深圳未来10年买房逻辑：只买贵的，涨得快的

　　本文是楼市头条的第462篇原创

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　　楼市头条 | 观地产 看中国

　　就今年深圳楼市而言，就像一场大乱斗，先是上半年疫情冲击下房企拼死卖房，年中是购房者恍然大悟全力买房，下半年购房者又经历了一次险些失去入场资格的波折。

　　本以为经历了这么多，深圳楼市会偃旗息鼓一阵子，但村长最近发现，冷却的二手市场成交下滑的背景下，藏着这么一个真相：二手龙头盘不断地突破历史成交价格。

　　根据“品房君”整理的南山历史成交数据（以下数据为相关机构统计，可能存在误差，仅供大家参考），位于南山科技园的华润城一期7.15新政后历史成交单价如下：

9月1日—9月7日，83平3室历史成交单价17.29万/㎡； 9月15日—9月21日，89平3室历史成交单价18.53万/㎡； 9月29日-10月5日，89.49平3室历史成交单价19.23万/㎡； 10月6日-10月12日，89.49平3室历史成交单价18.94万/㎡。

　　比如位于南山后海滨海之窗花园，7.15新政后历史成交单价：

8月25日-8月31日，104平3室历史成交单价16.79万/㎡； 9月15日-9月21日，104平3室历史成交单价17.39万/㎡。

　　又比如位于南山前海的星海名城六期，7.15新政后历史成交单价：

9月8日-9月14日，143.62平4室历史成交单价9.33万/㎡； 9月29日-10月5日，137平4室历史成交单价9.55万/㎡。

　　说明，即便在调控政策出台，买房门槛抬高的背景下，核心片区、龙头盘还是在涨。

　　01

　　二手龙头盘不断突破历史成交价格

　　说二手龙头盘一直突破历史成交单价，这不是虚话。

　　这里村长说的是市场真实成交的数据。

　　7.15新政之后，开始有人唱空，觉得政策调控是一直加严的，不然怎么会有“7.15”新政？又怎么会有9月17日深圳市司法局发征求意见稿要指导二手房价格？

　　但若有心了解市场的人会发现，深圳的二手房市场龙头盘其实一直在突破历史成交的单价。

　　尤其像宝安中心、深圳湾、前海、后海、科技园等核心地段的龙头盘，最新的真实二手房源成交单价几乎都高于前面的历史单价。

　　比如位于南山区科技园一直很受关注的华润城润府一期，尽管在7.15新政之后，近两个月的真实成交房源的单价一直都在走高，突破之前的历史成交单价。

　　据《品房君》整理的历史成交数据，7.15新政前，华润城润府一期7月7日-7月13日成交了一套89平的3房，总价1600万，单价为179775元/㎡。

　　注：以上数据为相关机构统计，可能存在误差，仅供大家参考

　　在诸葛找房的历史成交记录里，7.15新政前，最高的历史成交单价为188220元/㎡（2020年7月7日）。

　　7.15新政后，华润城润府一期的成交开始一步步突破之前的成交单价。

　　9月1日—9月7日，83平3室成交总价1435万，单价为17.29万/㎡。

　　9月15日—9月21日，89平3室历史成交总价1649万，单价18.53万/㎡。

　　9月29日-10月5日，89.49平3室历史成交总价1721万，单价19.23万/㎡，开始突破2020年7月7日成交的历史单价188220元/㎡。

　　10月6日-10月12日，89.49平3室历史成交总价1695万，单价18.94万/㎡，也比7.15新政前成交的历史最高单价188220元/㎡要高。

　　这不是个例，又比如位于南山蛇口的半岛城邦花园三期，10.6日-10.12日成交的两套房源，都是月163平的4室，成交单价分别为23.82万/㎡以及28.25万/㎡。

　　这两套房源的单价都超过了7.15新政前，在诸葛找房上显示的2020年7月5日的历史成交单价184890万/㎡。

　　又比如位于宝安中心的壹方中心玖誉，根据《深圳有房》10月2日成交的数据，220㎡的4室，成交单价已经去到162727元/㎡，突破诸葛找房平台上历史最高成交记录。

　　7.15新政前，在诸葛找房平台上，壹方中心玖誉的历史成交单价最高为156591元/㎡。

　　再比如位于宝安中心的花样年花乡，根据《深圳有房》9月22日成交的数据，38㎡的1室，成交单价已经去到134210元/㎡，突破诸葛找房平台上历史最高成交记录。

　　7.15新政前，在诸葛找房平台上，花样年花乡的历史成交单价最高为114647元/㎡。

　　所以对于核心片区或者地段的龙头盘来说，历史的成交最高单价记录一直被刷新突破。

　　02

　　现在的买房逻辑：

　　核心片区、龙头盘二手房价永远是当下最便宜

　　回顾过去几年，大家对深圳核心片区、地段的普遍看法都有这么一种特点：

2015年的时候，觉得价格一年涨了一半多，不能买了； 2017年的时候，调控政策已经很严了，楼市还会跌； 2018年，短期涨幅太大，建议不能买； 2019年，价格已经很高了，真不能买了。

