据说，深圳小产权最近很火！
至于到底有火，我们先看一组数据。
据图，珊瑚数据统计的26个板块的农民房投资回报率，有5个板块均超过10%。最高的坪山板块，竟然超过了16%！
作为对比的是，另一份《深圳主要板块商品房投资回报率》(指租金回报率)中，统计的29个板块的商品房投资回报率，最高的地王板块也只有2.05%。
16% VS 2.05%！
是不是很惊喜，是不是很夸张？
01
房价低、租金高
小产权房吃透了深圳的城市红利！
要知道，只有在租赁市场成熟的美国，由于租赁住房的基金化程度高，租金收益率可以达到25-30%，才压服得了回报率堪称“嚣张”的深圳农民房。
为什么会出现这种情况？
这两组数据的投资回报率都和两个指标有关：房租，房价。
1、深圳商品房在公开市场上流通性强，但是售价极高。
2、深圳农民房售价低，可租价却与商品房相差无几。
这是导致深圳商品房与农民房回报率出现巨大差异的直接原因。
以龙华为例：龙华莱蒙水榭春天一套精装修3房，面积88㎡，售价1200万，月收租6500元，租金回报率只有可怜的0.65%。
同样地段，一套精装修3房村委统建楼，面积136㎡，对外报150万，月收租5000元，租金回报率居然可以达到4%！
再看坪山：坪山中心区力高君御国际一套精装修3房，面积78㎡，售价374万，月收租2900元，租金回报率只有0.93%。
同样地段，一套精装修3房村委统建楼，面积120㎡，对外报130万，月收租2100元，租金回报率居然可以达到19.3%！
但就租金回报率，小产权才是真正将城市红利吃透的最大赢家。
02
收租金，博旧改，小产权真的可靠吗？
深圳人占便宜等不了明天。
炒高房价，假离婚，抱团涨价......精明的深圳人趋利避害的本事向来一流。
由于限购政策和小产权极高的租金回报率，今年，投资小产权赚钱已经成为投资客们的新风向。
据南方楼市消息：2013年，一位骑电动车拉客的大叔花了15万总价，买下龙华清湖地铁口一套30多平的单间，现在已经涨到42万左右，7年时间涨幅180%。
对于大叔而言，这7年上涨的27万，如果拉客每趟赚15元，要拉上1.7万次将近2万次，才能赚到这笔钱。
在深圳这座城市里，沙井可以说是拥有小产权最多的地方。
放眼望去，沙井片区里，除了远方绿皮围栏的楼盘是商品房外，周边无论规模大小，都是小产权房。
更有香港人千里赴沙井，购买十几套小产权投资。
拿下几套房源出租，持有几年再卖出或者长期持有博旧改。
短期收租，长期拆迁，这是大部分投资客的心态。
有不少投资客合伙买房，为了雄厚的资金四处凑钱买“合适”的房源，别人出一套他们收一套。
而这里“合适”的房源，指的是可以用来收租，又有旧改希望的房子。
近年来随着深圳拆迁进程加快，皇岗、大冲、白石洲、上沙等城中村相继被拿下，一栋栋农民房被夷为平地，随之而来的是原住民的“拆迁暴富”传说。
而深圳出台的棚改政策，明确指出，深圳未来棚改计划从原定的30年缩短至20年。
同时，新的棚改政策，主动权掌握在政府手里，对于拒不接受拆迁条件的，可以申请依法启动强制程序，进行行政征收和行政处罚。
这意味着城中村的拆迁改造要大大加速。
如何尝到大蛋糕的一块甜？对于深圳人来说，没有比博“小产权”更快的事情了。
有不少在看到旧改成就富翁后，也想让自己成为靠拆迁发家致富的人，想着与其排队摇号、喝茶买入天价新房，不如直接买入拆迁前的小产权旧房，边收租金边等旧改，实现弯道超车。
随便在论坛里一搜，就有一大推售卖的信息。
一边是被商品房拒之门外，一边是便宜、不用名额、有拆迁预期的小产权，“选择考虑、持续观望”成了越来越多人对小产权的持有态度。
03
谨慎入场：入手小产权风险极大
天下没有免费的午餐，别被掉下来的馅饼砸昏了头。
深圳之所以会成为全国小产权房问题最突出的城市之一，归根到底，原因有二。
一是因深圳房价高昂，买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择，而看到这一市场需求的投资客也会随之进场。
二是看到城市更新背后的巨额利润，不少人将小产权房作为一种投资选择。
随着皇岗、岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村小产权相继被旧改，原住民通过拆迁暴富的各种故事大家也都知道了。
需要提醒大家的是，小产权其实是游走在法律边缘的产物，并不受法律保护，屡遭“不予确权登记”的政府表态。
小产权不能办理房产证，不受法律保护；
如果遇到征收，小产权只能得到很少或者无法得到相应的补偿；
如果小产权房屋违反国家政策建设，会被强拆；
小产权买卖合同效力一般认定为无效原则。
对于入手小产权，村长的建议是谨慎入场。
1、若单纯考虑居住，而不考虑下一代教育问题或者产权问题，小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低，不失为过渡性的选择。
如果买来边收租边等拆迁，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里，不见得是最好的选择。
普通人买小产权博旧改更像是一场马拉松式的长久博弈，不仅资金深深被套，时间也被耗费了，有没有结果更是未知数。
2、如果买来投资，小产权房无法使用杠杆，不能以最小投入撬动最大收益，这样的投资注定是失败的。
小产权同样不具备商品房的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利。
无法自由交易，不能随着市场或自身的变化及时置换，相当于花大价钱买了一个大宗商品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。
对于普通人来说，经不起资金被套牢，还不如安心买套正规的商品房，静等深圳楼市里的时间红利就行了。
买套正规商品房，后半辈子背负房贷，至少你还能住这房子，遇到房价上升，资产也有机会翻倍。
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