西丽调研｜二手成交腰斩，宝能城二手房触顶，投资客开始犹豫了！

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　　楼市头条 | 观地产 看中国

　　要说最近深圳最火的区域，肯定少不了西丽。

　　最近宝能城（东区）三期楼王突击现售，从发布选房须知到开始选房，只有5分钟时间！而且项目一开盘就被秒光了，实在是很神奇。

　　有网友戏称：这是一个“开始即结束”的秒光盘。毕竟5分钟时间内，能赶到售楼处的估计都没几个。

　　尽管大家都还在吐槽，但不可否认的是，西丽这几年作为南山最后的洼地，正在渐渐地被填平。

　　这个本身有大学城加持，又位处南山区“洼地”的片区，在过去的两年时间里从挂牌价6-8万/平，跳到了14万/平，“新晋网红”说的就是西丽。

　　为了更为了解西丽的实际情况，前阵子村长约了在西丽做了多年的中介朋友，进行了实地调研。

　　01

　　西丽进入横盘阶段，中介自称闲得发慌

　　刚见到链家中介小陈的时候，他就告诉村长，现在来西丽看房怕是来错时候了，市场真的已经冷了下来，西丽已经进入横盘阶段。

　　据深圳市国土局、乐有家研究中心数据：南山西丽片区今年5月二手房成交190套，6月成交208套，7月成交227套，8月成交221套，9月成交132套，10月成交101套，成交量在715后持续缩水中。10月的成交量只有最高峰7月的44%，一半不到。