　　但每年都有人愿望落空，该涨的还是会涨，特别是一些优质的龙头盘。

　　1、涨得最多的还是龙头盘

　　据村长观察，深圳的房价，有涨有跌，不同的盘表现不一，但有一点，每次涨最多的还是那些核心的龙头盘。

　　比如深圳湾片区的龙头盘。（注：以下数据全部来源诸葛找房）

　　位于南山区后海的恒裕滨城，2019年10月小区挂牌均价为168430元/㎡，今年9月份小区挂牌均价为179564元/㎡，一年时间涨了11134元/㎡。

　　位于南山区后海的鸿威海怡湾，2019年10月小区挂牌均价为151688元/㎡，今年9月份小区挂牌均价为176484元/㎡，一年时间涨了24796元/㎡。

　　比如宝安中心片区的龙头盘。

　　位于宝安区宝安中心的幸福海岸三期，2019年10月小区挂牌均价为84872元/㎡，今年9月份小区挂牌均价为120822元/㎡，一年时间涨了35950元/㎡。

　　位于宝安区宝安中心的花样年花乡，2019年10月小区挂牌均价为79417元/㎡，今年9月份小区挂牌均价为129712元/㎡，一年时间涨了50295元/㎡。

　　位于宝安区宝安中心的天健时尚空间，2019年10月小区挂牌均价为100030元/㎡，今年9月份小区挂牌均价为155602元/㎡，一年时间涨了555727元/㎡。

　　比如香蜜湖片区的龙头盘。

　　位于福田区香蜜湖的熙园，2019年10月小区挂牌均价为169162元/㎡，今年9月份小区挂牌均价为190896元/㎡，一年时间涨了21734元/㎡。

　　位于福田区香蜜湖的香域中央花园，2019年10月小区挂牌均价为165624元/㎡，今年9月份小区挂牌均价为197367元/㎡，一年时间涨了31743元/㎡。

　　通过这些数据可以看到，这些盘本身价格就已经涨的很高了，但还是可以做到一年内单价大涨2万/㎡—3万/㎡，甚至5万+/㎡。

　　而龙头盘之外的盘，很少能有这样的涨势，比如罗湖、龙岗、坪山这些东部区域的盘。

　　所以作为龙头盘不管什么时候，一直都是处于领涨地位。

　　2、越涨成交越真实

　　有人问，这些楼盘价格这么高，涨得这么快，是不是有泡沫？

　　非也。

　　龙头盘越涨成交就越真实。

　　因为龙头盘不管在哪个地段，几乎都是处于领涨地位，而且价格也会是该地段的一个标杆，属于顶部位置，这就导致上车的门槛被提高，到最后能够买的起的人都是很有实力的人，所以成交会相对真实很多，大家预期也会更看好这些盘，如果有的选择也会更愿意选择这样的盘。

　　换句接地气一点的话：有钱谁不想买中心区买贵买大的房子啊。

　　比如南山科技园的龙头盘，华润城润府一期在诸葛找房上的全部成交记录是137条，从2017年开始几乎每个月都有成交。

　　2017年成交单价的记录最高10万出头一平，今年7月成交单价已经冲到18.8万/㎡了。

　　而最近（10.6-10.12）最新的成交单价已经达到18.94万/㎡。

　　比如位于南山区后海的漾日湾畔，在诸葛找房上的全部成交记录是273条，从2014年以后几乎每个月都有成交记录。2014年10月份的时候最高也就5.7万/㎡。

　　但今年7月，政策调控后成交单价已经冲破19万/㎡。

　　10月份，成交单价又涨到19.32万/㎡（10月6日-10月12日），再次突破历史成交单价。

　　再比如位于南山前海的诺德国际，成交记录904条，2010年开始，几乎每个月都有成交记录。即便是7.15调控政策之后，也依然成交活跃，成交单价的突破14.97万/㎡。

　　这些成交数据都是真实的，说明尽管深圳楼市7月份调控之后越来越严格，龙头盘依旧成交活跃，依然被购房者认可，每个月几乎都有成交量。

　　所以对于不少人来说，看空这些盘的结果就是一次又一次错过上车的机会，也就错过自身资产增值的机会。

　　如果就未来长远发展来看，选房的核心逻辑依然是“选贵的，涨得快的”。

　　系作者：lstt2018