息几乎快达到我房子总价了，我真不觉得贷款30年划算，您能否详细解释一下，谢谢！

回答：按揭30年买房，利息几乎等于房价，这就是一个典型的数学问题，按揭的房款加上30年的利息，和按揭的房价相差不多，这也是事实，这是一个数学题，

而真正你面对银行的贷款和利息，则是一个经济问题。

网上报道的1970年一位大姐在银行存入1200元，历经47年，也就是2017年该大姐从银行获得1484元利息，本金加上利息共计2684元。

这个案例和你的问题颇为相似，一个是按揭贷款还利息；一个是向银行存钱获得利息。

当年1970年的1200元，相当于现在多少钱？当时普通工人的工资每月20多元钱，你可以计算一下，相当于现在多少个月的工资？

有的人计算过，当年的1200元可以修建两套房子，可以在北京买一套四合院，现在北京一套四合院价值应该上亿；

当年如果用这1200块钱买一套房或者二套房，现在该价值几何？如果当年用1200块钱按揭买几套房，现在该价值几何？利息重要么？

你要明白一个问题，这世界最不值钱的，就是“钱”本身。

因此，你不能用今天计算的按揭利息，拿到若干年后来比较。

30年前如果谁有1万元，那是远近闻名，叫“万元户”；而今1万元则太普通了，也许今天的1万块钱，30年后可能就相当于我们今天的几百块钱，你说，你银行按揭的几十万块钱，30年后相当于现在多少钱？这重要么？

从这个几十年前的存款案例来说明一个问题，不用数学问题来计算今天的贷款和利息，而要从经济的角度来思考按揭和利息的问题，两者是不同的。

总之，在买房的时候，能够使用按揭贷款，就尽量的按揭，当你按揭买房的时候，按揭的房款和利息都是固定的，几十年后都不会有太多的变化；而未来经济是在不断的变化着的！

提问：房神你好！普通资格，金牛区户口，二套房，考虑总价330万元内的新房或者二手房，求房神推荐！怡心湖和华润未来城和时代之城，未来谁更好呢？

回答：你好！首先，时代之城，我觉得比未来之城更好，所以我们可以先去掉一个。然后用时代之城来对比怡心湖，目前来看，怡心湖的成熟度会更高一些，毕竟城南，又挨着天府新区，如果从这个角度看，目前买怡心湖是更合适的，但如果我们拉长到5年10年来看，我觉得十陵的潜力更大一些，主要还是量级和速度不一样，不仅仅是龙泉的cbd，它还叠加了成都市层面的东进，四川省层面的大运会，要接待的是国家领导和世界各国运动员，从这个角度看十陵的未来会更值得期待。当然，城市建设是一回事，房价是另一回事，不一定100%划等号，我只能说都不错，你花两天时间就可以把两边看完，然后自己心里会有一数。

提问：房神你好，手里有一套环路边的单位老房子，四室交通方便可自住有40万贷款，还有北二环边万达一套50平米公寓，正常出租有15万贷款以租养贷还有一点收益，想在青城山准备买给父母作为养老同时投资的房，不知道有没有升值潜力？目前手里还有子弹120，想再投资一个房产，现在非常纠结，能不能给个建议！

回答：你好，从资产配置角度来说，你的资产不是很优质，甚至很多方向不对，简单来说，就是老房子+公寓+全款景区房，这几种类型的标的，投资我一直是不太看好的。

说说新手买房易踩的几大坑：

1、再次强调不要买旅游地产，公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。这些存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。买了就是个大坑，上百万的房子就这样砸在自己手上了。

2、除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。

3、不要只求“量”不求“质”。同样的首付款，是买2套郊区房还是买1套中心地段房呢？郊区的房没那么好租，没那么好涨，也没那么好卖，看着房产数量是多，但价值却很难上得去。

4、不要滥用自己的首贷资格。每人一辈子就一次三成首付的机会，一定要好好珍惜从银行拿7成贷款的机会。不要随随便便的房子就把自己的首贷资格用了，在能力范围内，从银行借出尽量多的筹码，买总价值尽量高的房子。

5、不要被房子的“外貌”迷惑。影响买房的宏观因素先后顺序是：地段>学区>小区品质>地铁，单套房的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足，然后再根据微观因素去筛选单套房源。

