湖畔大学辟谣之外，互联网巨头搅动昆明文旅地产“一池春水”

近日有传闻称，“湖畔云南分校被叫停”。12月18日，微信公众号“湖畔大学”发文辟谣，称湖畔云南分校项目正在依法依规正常推进，网传的“占地1.9万亩”和“被叫停”都是谣言。

与此同时，昆明市西山区发布“关于昆明市西山区《白鱼口片区控制性详细规划项目》规划编制单位终止招选的情况说明”，该说明称，就拟引进的湖畔云南分校（预计建设用地规模约350亩）正依法依规开展项目前期。

来源：微博截图

在连续的剧情反转带动下，湖畔大学云南分校的舆论热度无疑又高了几分。事实上，有别于大众关注的焦点，该项目所在的板块历经了曲折的规划/开发史，而在当地文旅业者看来，某种意义上讲，项目所在板块的未来发展走势，或将深度影响昆明文旅地产的迭代进程。

01、环滇池最后一块“璞玉”

湖畔大学云南分校合作事宜始于今年8月，彼时，昆明市人民政府、西山区人民政府、环球融创会展文旅集团在昆明融创万达文华酒店签署彩云湾梦想小镇项目合作框架协议。三方将共同开发建设“湖畔大学云南分校”为核心，集科创孵化、会议会展、特色商业、高端酒店住宅等功能于一体的彩云湾梦想小镇项目。

据了解，彩云湾位于西山区海口街道白鱼口浪泥湾,是滇池西岸及海口片区开发的一部分。作为滇池西岸土地存量最多的区域，数据显示，海口片区城市建设用地有8万亩，因此相较于城建开发早已过半的滇池东、南岸，未来滇池西岸开发主要看海口，而海口最具开发价值的地块，当属湖畔大学选址落地的彩云湾。

云南本地旅游业者康宏（化名）向闻旅谈到，由于地理区位优越且景观视野卓越，从上世纪五六十年代起，该区域就建有连片的高规格疗养院，也得益于此带来的相关牵制，此地开发进度一直迟缓，称得上是环滇池最后一块“璞玉”。

如此优质区块，自然很难避开资本的视线。资料显示，彩云湾的开发最早可追溯到2005年。彼时，一家名为彩云湾滇池开发有限公司的企业在昆明注册成立，两年后，该公司以超2亿的价格拿下彩云湾2千多亩土地，计划投资4.9亿元，建设一个集生态湿地、精品酒店、会所以及分时度假公寓等于一体、开发总建面达213万平方米的生态旅游项目。

项目2009年开工，原计划2013年完成开发，但在2010年，国内多家媒体报道了滇池沿岸开发对环境的影响，其中即包括彩云湾项目，彩云湾项目也因此停工。时间来到2015年，彩云湾2000多亩土地出现在了昆明市闲置土地名单上，闲置原因被标注为“政治原因”。

2016年，闲置长达数年之久的彩云湾土地被地方收回，意味着这个滇池边最早的文旅地产项目正式“告吹”。在这期间，昆明市环滇池的文旅地产开发迅猛起势，大项目接连落地，北岸、东岸、南岸形成连片开发态势；与此相呼应，以2013年滇池西岸昆明滇池西岸开发建设管理委员会成立为标志，昆明市和西山区同样提出了雄心勃勃的滇池西岸开发计划，其中土地存量资源较多的海口片区，正是发展重点之一。

尽管规划远景美好，但归回现实，滇池西岸的开发过程始终不够顺利，自彩云湾项目“无疾而终”后，区域内其他招商引资活动也多在高调签约后归于沉寂。

2014年，滇池西岸管委会曾与香港上市公司——美丽中国控股，签署了关于滇池西岸的土地一级开发与湿地生态建设的合作协议，总投资预计100亿，首期投入10个亿。项目还曾计划将张艺谋的《印象滇池》实景演出引入滇池西岸，但该协议至今并未落实；至于彩云湾所在的白鱼口，河北上市房企荣盛发展旗下的荣盛康旅曾在2018年签约开发2000多亩财富小镇，但签约后迄今再无下文。