　　现在他们这些中介已经闲到发慌，715新政之前，小陈忙到连吃饭的时间都没有，客户一个个都很着急，有的甚至连房都不看就着急定下。

　　新政后一下子没了客户，市场仿佛一夜之间冷了下来。“不止我们平台是这样，深圳所有的中介都是。”小陈说。

　　市场的成交量最容易说明问题。

　　新政后，不管是豪宅还是刚换房，西丽的楼盘都鲜有成交。

　　先列几组简单的数据，大家先感受下。

　　比如西丽目前最贵的楼盘宝能城，挂牌均价15万/平，但近90天内只成交了1套房源，实在惨淡。

　　“刚换房”皇庭香格里花园，挂牌均价9.6万/平，但新政后至今0成交。

　　挂牌均价为8.9万/平的城市假日花园 ，近90天内也是0套成交

　　按理说，成交这么惨淡，价格应该稍微降降吧。

　　并没有！

　　尽管房子鲜有成交，业主的心态却依然坚挺。

　　以宝能城为例，现在挂出来的房子，全部都是未满5年的，但是新政之后，这里的房子依然一个挂得比一个高。

　　从下图中我们可以看到，新政对于宝能城房价上升曲线的影响几乎为零。

　　新政前6月份宝能城挂牌均价为13.6万/平，到10月上涨到15.3万/平，新政后三个月房价涨了1.7万/平，涨幅12.5%。

　　有时候这个世界就是这么奇妙，明明市场已开始冷却，明明短期房价已到了阶段性高点，但业主反而不急了，仿佛这个世界永远欠他们1000万似的。

　　据小陈透露，他们打电话给业主劝他们降点价格，但业主态度强硬，谁爱降谁降，反正我不降。

　　不仅如此，在部分小区，降价的甚至成了“敌人”。小陈还告诉村长说，有些业主群内的业主也有在相互监督挂牌价格，不允许有低价笋盘出现。

　　02

　　部分投资者担心：现在买入西丽会追高

　　总体而言，村长认为短期内西丽楼市有这么几大要点需要购房者注意：

　　1、西丽整个区域涨幅较高，并不看好此时投资

　　来看近一年的片区房价数据。

　　从链家数据来看，西丽片区挂牌均价从去年10月的7.4万/平，到现在挂牌均价为9.6万/平，一年的涨幅高达29%。

　　这个涨幅即便放在全深圳，也是响当当的。深圳挂牌均价从去年10月的6.1万/平，到现在挂牌均价为7.3万/平，一年的涨幅也才19.6%。

　　以现在挂牌均价相近的红山为例，挂牌均价从去年10月的7.6万/平，到现在挂牌均价为9.3万/平，一年的涨幅也才22.3%，比不上西丽的涨幅。

　　西丽典型楼盘宝能城，挂牌均价从去年11月的10.8万/平，到现在挂牌均价15.3万/平，一年的涨幅为41.6%。

　　再来对比红山典型楼盘金亨利都荟，挂牌均价从去年11月的11.3万/平，到现在挂牌均价13.7万/平，一年的涨幅也才21.2%。

　　从片区涨幅不难看出，今年上半年西丽的涨幅，已经超过了深圳绝大多数热门片区，西丽“洼地”的称号正渐行渐远，这也是众多投资者担心买入西丽最重要的原因，因为涨幅已经足够高了，担心现在买入，会存在站岗的可能。

　　2、中介：不看好宝能城，预测短时间内不会有太多成交

　　预测片区价值，一定要先看片区的标杆楼盘。

　　目前西丽卖得最贵的楼盘是宝能城，项目配套两个小学一个中学，楼下就是体量20万平的商业，与塘朗站地铁口无缝衔接。学位、地铁、商业全有了，现在看起来是很完美没错。

　　但事实上现在宝能城已经达到短期的天花板了。

　　中介小陈带我们逛了一圈告诉我们，他并不看好宝能城。最近他们平台在这边新开了一家门店要他过来，他都拒绝了，他认为这边在接下来的一段时间内是不会有什么成交的，现在过来宝能城做可能他自己还得倒贴钱。

　　为什么这么说呢？

小陈认为，宝能城的房子要到明年3、4月份才能满5，除此之外还有很重要的一点：现在宝能城周边规划利好已经兑现完了。地铁通了，商业开了，周边的写字楼智谷也已经吸引了企业入驻，所有能想到给楼盘升值的点已经全部有了并且兑现完毕，再要有大的上涨空间，其实已经不太可能了。

　　上文提到，在周边规划都已经兑现完毕的情况下，宝能城的挂牌均价已经是15万/平。

　　这个数据已经无限接近甚至超过了热门片区的一些楼盘：比如宝中的新锦安壹号公馆挂牌均价13.7万/平，前海的诺德国际挂牌均价15万/平，深圳湾的皇庭港湾挂牌均价16.3万/平，

　　再看看宝中、前海、深圳湾，从区位上看，这几个区域尚且还有大片的规划等待兑现，尽管这三个区域目前价格已经很高，但是我们都知道，随着未来的发展，这里的房价依然是难以看到尽头的。

　　同理对于西丽而言，规划兑现已经基本完成，而房子已经卖到了3、4年后的价格，短期内再想实现一波涨幅比较困难。

　　3、现在不建议轻易入手二手房，横盘还在继续

　　此时入手二手房实在不是明智之举，买到手了真的很容易站岗。来看西丽715新政后的二手房成交量。

　　我们将西丽划分为大学城以及包含留仙洞的其他西丽地区。

　　1、大学城

　　宝能城715新政后至今，仅4个月的时间里只成交了3套房源，单价最高还达到了14.6万/平。

　　水木丹华、华晖云门、 桑泰丹华一期、西湖林语 、桑泰丹华近90天内均为0成交。

　　2、包含留仙洞的其他西丽地区

　　十五峯花园 近90天内仅成交2套。

　　城市假日花园、 佳兆业香瑞园、深云村 、珠光花半里、 龙都名园 90天内均为0成交。

　　尽管新政没出来前的5、6月份，西丽二手市场火热的情况下价格往上直飙，据中介小陈透露，他有一位客户，在新政前将自己在西丽的大户型翻倍成交卖出的。

　　不过我们都知道，二手房的价格，一直都是市场成交得越火热，价格越高的。

　　还是那句话，想要在二手房上获利，一定要把握住时机，才能在成交最火热的时候将其高价卖出。但目前来看，现在市场冷清但业主高挂，现在高价入手卖不出去，只有长期站岗的份。

