北京楼市现状：本地人买5环内，外地人买5环外？

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐好，新人首问： 个人条件：女生，未婚，首房首贷，工作居住证买房。计划买总价在330万以下的房子，首付款最多就出110万左右；房子不自住，需要以租还贷。 目前看中了八里庄东里的房子，京棉二厂的宿舍，房龄在80-90年间，目前看中一套80年的房子满五唯一，基本无装修，老人在住，卖房是因为年纪大了，想换电梯房，3层，55.75平米，南北通透，315万，57040\/m，理由如下： 1、位置较好，租金较高，能缓解一部分贷款压力； 2、京棉二厂一直有拆迁的音信，京棉一厂、三厂都已经拆迁完了，就剩下二厂了，哪怕以后不拆，后期卖房的时候，拆迁也是一个卖点； 目前纠结点： 1、学区较差，片区初中基本在朝阳区为倒数； 2、目前看去年给出的拆迁安置条件并不算好； 3、小区环境比较差，没有物业，楼与楼之前还有一些自搭平房，有一定安全隐患； 现在纠结在于是否就是买八里庄东里的房子，还是看一些朝阳区其他地方的老破小，没有拆迁一说，但是学区、物业管理稍好的的房子，或者后期有一定增值的房子，房姐能给推荐一下嘛，感恩。

　　回答：有学区反而要小心，投资不看学区房，投资搏拆迁基本靠赌，不要太看重 推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，带电梯都好出租

　　提问：房姐你好，我在北京想换房，目前首套大概能卖500+万，想换个大点的小区环境好点的三居，目前看过中国玺，东边的公园1872，从位置和发展，以及小区来看，哪个更好，除去这两个小区哪里更推荐购买？

　　回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 公园1872 一直都是属于那种涨的幅度小，但是租金高的一类房 如果你更看重升值幅度，我不建议买这个

　　提问：房姐你好， 本人单身京户，现有现金400万，房山绿城百合330平顶层复式一套约900万（自己名下）西城真武庙老公房1500万（父母名下，64，67岁）均无贷款。我人在国外无国内流水。想投资，问 1.北上广深可投资哪里？ 请推荐些盘 2.上海、广州、深圳公寓是否可以考虑，深圳中洲湾二期公寓、宝创红禧公馆如何？ 3.房山绿城百合是否保值，是否该卖掉置换新房？

　　回答：北京看望京或者朝阳公园、CBD板块 深圳投资向西看 优选前海、宝中、深圳湾。深圳高端公寓可以选，但选筹难度大一般不建议买，容易坑 中洲湾和宝创红禧公馆都不推荐，周边全是农民房拆迁难度大，整体配套很难提升，不保值 房山出掉不值得长持

　　提问：房姐您好，东直门华冠丽景商品房，有溢价吗？投资自住，单价11.8万可以入手吗？

　　回答：东直门属于比较固化的老商圈。 有一定提升的空间，但是可以建仓的标的很少，以老破大为主，华冠丽景溢价盘不推荐。品质稍微好一点的可以看看亮马桥的华远九都汇，能接受老豪宅的，可以看看世方豪庭，富丽花园一类楼盘。

　　提问：房姐好！新人首问，去年刚结婚，今年娃出生。刚把位于常营的家庭唯一一套2室经适房卖掉。刚需3室，首付400万左右，年底争取500万。东坝奥林匹克花园三期的3室比较喜欢，120-140平。受限于五环外只能贷250万，家庭年薪50，首套首贷，夫妻月供1.5w无压力。1. 请问房姐，总价750万左右，是考虑东坝奥园中长线持有，还是往城里看看，单位在西坝河和酒仙桥，首选朝阳东部或北部，有什么推荐？2. 如年底凑不到500万，备选朝新嘉园2区3室，不带电梯。两种选择都是过渡，5~10年，现在还没计划好小孩上学，要考虑学区吗? 3.另外户口如果未按规定时间迁出，超期后迁出，还能要回押金吗？谢谢！

　　回答：1. 东坝现在整体处于溢价，如果6的价格不如看望京7左右的标的，或者6+的朝青 2. 短期没学位需求就不要提前考虑，投资没有学区房的标的才是最好的学区房投资 3. 需要看你们的违约条款 ，可以提前协商征求同意，别人不退你也要不回

　　提问：你好，新人首问，刚工作两年的程序猿，买房小白，工作地点主要是中关村、上地、望京这种，工作居住证今年11月下来，年收入33w，首付120，自住兼保值，贷款1.5w以内都没问题，想入个小两居，实在两居费劲大一居也行，房姐能给些小区推荐和中介选择上的建议嘛，新房二手房都可以说说，求房姐赐教～

　　回答：新盘看看 萬橡悦府、奥海明月、奥森one。二手看下 回龙观板块 首开智慧社、新龙城。因为你首付不多，看新盘杠杆更合适，不过要注意限竞房有限售周期，期间无法卖出和抵押，需要你自己衡量下。如果没有熟悉的中介就选择绿中介比较稳妥

　　提问：房姐，您好！ 拜读您的贴子很久了，感觉您很有经验和专业知识的储备。最近我也有置换的打算。 我的问题是：1，打算卖掉海淀万柳的学区房大三居，换朝青的润枫三居和华纺两居，这样操作对不对？将来会不会后悔？ 2，润枫和华纺以后还有上升空间吗？现在出手可行吗？ 谢谢！

　　回答：1. 学区房不要就出掉，操作么问题 2. 润枫水尚不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以，华纺易城是个不错的小区，仅次于润枫水尚。还有首城国际也可以看，位置相对更好。这几个小区也是推荐的盘，可以入手 3. 东坝现在偏贵，现在入实际不是很好。 4. 学区不用的情况，都可出掉，没必要拿在手里

　　提问：房姐，能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号，朱雀门叠拼房型等等

　　回答：东直门8号属于典型的富豪消费品 居住属性很一般，以新房、地段、装修用料为卖调，没有足够生活氛围与配套便利。 朱雀门小板洋房，南城居住典范，除了较贵没有明显缺点。

　　提问：北京本身有房商贷，每年大概50左右净收入存款，目前手里有160流动 1、不知现在是否合适投资二套出租，以房养贷，还是再等一段时间，扩充一下资金 2、如果现在投资，由于金额限制，二套要首付60%，可选项目不多，朝阳和丰台区块是否合适 3、朝阳：北苑，石佛营区块，是否适合投资。 4、青年城，炫特嘉园，小户型开间，不知好不好 5、丰台：宋家庄，赵公口，马家堡，西罗园，这几个区块是否合适？还是选择草桥那边呢？ 6、丰台可选的房屋面积会大一些，但是似乎价格一直比较平稳，不知和朝阳相比是否合适投资？ 7、丰台：石榴园，华润小区，一居，房龄较大，40平以上，投资是否合适？

　　回答：160左右可以上车了 建议朝阳为主，如 石佛营、团结湖、劲松、十里堡等板块，像炫特丽景馨居、晨光家园都不错 丰台主看 草桥、马家堡、角门片区，选择00年后的小区最佳

　　提问：房姐你好！求求你翻我牌子，我对象在丰台科技园工作，我们结婚首套想在大兴买挨着地铁的，最近盯上了西红门一代，房姐觉得鸿坤礼御府，兴海家园日苑这俩哪个小区可以入手呢，或者还有别的小区推荐吗，预算总价300万+

　　回答：你好 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 西红门不乏品质盘，理想城礼域府自住是比较好的选择，入手单价控制在4.5左右最好。 我是投资思维，投资回报比来看，同等价位，朝阳是更好的选择。

　　以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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