【楼盘测评】路劲“战”采育

当年，乾隆在巡视京畿的时候，走到采育，看到这里居民生活富庶，挥笔留下了这诗句。

这诗句可以从两方面去理解：一是采育的居民富裕；二是采育已经远离了京城，属于京畿地区，跟保定属于一个范围。

位于京津冀交汇处的北京采育镇，自古以来就是出入北京，东去天津，南下沪杭的交通枢纽。随着大兴国际机场的开通，采育联动通州、亦庄，迎来了新的发展机遇。

采育的经济发展一直以农业为主。这里有2万多亩葡萄园、3000多亩原始次生林，森林覆盖率达40%以上，是京郊的一片世外桃源。

2014年以后，随着几个房地产楼盘拔地而起，采育竟成了京南楼市的红海。

在众多掘金于此的开发商中，路劲地产因其港资血统格外亮眼。

一是因为路劲地产自从收购顺驰之后，在市场上亮相比较少；

二是因为路劲已经很久没在北京拿地，而从采育地块开始，路劲连续发力，又在顺义仁和镇斩获土地，这一变化值得关注；

三是港资地产一般习惯在城市中心区做项目，跑到郊区会做得怎么样？

死扛的国企们

明朝永乐年间，上林苑在京南设蕃育署，专门管理皇家园林苑囿，改称采育。

如今，采育是北京最大的葡萄种植基地，这里的葡萄果形均、口感好，有100多个葡萄品种，年产葡萄1.8万吨，有着“京南吐鲁番”的美称。

房小评有位“老北京”同事大鹏子，去采育踩盘的时候，他正好开车。一路上看到各种葡萄的广告，他沉默了。当车快开到住总如院门口时，他突然打破沉默，大喊一声：“我想起来了，我小时候来过这儿！”

房小评惊诧地看着他，而他盯着前方，半天，才悠悠地说：“来这摘过葡萄！”

房小评差点没笑喷出来。来采育看盘，竟然勾起了大鹏子儿时的记忆！带着这快乐的开始，我们一起转了采育的几个在售项目。

基本的结论是：区域的房地产销量流速很一般，各个项目都有库存，房子随便挑，由于土地成本较高，房价已经卡在这里了。区域里的开发商多是国企，不愿赔本卖房，资金成本又比较低，宁愿死扛守价。

在房小评的印象里，采育镇的房地产市场是这几年才发展起来的，早先因为与城市中心距离较远，且周边没有通地铁，这个区域比较孤立。

采育在售的几个楼盘，都喜欢将广告打到亦庄核心区、京沪高速的路牌上去，但地址都语焉不详，仔细看才能看出“距此约20KM……”等字样。

采育的房地产兴起，要从区域内第一个自住型商品房项目当代满庭春MOMA说起。

2014年，当代满庭春MOMA开盘，单价约9500元/平米。这是当时北京最便宜的限价房，1000多套房源，共有近3万户家庭参与申购，根本不愁卖。

2016年，廊坊的房价迈入万元时代，虽然距离廊坊很近，但是采育属于北京地区，与廊坊相比，房价要贵上三分之一。

2013年年底，大兴区采育两宗地块出让，兴创中和分别以13.23亿元、12.95亿元，溢价40%拿下这两宗地块，成交楼面价分别为16497元/平米和15168元/平米。

随后开盘的兴创荣墅、北京城建宽院国誉府、住总如院等采育地区的项目，销售价格也从1万多直接拉升到了3万元/平米以上。

尤其是2017年，北京主城区和环京地区房价迅速上涨，炒房大军涌向环京，使得廊坊的房价有了直冲3万元/平米的气势。

廊坊涨，采育更是水涨船高。

在房价高涨的时期，拿核心城市周边的土地，是低成本、高收益的操盘策略，于是采育的土地成了香饽饽，总是能吸引众多大牌开发商参与竞拍。

但是，2019年以后，随着北京房地产调控新政的影响，北京和环京房价逐渐熄火，环京房价甚至比2017年高位时下跌了30%以上。

北京主城区的新房和二手房价格也洗去了浮躁，开始回归理性，很多因房价过高而去采育买房的刚需人群，又开始回归六环以内买房。

尤其是2018年以后，亦庄瀛海、路东区等板块先后推出了多宗限竞房用地，房价亲民，户型和环境都很吸引人，使得采育的主要买房人群，即亦庄的买房人，纷纷回归了亦庄本地，这使得采育的购房需求进一步萎缩。

