郑州14个区域价值差异简析

区域价值对比分析一直是客户选择区域的关键因素。其实，我们追本溯源，用3-5个不同阶段的产品互换一下位置，就能看出当下阶段里，各个组团的价值差别，我们不能否认现阶段老三环价值高于滨河，可能金水明显高于，中原略高于，二七和管城差不多。

所以，典型楼盘位置互换看价格变化，可以简单直观粗暴确定组团价值差距。

当然，有了价值差，就有了区域鄙视链，今天通过这个角度，看看郑州各组团的阶层现状。

【1】
0阶层：主城区-新区核心区

这里面有2个，一个是洋房区产品北龙湖，一个是高层区产品东区。这2个区是脱离于郑州鄙视链之外，也是脱离于“被pk”行列，在未来很长一段时间内，他们会一直站在郑州楼市的巅峰，不被作为对比对象，只能是被蹭热点，比如：理想国，更好的北龙湖。比如：北有北龙湖，南有盛澳金尊府。

第1阶层：老三环

老三环是经常被各大新区所对比和pk的，还好，有三环党在捍卫着老三环的尊严，从开篇的滨河对比老三环案例说明，除了东区和北龙湖，没有新区可以和老三环进行正面交锋，老三环价格低只是因为产品太烂，依靠强大的配套，老三环依旧是我们的大爷。

第2阶层：滨河和白沙

杨金和常西湖都会来反对。

常西湖就不要凑热闹了，位置环境配套都极佳的金科中原目前只能卖到13000元；而杨金的热盘建业河畔洋房的1.99容积率的精装修洋房目前已经以18500元出售了。

而白沙和滨河也有一些差异。实事求是，我们套公式：白沙亚新紫藤公馆是纯小高的精装修产品，滨河亚新海棠公馆是33F高低配精装修产品，所以从产品形态和社区规划上，亚新紫藤公馆肯定更有优势，但目前这两个项目高层售价基本相同。而在产品上绝对可以对标康桥美庐湾的瀚海观象售价还是低了二三千。对于滨河，虽然后劲很大，但价值已普遍被认可；对于白沙，它永远有一个X因素，那就是省府。

上图：亚新紫藤公馆实景

在这里，插播一句，推荐一下糊涂项目紫藤公馆：产品好得一塌糊涂，看看惊掉下巴，售价也低得一塌糊涂，问问能吓一跳。

第3阶层：四环主城

这里的四环主城是指除去三环的四环内区域，四环主城没有任何的顶级产品出现，我们来谈几个改善的例子。

把美盛教育港湾扔到滨河白沙，能卖到19000元吗？教育港湾的产品相比新区没有优势，但位置和教育对于刚需刚改杀伤力太大，热销合情合理。绿城诚园虽然降价厉害，但放到滨河白沙也卖不到开盘的小2万价格，这种产品在滨河白沙价格应该在一万四五左右。同样的产品，四环主城其实并不比滨河白沙低，但从目前的规划来看，显然新区前景更大一些。

第4阶层：绿博&港区

郑州历史上只有2次大城市发展战略：郑汴一体化和航空港区，虽然绿博目前争议较多，但毕竟曾经是郑汴一体化的核心区，占地上万亩的中央公园还是诉说着曾经的辉煌。白绿曾经是一个词，但现在白沙却不管绿博了，连瀚海观象置业顾问都说，我们和绿博不是一回事，我们是东区，它那是中牟。相比绿博，港区现在底气很足，行政级别上，已经和郑州主城区平起平坐。在港区内部，南港和北港基本没有鄙视现象，北港是区位和配套，南港是规划，各有优势，和谐共生。虽然郑上新区也被轰轰烈烈的提出过，但目前落地速度相比东区和港区稍慢，所以，在价值还未体现，姑且放之第5阶层。

第6阶层：雁鸣湖&南龙湖

这都属于脱离于城市规划之外自生自长的片区，一个是远郊低密，一个是近郊刚需。

第7阶层是平原新区，因为这已经不是郑州了，属于新乡的“特别新区”。

第8阶层是获嘉和尉氏地区，属于“不属于特别新区”的非郑州地区。

总体情况如下：

上图：郑州组团分析图

其实，组团阶层的高低基本依据还是短期内价值的高低，而短期内价值的高低来源依然是通过房价的高低体现。

【2】

我们来看，这其实是一个完整行政区递减链：

1、重点新区：北龙湖，东区

2、老城核心区：老三环

3、主城区：四环内（不含三环）

4、新划入的城区：白沙

以上4类都属于郑州的城区概念。

5、国家级城市新区：航空港区

第5类属于特殊类新区。

6、郑州和地市共同类新区：绿博、郑上

7、地市近郑州乡镇：南龙湖

8、地市老城：中牟城、荥阳城

以上8类都属于郑州行政区。

9、非郑州市特殊新区：平原新区

10、获嘉、尉氏靠近郑州区域

以上2类属于非郑州行政区。

都说中国的经济其实是zhengzhi问题，也存在，毕竟资金是跟着zz走的，对应的资源和配套也就跟着走了。

【3】

在这里面其实有很多经常被用来对标的冤家。

滨河和金水北（北三环和连霍高速之间的金水区）：这是近期常常被用来对比的2个区域，二个没有可比的点，是错位的，一个是热闹，一个清净；一个是配套，一个是规划；一个是现在，一个是未来，最好的方式就是二个区域各买一套。其实在价格较为接近的情况，金水北和滨河其实就代表了老城和新区的置业心态。这是生活方式的pk。

滨河白沙和常西湖：如果说滨河金水北的选择属于生活方式的选择，那这3个区域就属于地缘性的选择，西区人买常西湖，东区和北区买白沙，东南区的人买滨河，各回各家，各找各妈。这是地缘性置业的pk。

绿博和港区：绿博环境更好，绿化更多，文化更浓，港区的经济更高，资金更充足，在价格基本相当的情况下，这2个区域之间选择基本就是看未来的升值潜力。这是投资价值的pk。

结语：

组团无所谓贵贱，只是定位和发展阶段不同，组团和组团之间也没有pk胜负之分，只是客户购买目的不同罢了，不轻易否定一个区域，也不妄自热捧一个区域，客观理性分析，给读者一个真实的组团情况，置一个完美的家。