2018年，杭州市规划局公示了望江单元控制性详细规划修编（草案），将望江单元发展定位为望江金融科技城。到了2019年，望江金融科技城进一步升级，集重力开启望江新城的建设。望江新城板块伴随着汽车南站的整体搬迁，目前区域内已经全部拆迁完毕，成为主城区最大的一片旧城改造区域。
望江新城板块依托上城区的金融产业基础，打造望江科技金融城，将融入新的城市广场、商务中心、大型综合体等，未来也将吸引大批人才入驻，板块崛起在即。
本文将从区域情况、集中式公寓的发展格局以及产品供应情况来分析望江新城板块的租赁市场现状。
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望 江 新 城 区 域 情 况
上城区作为杭州的中心区域，本来就小，其可开发的区域更是极为稀缺，望江新城傍西湖，毗邻钱江新城，称得上是市中心的绝版地段。伴随着政府的重磅规划，区域内已经全部拆迁完毕，从2018年的第一幅宅地成交，望江新城已经吸引了众多开发商入驻。
2018年，杭州公示了望江单元的详细规划，位于杭州南部核心区位的望江单元，东至秋涛路、新开河，西至贴沙河和铁路，北至清江路，南至中河高架—秋石高架互通，将其打造为“望江金融科技城”，构建产城融合的城市新区。
数据来 源：杭州 市规划局
1、西临城站，三线环绕
望江新城板块西临城站，而城站则是杭州内外交通转换重要中枢之一，根据规划，城站将向望江新城一侧设立东出入口，实现东西两侧交通互联。望江新城板块内覆盖1、4、5号线3条地铁线路，与其他区域便捷互通。
数据来源：CRIC城市租售系统
2、房地产、IT、金融行业占比较高，符合板块定位
望江新城板块位于主城区的上城区区域内，板块面积不大，涵盖了百余家企业，整体来看，板块内以地产相关企业、IT以及金融产业的企业较多，整体超过5成占比。望江新城板块由于其稀缺性，吸引了众多房企拿地，此外，板块定位金融科技城，因此也吸引了不少金融、IT企业的进驻。
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从招聘行业的平均薪资来看，望江新城板块绝大多数行业平均招聘薪资低于杭州市水平，其中地产相关招聘企业工资较高，主要由于区域内地产相关企业进驻较多，因此招聘需求量大，企业间竞争激烈使得招聘薪资较高。随着板块的金融科技城定位逐步落实，未来产业挖掘潜力大，也将吸引大批人群前来就业，板块内的租赁需求将会显著提升。
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3、各类型房源租金高于杭州整体租金，分散式公寓租金受市场波动影响下跌
由于望江新城板块位于杭州市区上城区区域内，为城市核心区域，因此整体租金水平较杭州总体租金高。集中式公寓近一年平均租金为128元/月/平米，高出杭州市集中式公寓租金约30%，分散式公寓租金和个人租赁房源租金则高出杭州市租金约40%。
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从2020年各类型房源租金变化来看，集中式公寓租金整体较为平稳，均维持在123元/平米/月以上，分散式公寓整体波动显著，由于疫情的影响，从2月开始，租金整体呈现下跌趋势，直至今年6月有所回升，此后受公寓品牌暴雷影响，使得分散式公寓租金在7月和8月直线下跌。
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随着望江新城规划的逐步推进，加之稀缺的板块区位，板块价值无可厚非。目前板块内新房价格近7万/平米，远高于杭州平均水平，二手房均价高出杭州二手房均价近四成。
对比全市，望江新城板块的租金回报率较全市基本持平，主要由于板块内二手房价格和租金都较高，因此使得租金回报率一般。而长租回报率方面，目前板块内布局的品牌公寓一般，尚未形成良好的溢价，使得长租回报率低于全市水平。
注：租金回报率=个人房源平均租金/二手房交易单价
长租回报率=长租公寓平均租金/二手房交易单价
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区 域 内 租 赁 市 场 分 析
望江新城板块目前有约12万的常住人口，约1.6万的办公人口，随着未来望江金融科技城的逐步落实，区域内的配套进一步完善，大量潜在的租赁需求将被释放。此外，区域内已成交了一块人才专项用地及拥有一定自持比例的商服用地，未来也将打造人才公寓吸引更多人才前来就业。