此外，这期间对滇池西岸感兴趣的还有中信信托、中首创信等大公司，但也都没有实质性动作，甚至于5年前滇池西岸的观音山段和西华段的一级开发社会投资人招标，四次招标均以流标告终，可见在众多投资商眼里，滇池西岸这块大奶酪，属于“好看不好吃”。

2019年7月，西山区海口工业园区再次将包括原来收回的彩云湾2000亩土地在内，加上临近土地总共6000亩土地作为招商依托，制订了引入大健康、大文旅项目的计划。一年后，马云、孙宏斌和邓鸿集结而至，在环游云南多日后，与昆明市签下了建设彩云湾梦想小镇的合作框架协议。至此，片区发展终于翻开新的篇章。

02、站在“十字路口”的环滇池文旅地产

作为老牌旅游大市，昆明旅游地产开发历时较长，这其中，尤以环滇池区域最为引人关注。事实上，伴随城市化进程的不断加速，市场对旅游产业迭代的需求与日俱增。

与此同时，大约从2012年起，以文旅之名低价拿地，成了众多房地产企业运营文旅项目惯用的操作模式，而地方愿意以较低价格出让土地，也是希望通过文旅项目招商来带动区域经济发展，以此实现共赢。

尽管初衷美好，但事实上，大量开发商进场的核心仍指向地产，作为配套的文旅产业更多是趋于边缘化乃至纯沦为噱头，即便是开发商资金投入颇大，但由于项目规划脱离市场、运营团队不足、资源协同低效等因素，近年来诸多文旅项目陷入运营困境；与此同时，伴随国家层面对生态环保红线的持续收紧，地方文旅地产开发受限颇多。

以环滇池区域为例，2008年，云南城投与昆明市政府达成协议，拿下环湖东路4.18万亩的土地开始，到2013年其在年报的重大事项中宣布公司拟中止与昆明市的环湖东湖土地整理协议，期间关于环滇开发的争议就未曾断绝。

到2013年初，昆明环湖路滇池半岛区域土地集中出让，面积高达3000余亩，除了云南城投集团旗下的云南新世纪滇池国际文化旅游会展投资有限公司拿下了2280亩土地用于建设昆明滇池国际会展中心外，云南城投还联合中海、招商等企业瓜分了其余上千亩土地，拉开区域开发大幕。伴随域内交通、配套、教育资源也在逐渐完善，以滇池国际会展中心为核心的会展片区逐渐成型，南博会的召开也让会展片区关注度猛增。

与此同时，为强化核心区生态保护，2015年，昆明审议通过《滇池分级保护范围划定方案》（以下简称《方案》），方案规定了保护区内禁止或限制的行为，核心是禁止或严格控制新、改、扩建项目，包括房地产项目。也正是因此，地方政府在选择合作伙伴时，越来越偏向有实力、强运营的大型企业，而中小房企通过文旅之名拿地的机会越来越少。

2018年3月，昆明市委办公厅、市政府办公厅联合下发《关于加强城市空间管控和特色风貌塑造的指导意见》，意见指出，随着城镇人口的快速集聚，城市规模迅速扩张，人口、土地、环境的矛盾逐步显现，昆明城市的生态空间、山水环境和特色风貌遭到不同程度的破坏，城市建筑追求新奇高大，城市特色逐步丧失。

意见提出，昆明将加强城市空间管控，以彰显城市山水环境特征，塑造地方城市建筑特色。在环滇池地区合理控制用地开发强度和建筑高度，环滇池流域城市组团结合滇池流域山水特征，滇池北部组团城市开发强度相对较高、较密，滇池南部组团建设开发高度、密度应逐步降低，要控制用地开发强度和建筑高度逐步向滇池边跌落。

受系列限制性因素影响，房企很难继续沿袭过往的操盘路径——借文旅之名，行地产之实。以滇池半岛的云南第一村——福保村连片改造项目为例，该项目区位于滇池核心半岛片区，总用地面积多达3457亩，如此大的改造范围在昆明并不多见，但去年底项目在进行合作企业招标时，惨遭无人报名而流拍的窘境。