2020年，采育多个楼盘陷入滞销，区域流速迅速下降。此时，廊坊的房价跌回了1.5万元/平米左右，采育地区仍保持3万元/平米的价格的话，将是廊坊房价的2倍，这样的价差会挤出本地购房需求，前去廊坊买房。

只有快还不够

就在众多开发商纷纷对采育地区摇头时，路劲地产反其道而行之，逆势杀入采育。

2020年5月，北京大兴区采育镇01-0129、01-0115地块拍卖，最终路劲与首开联合体以总价13亿元，约1.63万元/平米的楼面价“登陆”采育。

这个价格跟2013年采育出让的两宗地王价格差不多。因为大兴国际机场的开通，很多开发商对采育重燃兴趣，因此路劲首开联合体费了不少劲，以31%的溢价率才拿下这块土地。

房小评做了个梳理，2020年上半年，北京土地出让的平均溢价率仅为18.57%，路劲联合体31%的溢价率排在前列。

对于港资血统的路劲地产来说，虽然在北京昌平拿过地，但是基本路线还是守着城区范围做开发，即便是到了昌平地区，也是坚持在地铁口附近做项目。

2020年以来，路劲地产在采育和顺义拿下了两个地块，都属于距离地铁较远，低密度改善类产品。以采育项目路劲御合院最受关注，如若开发成功，则是路劲开发能力转型的代表之作。

此时，采育区域已有兴创、北京城建、住总、京能等多家国企开发商进驻。这些国企的优势是融资利率低，因此面对区域流速下降的时候，可以采取等待策略。

但是，路劲是民营企业，尤其采育项目又是路劲沉寂多年以后，在北京重新发力的作品，显然不能学习国企窝地等待，只能脚踩油门，一口气冲过去。

面对融资成本低于自己的国企同行，路劲祭出快周转法宝。

拿地4个月，路劲就完成了从拿地到开盘的动作。2020年9月推出了路劲御合院的洋房产品，刷新了大兴区域从拿地到开盘的最快纪录。

除了开工快，拿证快，路劲在产品打造上也颇具竞争力。

针对采育客群偏刚需的现状，路劲御合院并没有一味聚焦小面积的低总价产品，而是精细化89平米产品，做大性价比。

以项目接待中心89平米户型的样板间为例，就有三大杀伤力十足的配置：

一、洋房三面宽设计，南向总面宽达到9米；南向次卧可融入客厅，形成6米面宽的大客厅；南向飘窗全部赠送。

二、无论边户，还是中间户，均为双卫全明户型；拥有隐藏家政间，迷你衣帽间，这两项功能通常在更大户型才会配置。

三、260万元/套起的总价，仍处于采育地区刚需可接受区间。

房小评发现，在同区域中，功能上能与之媲美的是住总如院98平米三室，但单套总价要多出近30万元，对于刚需来说，30万元就代表着一个卧室的面积。

而即将推出的路劲御合院叠拼别墅产品，具有11米的南向三面宽，户户赠送独立电梯，下叠和中叠赠送院落，上叠赠送露台，这在区域内应该是绝无仅有的。

以速度换利润，用产品力抢客户。

从项目首期洋房产品开盘去化40%的成绩来看，市场对于御合院产品的认可已经有所展现。

但是，采育买房群体更看重别墅，这决定了路劲御合院的利润主要来自别墅产品，项目80%以上的货值也是别墅产品。

因此，路劲御合院项目操盘的考验，才刚刚开始。

附表：路劲御合院优缺点

楼盘测评

丰台

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大兴

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门头沟

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海淀

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石景山

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朝阳

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亦庄

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通州

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东城

昌平

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房山

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顺义

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环京

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区域测评

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