1、80%的项目为白领公寓，暂无中高端项目进驻
望江新城板块内公寓16家集中式公寓，其中13家为白领公寓，魔方和世联红璞等规模型品牌公寓仅入驻一家门店。除白领公寓外，另外3家为蓝领公寓，杭州市除了积极推进人才引进外，也注重蓝领阶层的住房保障问题，同时对于各区域的蓝领公寓实行有效地监管。
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望江新城长租公寓项目情况
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2、板块内以本土品牌公寓为主，暂无房企公寓品牌入驻
板块内共计有集中式公寓房源近2000间，其中蓝领公寓——尚蓝公寓房源757间，占比近三成。公寓品牌以杭州本土品牌为主，如诺巢公寓、麦家公寓等，其中诺巢公寓共布局了3家门店，约250间房源。品牌公寓仅魔方、世联红璞入驻，暂无房企长租公寓品牌进入该板块。
表：望江新城板块部分长租公寓列表
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典 型 案 例
1）麦家公寓（汽车南站店）——首家无人智能化公寓
麦家公寓汽车南站店位于上城区望江东路近汽车南站附近，离婺江路地铁站约400米距离。项目毗邻西湖景区与吴山风景区，周边生活配套完善。项目共计52套房源，面积在25-35平米左右。麦家汽车南站店最大的特色是无人化管理和智能化运营，旨在给租客不同的租住体验。
数据来源：CRIC城市租售系统
室内配套&家具：全智能化家居产品
麦家公寓汽车南站店以简约化风格为主，配置智能门锁、电动窗帘一键关启等智能化家居产品，提供给租客便捷的生活，改善租客的租住体验。壁挂式书架、挑高的落地窗、榻榻米等设计，给忙碌的生活增添一丝安谧。
公区及服务：公区配置齐全，创新无人化管理
麦家公寓汽车南站店在公区配置了健身器材、开放式电影、公共洗衣机等设施，尽管公区面积不到，但配置齐全，定期会组织各类娱乐活动，丰富租客日常业余生活。在管理方面，麦家公寓首推无人化管理模式，实现了预约看房、在线签约、租金缴纳、水电费缴纳，退租续约等租住无人管理流程，在改善租客租住体验的同时，大大降低了人工运营成本。
产品亮点总结
>> 全智能化家居产品应用，改善租客生活体验
>> 无人化管理模式，有效降低人工成本
>> 轨交出行便捷，周边配套完善
2）尚蓝公寓——上城区蓝领公寓
尚蓝公寓位于杭州市上城区南落马营体育公园北侧，邻近秋涛路，姚江路等交通主干道，该项目建筑面积约为14230平方米，1-5层，共计757套，1480张床位，项目由上城区投资控股集团负责筹建，运营承接给下属的公寓专业开发管理机构杭州上复资产管理有限公司。
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室内配套&家具：集体宿舍形式多样，家具配置齐全
上城区蓝领公寓一期工程共计推出614套房源，主要为集体宿舍形式，房型设置为双人房、家庭房和集中式双人间，每个房间家电家具配置齐全，其中集中式套间内部共有6间独立房间，套间内设有独立式公共卫生间2间及淋浴房2间。
公区及服务：多功能公区配置，满足日常所需
公寓配备了公共厨房、食堂、影音室、阅览室等多功能区域，将蓝领公寓的公区打造成白领公寓公区配置，丰富蓝领租客业务生活。
产品亮点总结
>> 多样化集体宿舍户型，家具配置齐全
>> 多功能公区设置，丰富租客业余生活
>> 周边配套服务完善，满足租客日常所需
小 结
1）区域市场：望江新城板块临近城站，三线环绕，依托城站四通八达的交通网络，整体便捷性较高。板块完成整拆整建，凭借其中心区域位置的稀缺性，吸引房企扎堆入驻，同时，望江新城定位“金融科技城”，因此地产相关企业、IT及金融企业占比较高，招聘需求旺盛。
区域内，集中式公寓和个人房源租金较为稳定，分散式公寓受疫情及多家公寓爆雷影响，租金波动显著。
2）长租公寓市场：望江新城板块目前以白领公寓为主，多为杭州本土公寓品牌，蓝领公寓纳入市监管体系，多为国企筹建运营。随着未来望江新城规划的进一步落实，大量的租赁需求将被释放。
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