张世凯与观点对话：开工大吉“拎包办公”模式将重新定义写字楼交付标准

观点地产网 2020年初，办公资产服务平台“开工大吉”得到了来自凯德集团的数千万融资，用于业务扩张和产品研发。

开工大吉能够获得来自凯德的投资，自然引起了市场的关注——作为一家成立仅3年的公司，其凭借着独特的商业模式迅速攻城拔寨。

2020观点商业年会，开工大吉创始人兼CEO张世凯受邀出席，并在接受观点地产新媒体采访时表示：“我们会在三年之内成为全球最大的办公资产服务公司。”

开工大吉正成为写字楼管理领域一股不可忽视的力量，背后源于首创的“拎包办公”理念。

先前，一则“我，年薪50万，被装修队耍得团团转”引起大家的共鸣，在与装修队的协调沟通上，上至身家千万的精英，下至柴米油盐的百姓都曾交过学费。

对于一家公司来说，寻找到合适、舒心的办公室是困难的。一方面是前期高昂的入驻成本，这部分成本在搬离办公室后便成了无效投资；另一方面是后续的维护与服务跟不上，公司往往在办公室打造上花费了过多力气。

“在资本寒冬里，大家一定要思考怎么节约，因为融资很难，省钱很简单。”同为创业者的张世凯从客户角度出发，设身处地思考如何才能更好地服务各个租户公司，“以租代买”的想法在他心中油然而生。

过去10年，张世凯的经历一直都在办公空间相关领域，在行业上下游沉淀与学习。他比任何人都清楚，一次性几十万的入驻前期费用投入，对于一个刚成立的公司来说是非常大的负担与压力。一旦创业失败或是搬家，这部分资金就没了踪影。

根据所需要的服务配置清单按租赁时长模式支付租金即可，在为租户减轻资金压力的同时，开工大吉保障了后续服务的维持，也提供了许多定制化的服务。

张世凯坦言，相信大量创业者不知道需要什么服务，不知道哪些服务能够真正帮助他，所以开工大吉可以通过长尾服务，更好地筛选什么样的服务可以帮助什么样阶段的企业，帮助他们成长。

开工大吉的“拎包办公”理念，在给租户提供灵活高效轻资产的办公资产解决方案同时，更为重要的是赋能写字楼，提升运营效率，提高业主的资产价值。

在这个写字楼产业链里，开工大吉不仅仅是服务租户，同时也在服务业主。

过去，租户在租下办公空间后，一般都以“办公室入驻前要进行布置装饰”为由，要求业主给租户一些免租金时间，这段免租期对于业主来说是一次损失。

根据以往记录，开工大吉定制一个拎包办公室的服务周期可以达到两周以内，提供了覆盖全空间的所有内容模块，甚至是智能设备系统。

值得注意的是，开工大吉曾创纪录地在24小时内就为客户打造了一个优质、舒适的办公区域，正是这种效率，大大缩短了业主的损失，租户尽快入驻是业主减少损失、提升招商效率的绝佳工具。

今年在特殊时期的背景下，开工大吉依然帮写字楼将实际租金提升40%以上，快速拉升资产价值。

开工大吉已经与许多开发商达成了战略合作，协助运营管理写字楼，共同提升写字楼价值，例如凯德集团更是直接选择参投，深度绑定了双方合作，肯定了开工大吉的运作模式。

张世凯表示：“凯德已经把国内写字楼全部都交给开工大吉参与服务，双方签署了集团层面的战略合作。”

据悉，凯德仍然保持自己管理的部分，而开工大吉给楼宇管理补充了新的模块，两者是一种管理服务上的衔接与配合。在每个项目都会有驻场人员，就像五大行提供的驻场团队服务。

张世凯在访谈过程中更对众多开发商和业主发出了邀请：“当一个业主想要长期把资产价值拉高时，跟我们合作是非常轻松的选择。我们跟业主之间互相不用付费，业主只需要打开资产跟我们合作就可以了。”