2020年3月，昆明市公共资源交易平台发布了《福保村连片改造项目引进合作企业招标（二次招标）招标公告》。公告显示，福保村连片改造项目总投资约524900万元，开发周期原则上不超过5年。且3457亩的总用地中，可用做商品住宅开发的用地仅328.19亩，不到总用地面积的10%；另外商业娱乐混合用地、娱乐康体用地、商业用地多达720亩；剩余近2000亩的土地则为滇池一级保护区用地和基本农田用地，无法做商品房开发。

地方之所以设置如此严苛的条件限制，在观察者看来，除了对环保生态红线的底线坚守，更多还是源于对城市文旅产业升级的现实考量。康宏谈到，尽管环滇池片区已经进行了为期多年的文旅地产开发，但从目前展现出来的产品层级以及实际运营效果来看，始终是上个时代的产物，环滇池片区乃至整个昆明的文旅产业正面临现实困境，到了亟需升级的关键节点。

“ 比如滇池西北的万达文旅城，在后来交由融创接手，实际上融创基本没做任何改动，都是用的万达旧有的设计和操盘方案；包括后来融创在滇池南岸操盘的未来城五渔邨小镇，虽然比之前的万达文旅城有更多的亲子、度假和文旅休闲配套，档次显得更高一些，但离业界期待还是存在一定差距。有了更多“先例”，这次滇池彩云湾项目可能是地方提出的要求比较高，所以融创才会拉来阿里。”

03、梦想小镇，梦想能否照进现实？

按照协议内容，签约各方确认项目依托湖畔大学云南分校项目建设，致力于打造立足西南、面向全国，辐射南亚、东南亚，为创业者、企业家以及经济领域的各方参与者提供国际化的创业平台，其功能包括培养中国优秀企业家及创业者，使之成为人才高地、创新高地和产业高地。

据了解，浙江湖畔大学创业研究中心将负责云南分校的运营管理，包括开学筹备、师资配备管理、学校招生推广、日常教学运营管理等工作，以及负责定期不定期举办相关中外企业家论坛、会议等交流活动。昆明市将为项目顺利推进实施提供支持。

江小白创始人、湖畔四届学员陶石泉此前谈到，西南地区的创业者密度较低，同时在创业领域方面，传统行业偏多，基础科学、互联网领域偏少。“云南分校的设立，将把一线城市的师资力量平移，接下来，无论是信息的及时性、创业者格局的打开，还是传统企业互联网+转型，云南分校的设立将带来积极的蝴蝶效应。”

谈及湖畔大学分校以及梦想小镇的发展走势，水发文旅投资集团总经理徐道明谈到，传统的文旅地产开发模式已经步入瓶颈，未来的文旅地产，一定要着眼于市场痛点，不能逆势而为。

“现在是追求新奇感和体验经济的时代，旅游地产想仅仅靠传统的配套或者单纯某个游乐项目把项目做起来，的确越来越困难；以博鳌的会展产业为例，如果有一个大手笔、高规格的规划，同时能整合国内外的优质资源、实现全产业链的导入，项目才可能产生真正不一样的拉动效应。”

站在操盘者角度，继草海文旅城、滇池南湾未来城后，再拿下彩云湾小镇的融创，如今已经“买下半个滇池”。在康宏看来，对于近2万亩的彩云湾项目而言，湖畔大学的落地像画龙点睛，利用阿里的品牌，融创得以扩大项目影响力和品牌溢价，未来销售/运营上也将拥有更宽广的布局空间。

要指出的是，尽管已经搅动春城文旅地产的“一池春水”，但以此次西山区《白鱼口片区控制性详细规划项目》规划编制单位终止招选为引，彩云湾项目仍存在诸多不确定性，康宏谈到，项目未来究竟会怎样演变，将面临两方面的挑战。

“首先，环滇池区域的生态环保管控越来越严谨，从此次调整来看，未来项目是否会遇到哪些新的规划调整要求，要且行且看；而在宏观层面，该项目的发展始终依托于昆明，尽管地理区位、气候条件和旅游资源禀赋非常好，但对于把昆明建设成面向东南亚和南亚的核心城市，国家层面的扶持力度有多大，未来昆明的城运走向如何？未来仍需持续观察。”