　　4、新房转介，西丽新房市场真的冷

　　715后，西丽的新房市场也冷静了下来。715后，南山西丽片区仅有4个住宅项目开盘。分别是远洋天著一期、深铁阅山境、远洋天著二期，以及开头提到的宝能城3期。

　　其中9月23日远洋天著一期开盘时，选盘选到了第二天。1228人“抢”571套房，中签率46.4%。市场冷静不言而喻。

　　村长此次调研还向中介小陈了解到，目前西丽有些新盘来认筹的人太少了，无奈开发商把新盘挂到给中介带看，介绍客户。

　　最近刚开盘的深铁阅山境以及远洋天著二期都有交给中介转介的，然而深铁阅山境售出的情况依然不尽人意。

　　10月25日开盘的西丽深铁阅山境，开盘价格8.3万/平，据深圳房地产信息网数据显示，项目推出864套住宅，开盘前有711个认筹，无房客户589批，有房客户122批。

　　本身认筹人数已经不达预期了，选房当天不仅没有“日光”，而且有媒体报道，选房现场弃购率并不低。可见就算在转介的情况下，新房市场不如往日火热。

　　10月31日远洋天著二期开盘，开盘日光了。不过也与远洋天著此次开盘仅推出114套有关。

　　但村长在这里还是要提醒大家，买房记住一条：中介全城转介的没有什么好房子，60%以上都是坑，99%性价比都很差，这是你在房产买卖中一条重要的生存法则。如果违反这一条生存法则，你以前靠运气买房赚的钱，一定会靠实力亏掉。

　　这和715新政后的两大趋势有关：

　　1）在无房者优先选房政策下，刚需已经被消耗掉了一波；

　　2）再加上新政后新盘的集体入市，刚需可以选择的楼盘一下子多了，可以选择的范围一多，购房者们就挑剔了起来。

　　03

　　西丽的未来在留仙村

　　不过，西丽这个片区并不能一棒子打死。

　　诺大的区域下，还是有值得投资的地方的。

　　比如，留仙村。

　　1、留仙洞的规划正在兑现中，未来发展可期

　　前面说到宝能城未来不会大涨的原因是因为规划已经有了并且都已经兑现完毕，那么反过来讲，只要有规划并且正在持续兑现的区域，就是未来发展可期，值得关注的区域。

　　这样的区域，在西丽来讲，就是留仙洞。

　　位于西丽西南边的留仙洞总部基地，是深圳六大总部基地之一。据规划，这里是国际化新一代信息技术研发、转化与应用示范基地，集战略性新兴产业和企业总部特征为一体的新一代产业园区。

　　村长是天快黑时到的留仙洞。夜幕将至之时，建筑工地里的灯火已经全部打开，一眼望去全是正在施工的吊塔和已经快要成型的建筑，在落日余晖的映衬下，场面相当壮观。

　　“你就说建成之后会吸引多少人口吧！”中介小陈望着建筑地里的灯火说道，“这里真的有未来。”

　　2、房价未到天花板，还有上涨空间，自住和投资都是很好的选择

　　是不是真的有未来，咱们还得用实际点的东西来说话。

　　目前来看，留仙洞正在建设的大疆天空之城、科技联合大厦、航天工研院总部、优必选机器人大厦、深信服科技大厦都已经在建设中，地铁也已经有5号线留仙洞站了。

　　周边的房子宝能华府均价10.8万/平，天悦湾花园12.9万/平，鼎胜金域世家11.6万/平，也不算低。

　　但是有一点村长要明确的是，留仙洞的房价还是是有未来的！

　　除了正在建设的西丽高铁站、总部基地吸引人口外，还有13号线的施工建设，预计在2023年开通。而2023年也就是新政后的第三年，届时因为新政社保限制的人口也可以买房了，市场一活跃起来，房价的上涨可想而知。不管自住还是投资，都是很好的选择。

　　3、一二手倒挂不明显，建议仔细筛选打新

　　就西丽来说，目前的一二手倒挂并不明显。留仙洞附近比较不错的置换二手挂牌均价10.8万/平的宝能华府，在靠近留仙洞总部基地片区内，价格较低，小区环境也不错，值得考虑。

　　但更有发展空间的肯定是打新，那就可以把目光放宽到整个西丽片区内，上涨空间还是很大的。

　　有一个村长比较推荐的楼盘，是预计明年入市的汇城茗院，北面高层可以看西丽水库，靠近深圳野生动物园，规划容积率2.0，目前中介网站上还没有什么信息，有兴趣的可以到实地感受一下。