目前，开工大吉已经获得来自险峰长青、梅花天使创投、36氪、新势能基金、凯德集团多轮投资，借助资本的能量，开始在全国范围内布局。

从成立到现在仅3年时间，开工大吉已经做到超过一千万平方米的服务面积；从服务对象看，有一半以上是TOP50房企，而且都是独家服务。

张世凯把开工大吉的发展迅猛，归功于市场推动和行业红利，他的目标是在3年内变成全球最大规模的办公资产服务公司。

目前，开工大吉主要运营范围集中在经济能力较强的城市，如北京、上海、深圳，“现在中国这个市场，我觉得离天花板还是太遥远了。”

张世凯把今年服务面积目标定在了2500万平方米，从3年达成1000万到1年新增1500万，已经打好基础的开工大吉，正在向更大的市场进行扩张。

“接下来是我们的规模爆发期。”张世凯决定让开工大吉下沉入驻更多城市，为更多公司和白领提供优质服务。

除了下沉外，张世凯给出的另一个关键词是“开放”——此前1000万平方米全部属于自营，他希望把开工大吉打造成一个开放平台。

以下为观点地产新媒体对开工大吉创始人兼CEO张世凯的采访实录：

观点地产新媒体：您认为疫情对行业和公司的运营影响大吗？

张世凯：疫情对整体经济冲击很大，对行业也有影响，但我们也算抓住了这一波疫情红利。因为任何一个市场的变化，都不是大家全部阵亡的这种类型，一定会有一些市场的下行红利。

我们做的就是比较迎合下行市场的产品，今年反而是增长大于风险。

观点地产新媒体：作为一家2017年成立的公司，您认为在行业里，开工大吉用什么优势来打开市场？

张世凯：地产行业而言，一个仅成立三年的公司非常年轻。

我们当时做这件事情的优势来源于以前在这个行业的沉淀，其实我的从业经历一直都在办公空间相关的领域里面，即在这个行业的上下游。

我们觉得像这种产业类的创新，如果没有足够的时间积累，很难找到一个新的切入点或者价值方向。

我们是多年的累积，奠定了能做这件事情的优势。

观点地产新媒体：最开始为什么会有想法创办开工大吉？

张世凯：从2015年开始，就有大量资本投入到联合办公等类似赛道里面，当时我们就在关注。

首先从大的趋势看，商办写字楼在所有地产里面，收益是排在稳定第一位的。因为我们知道，酒店收益一般，公寓也一般，商场时高时低，但写字楼一定是收益最好的资产。

另外一个角度，我们看到中国的城镇化还在上升通道，即还有大量的人才，包括普通的民众，需要良好的办公环境，而不是像以前那样，在工厂或者在门店工作。

最近两年，大量联办烧了很多钱，不能说全是坏处，其实也有很多好处，即让很多发展型企业、成长中的企业，享受了一些很好的办公空间产品及服务，有利于中国创新企业的成长。

我们跟联合办公是完全不同的两个物种，联合办公服务的大概是15人左右的小型公司，这类企业的办公需求更多是过渡型。

但我们的客户群体是中大型企业，包括世界500强以及华为、阿里、腾讯、字节跳动等类似的公司。

观点地产新媒体：您提出一个理念叫“拎包办公”，市场应该如何理解？

张世凯：最开始做“拎包办公”服务时，其实走过一些弯路。

在那个阶段，我们直接找到用户，告诉他办公室是租来的，没有必要花大额的资金跟精力去投入。因为一个办公室平均履约时间是2-3年，但成长得非常快，若发展得不好，那这些东西就全浪费了。

