赢了！业委会起诉开发商，夺回小区地下负一、负二层停车场管理权

2020年11月24日，龙凤首缘小区业委会收到青秀区法院一审判决，业委会起诉开发商

交出负一、负二层停车场管理权案

业委会胜，开发商败！

这是自龙凤首缘业委会成立以来，在业委会及业主与开发商及前物业相关的系列诉讼中，已经判决的开发商的第3次败诉！！！

主动出击，战略反攻

1.业委会起诉开发商交出地下室管理权，业委会胜，开发商败！

案情概要：自龙凤首缘小区通过业主大会合法解聘开发商的前期物业、聘请现物业管理小区以来，开发商多次对小区正常物业管理采取暴力阻挠，拒不移交地下室管理权、不缴纳地下室物业管理费，至今仍非法雇佣安保人员对负二层人防车位进行把控，严重影响业主正常生活。

为维护广大业主利益，龙凤首缘业委会联合现物业主动出击，采取法律武器起诉开发商非法“自管”负一、负二地下室。

判决时间：2020年11月18日

判决结果：开发商“ 在判决生效之日起退出龙凤首缘小区地下停车场的非法管理，即停止对负一、负二层停车场公共物业管理的侵害。”

以下为判决书全文内容：

广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民事判决书

(2020)桂0103民初4705号

原告：南宁市龙风首缘小区业主委员会，住所地：南宁市青秀区盘古路2-8号龙风首缘小区一楼。

负责人：吴剑伟，主任。

委托诉讼代理人：梁学录，广西通诚师事务所律师。

被告：贵港市银光房地产开发有限公司，住所地：贵港市江北大道凤凰城A组团1#楼3单元1102号，主要营业地：南宁市青秀区古路2-8号龙风首缘小区一楼售楼部。

法定代表人：________。

委托诉讼代理人：___________ ，北京某某(南宁)律师事务所律师。

案由：侵权责任纠纷

适用程序：简易程序（）普通程序（√）

立案时问：2020年4月30日

开庭时间：2020年10月22日

当事人到庭情况：

原告方：原告的委托诉讼代理人梁学录到庭。

被告方：被告的委托诉讼代理人吴罡宁到庭。

原告诉讼请求

一、判令被告退出对龙凤首缘小区负一、负二层停车场非法管理；

二、判令被告向原告交出龙凤首缘小区负一、负三层停车管理的全部文件资料档案和钥匙；

三、本案诉讼费由被告承担。

被告答辩要点

被告辩称：

一、原告的业主委员会主任吴剑伟已于2020年5月28日提出辞职，其授权签署的委托代理人不具备诉讼参与资格。另根据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规没有对业委会是否具有主体资格进行明确的规定，最高人民法院公报案例2014年第6期提到：业主委员会的诉讼资格且起诉对方须经业主大会授权。现原告的起诉没有经过业主大会的授权也不具备诉讼主体资格。

二、原告诉请的事与事实不符。原告诉请的公共服务用房的钥匙及资料，已由前任物业深圳午越物业管理公司南宁分公司与继任旺众物业进行了交接，且现任的物业管理公司旺众物业已经更换了所有公共服务用房的钥匙。原告诉请的事项是前后物业管理公司关于物品及资料交接的问题，原告应当起诉前物业公司即深圳市午越物业管理有限公司，是独立法人与被告没有法律上的关系，原告称深圳午越物业与原告系同一家公司不是事实。原告没有证据证实其诉请的事实应承担不利后果。

三、关于龙风首缘小区负一、二层停车场问题。地下负一层停车位的所有权属属于我公司，不是业主共有，但现已由旺众物业服务管理公司进行非法的管理、收益、经营。关于地下负二层人防车位，根据《人民防空法》第五条的法律规定，地下负二层人防车位系由我公司投资建设的，应当由我公司享有使用权、管理权及收益权。

综上，恳请法院驳回原告所有的诉讼请求。

事实认定

综合全案的证据，本院确认如下法律事实：原告南宁市龙凤首缘小区系被告贵港市银光房地产开发有限公司开发承建的限价房小区，位于南宁市青秀区盘古路2-8号。小区先后由广西银光物业服务有限公司、深圳午越物业管理公司南宁分公司进行物业管理。

2019年4月30日，龙风首缘小区召开业主大会，会议超三分之二的业主投票通过了同意解聘深圳市午越物业管理有限公司南宁分公司、授权业主委员会请法律顾问及对侵害业主权益的行为委托代理人进行诉讼等事项，同时确定了选聘广西旺众物业服务有限公司作为新的物业管理公司。