所以我建议可以优化一下资产配置，太老的房子和公寓可以考虑出手置换成核心地段新一点的纯住宅长持，景区房除非养老自住，投资很难有接盘侠。另外子弹120投资，可以考虑成华龙潭寺，大丰，书房。

提问：房神你好！后悔晚关注您了，我想请教下，普通资格在中建锦澜一号陆肖保利和光与湖锦绣还有高新金融城或大源的二手房，这些中应该怎么选呢，我们以投资为主，新川跟天西该如何选择？非常希望帮我们分析下！

回答：普通资格，投资为主，性价比高的你们肯定买不到，性价比低的对你们来说又没有太大投资价值。从你列的几个楼盘来说，个人认为性价比最高的，陆肖其次应该是保利和光屿湖，其三是万科天府锦绣，最后是中建。二手房都是市场价，价格不虚高的前提下就是个保值，价格虚高还要站岗。

提问：房神你好！看了你往期文章，觉得你很客观，我的情况是现在手里有两套房，航空路一套140平自住，神仙树一套空置爱人说以后养老用，现在还有两个铺面在出租，目前商铺都有贷款未还清，租金基本能抵贷，无压力，商铺贷款还有两年可结清。手里余60。家里老人小孩都有房票，想再投资一套，但我和爱人年龄问题贷款有点困难，全款的话又无能力，现在我们都是近50岁的人了，未来几年变数多，如果投资的话，该怎么比较好呢？ 盼回复！

回答：你好，逆水行舟，不进则退。通过存钱是跑不赢通货膨胀的，最好方式就是把钱换成资产。

适当的贷点贷款，你可以用经营性抵押贷款的形式，不影响未来孩子首笔贷款的使用资格和老人不能贷款的问题，又可适当提房屋的总价。而且租金还可以抵消部分月供，对你们还贷压力也是很小的。

贷款买房，大部分负债其实不用还的，例如：如果现在1元=10年后的10元。现在借1元，用10年后的1元来还，相当于用现在的1/10来还欠债1元。

因此，不要用纯现金全额买房，也不要持有纯现金。取而代之的是，适当使用抵押贷款，提高房屋总价。手头有了多余的钱，加上抵押贷款，可以买第三套。你看看那些大公司和大老板，哪个不是用银行的钱去赚钱。

提问：你好房神老师 我给你说说我目前的情况和想法哈，希望你能帮我分析下给出个专业的建议，万分感谢了！

我目前能拿出来的现金最多是110万左右，我是想主要投资，但是目前是三无人员 没社保没学历没户口，但是已经在成都买了4个月社保了，但是我不想等两年后才买怕2年后涨太多了不划算，目前呢在考虑以下几个购房方案

1.就是法拍房，如果买法拍房，我老婆名下有个按揭贷款，所以不一定能做按揭，可能只能是全款垫资购买然后再抵押贷款，变相的实现按揭，或者用我姐的名义代持办按揭，他也是三无 人员 但是名下无债无逾期无房贷，按揭比较好办，但是法拍房呢我担心选择余地不大且怕超过行情价，如果加上辅拍的服务费能和市场价持平也还能接受，就是不知道得行不。

2.就是找人买个Z，可以去摇新房但是估计只是3顺位吧，不知道概率大不大，有没有必要，或者就是二手房，如果用我的名义买恐怕只能买二手房全款抵押方式来买，或者用我姐的名义摇新房或者买二手房办按揭，但是不知道3顺位的好不好摇概率大不大，能选的楼盘怎么样

3.我表哥是本科全日制，社保已经买了半年，通过了解花钱那样就可以补足1年和然后落户可以实现第一顺位去摇新房，让他代持，给他付10万左右报酬

目前我主要考虑的就是这三个方案，不知道哪个更适合我了，我比较意向的区域是 高新区或者天府新区。麻烦老师帮我仔细分析建议下呢？

回答：你好，买法拍就不用找代持了，就买在自己名下，到时候做抵押也一样的，抵押利息还比房贷利率低，只是5年要归一下本。法拍捡漏，只能以正常价格买。2.弄资格花钱做在你姐名下也没必要，做的你姐名下3顺中签几率也不大，还欠人情，要做就做在自己名下，三无目前也不太清楚能不能坐下来，3.老表有学历资格坐下来话一顺相对性价比还高些，能买到剪刀差的新盘就赚几十万，给老表点报酬还是可以的。综合以上第三个方案更优。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。

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