我们在创业过程当中发现，直面客户其实是不够的，所以我们后面在思考：除了给租户带来价值之外，能否给上下游带来价值？所以我们就把专注点转移到能给资产方带来什么。

用户在租楼的时候，开发商会告诉他，这栋楼可以直接不租毛坯。毛坯可能租8块钱，但现在如果选择定制“拎包办公”，交付9块钱就可以了。

在这个阶段，我们通过跟写字楼业主绑在一起，签约一栋写字楼，看房阶段就提供整个空间的规划服务，到确定要租的时候，开始真正投入。

以我们的供应链效率，从毛坯到拎包入住，平均一个星期就可以完成。如果用户自己做，需要六个月。

这中间的时间差解决了什么问题？能够让租户在更换办公室的时候，效率做到足够高，所以时间效率，是我们非常关注的。

用户在选择房子带拎包办公服务之后，最多只需要15天，就可以直接用到定制的办公室。而且整个办公室都是智能化的，我们会根据使用数据提供长期维护服务。

观点地产新媒体：开工大吉目前的发展状况以及主要布局在哪些城市？

张世凯：成立3年到现在，我们并没有烧很多钱，但已经做到了超过一千万平方米的服务面积。服务的地产公司，如果从排名看，TOP50有一半以上是我们在服务，而且都是独家。

今天可以做到这样的结果，并不是因为我们有足够多的钱去烧，而是因为市场有这样的需求，推着我们往前走。我们判断市场大趋势、红利就在于这个点，可以快速拉升资产价值。

当一个业主想要把资产价值拉高的时候，跟我们合作是个非常轻松的选择，因为我们跟业主之间互相不用付费，业主只需要打开资产跟我们合作就可以了。我们在保障资产收益增长的同时，拿掉增长上面的一部分，但对于业主来说，这是无本买卖。

我们优先在中国最核心的城市比如北京、上海、深圳落地，因为这些城市的活力比较足，对于创新落地的验证效率比较高，所以我们更多的精力放在一线城市，但从明年开始会把市场下沉到二三线城市。

观点地产新媒体：开工大吉未来有哪些规模或者目标？您觉得行业有天花板吗？

张世凯：我们会在三年内成为全球最大的办公资产服务公司，目前全球最大差不多两千万平方米，我们离他们其实已经很近了。

以现在的中国市场，那么大的供应量继续增长的话，离天花板还很遥远，我们现在连上海的5%都没有占到。

观点地产新媒体：未来上市的计划或者进一步对接资本市场的计划是怎样的？

张世凯：这个行业是非常长的赛道，我们肯定需要上一个台阶，去获取更多的资源，把这件事情做得更好。

我们希望写字楼可以快速地从毛坯时代进入到智慧楼宇时代，不断把楼宇一步一步迭代升级。只有我们这种实际服务的公司，才能帮助他们更好落地。

我们已经跳过了教育用户要用这个产品的过程，而是已经在给用户更多好产品的过程。

观点地产新媒体：许多优秀的企业都对开工大吉有投资，例如凯德，开工大吉最吸引投资者的点是什么？

张世凯：一家成立两到三年的公司，可以拿到世界顶级商业地产公司的投资，对于我们未来获取项目是很强的背书。

凯德是在非常好的点切入投资，因为从去年投资到今年，我们的增长是5倍以上，这肯定是非常好的一个投资案例了。

凯德在投完后表示：“更看重的是‘协同’，凯德只是开工大吉的一个小股东，但通过3-5年的配合，可以把凯德的市值从2000亿变成2200亿，这才是最大的金矿。”

观点地产新媒体：未来凯德商办会不会交到这边进行服务？

张世凯：凯德已经把全中国的写字楼都交给我们了，我们已经在参与服务了，签了一个集团层面的战略合作。

凯德有自己管理的部分，开工大吉是给楼宇管理补充了一个新模块，并不是替代凯德以前原有的管理部分，所以我们能很好衔接上。

我们帮凯德补充的是那些以前管不到的80%面积，凯德自己能管到的20%面积应该是行业里面管得最好的。

以后凯德项目进来的所有租户，凯德团队都会告诉他们：我们这栋楼，提供拎包办公服务。只要用户确定选择这条方向，就是我们的团队过去服务。我们每个项目都会有驻场人员，就像五大行提供的驻场团队服务。