2019年5月17日南宁市龙风首缘小区与广西旺众物业服务有限公司签订了物业服务合同，约定由该物业公司对该小区进行物业管理。广西旺众物业服务有限公司接管龙风首缘小区的物业管理之后与被告就小区负一、二层地下停车场的管理以及物业费缴纳等问题发生争执。

另查明，龙凤首缘小区地下负一层的停车位系被告贵港市银光房地产开发有限公司拥有产权的停车位，负二层的地下停车位系人防车位。

2020年5月19日，原告向本院起诉要求排除被告对龙凤首缘小区物业管理的妨害并提出如上诉讼请求。

判决理由

本院认为：

一、关于本案的原告的诉讼主体资格问题。业主委员会是根据《物权法》第七十五条和《物业管理条例》第十条的规定成立的，由业主成立业主大会后选举产生的组织。

其中《物权法》第八十三条第二款赋予业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声违反规定养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的权利，上述事项都是与业主共有和物业共同管理有关的事项。

《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会五项职责，其中前四项均是与物业管理区域内物业共同管理活动有关的事项，第五项为“业主大会赋予的其他职责”。由于业主委员会是业主大会的组织者和执行者，业主大会赋予业主委员会的其他职责也不能超出业主大会自身职责的范围，而业主大会的职责范围是由“业主共同决定的事项”范围决定的。

根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定，需要业主共同决定的事项共有七项，均是业主共有或物业共同管理相关的事项。因此，业主委员会民事权利能力范围包括了两大部分，即与业主共有相关的事项和与物业共同管理相关的事项，当然也包括由此延伸而引发的诉讼。

经审理查明，龙凤首缘小区在2019年4月30日召开业主大会，会议超三分之二的业主投票通过了同意授权业主委员会聘请法律顾问及对侵害业主权益的行为委托代理人进行诉讼该事项，本案中，原告诉请系请求排除被告对其物业管理的妨害。在该诉讼中业主委员会具有民事诉讼权利能力，具备诉讼主体资格，可以成为本诉讼的当事人。

二、关于原告委托代理人诉讼参与人的诉讼资格。原告委托诉讼代理人于2020年4月28日受原告龙凤首缘小区业主委员会的委托进行诉讼，其签署的授权委托书加盖的是小区业主委员会的印章，即便其业主委员会主任于2020年5月28日离职，该委托仍具法律效力，原告委托诉讼代理人符合法律规定，准予参加本案的诉讼活动。

三、原告的诉请是否应得到支持。

1、在案证据证实，小区地下负一层的停车位由被告通过出租或出卖的方式给业主使用，由广西旺众物业管理有限公司进行实际物业管理工作。现被告与旺众物业公司对该停车位的物权利益产生纠纷，纠纷已经另案处理。

小区地下负一层的停车场系公共区域，业主及车主的正常出入、车辆停放秩序及安保等事项应由旺众物业公司进行物业管理，被告与旺众物业公司存在纠纷可通过法律的程序进行解决，但不应对业主、车主在该公共区域的正常出入及安保管理进行阻挠。

2、地下负二层的人防车位，《人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。

按照上述规定，人防工程使用权、管理权归投资者享有，被告贵港市银光房地产开发有限公司享有对该人防车位的使用权和管理权，若被告与各业主及旺众物业公司没有相关协议，应由被告自行进行管理，但不得妨害该区域公共设施部分的物业管理。

3、关于原告诉称第二项，原告提供的证据不能证实停车场的管理的文件档案及钥匙由被告掌握，对于前后物业工作及材料的交接，原告可向前物业公司进行主张或由新的物业公司即旺众物业进行更换处理。

判决结果

综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第八十三条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《物业管理条例》第十条、第十一条、第十五条之规定，判决如下：

一、被告贵港市银光房地产开发有限公司在本判决书生效之日起退出南宁市龙凤首缘小区地下停车场的非法管理，即停止对南宁市龙凤首缘小区地下负一层、负二层停车场公共物业管理的侵害；

二、驳回原告南宁市龙凤首缘小区业主委员会的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由被告贵港市银光房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费(开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：2001020104000228。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行。）逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审 判 长 黎 黎

人民陪审员 吴丹萍

人民陪审员 边 境

二〇二〇年十一月十八日

书 记 员 林冬旭