全面摸高5万，万博迎来普涨！（内附踩盘分析）

今年广州楼市的热度有一个比较明显的特点：哪里松，哪里火热。

年初，广州各个区块都比较沉寂，热火是从购房松限区域开始的。

比如黄埔和南沙，都在去年年末发布了全区松限的通知，加之今年这两区的新货货量充足、旧改和拓新齐齐加速，火得那叫一个节节开花。

到了下半年，夹在黄埔和南沙中间的番禺，也开始发烧，来看看时间表——

8月｜

番禺购房松限，详情可看：逐字解读！番禺人才政策对楼市影响多大？

9月｜

珠江铂世湾签约公立华附番小、智联汽车小镇签约广大附中，引进名校配套；

随后8号线规划调整出东延段（莲花-万胜围），利好番禺；

广州南站核心区拍地，成交楼面价约2.6万/㎡；

万科欧泊出现“一夜暴涨40万”的疯狂。

10月｜

10月8日晚，越秀和樾府抢跑开盘，直接售罄。

说真的，这两个月的番禺——

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万博：我，要啥有啥。

说起番禺，比较有看头的还数广州南部CBD，万博商务区。

带上小飞机，我们先来到200米的空中，看看如今的万博板块。

——（ 请 以 横 屏 观 看 ）——

据规划，万博CBD总体量将高达548万㎡，商业体量超过160万㎡，商务区部分预计年内就可建设完成，虽说万博板块景象对比珠城的鳞次栉比，还差点意思，但它的都市繁华也算是初具雏形。

从南村万博的B出站口上来，沿着汉溪大道，各大商业综合体的站位，颇有一种“左青龙、右白虎”的感觉，现代建筑的层次比较丰富。

万达广场、广晟万博城、敏捷广场、四海城、粤海广场和海印又一城等6大商业综合体都在地铁站600米直径内，从生活日常所需到休闲娱乐都可以涵盖，甚至不乏中高奢消费去处。

汉溪大道不算特别宽敞，双向六车道，左右都设有公交专用道，中间面积比较大的一部分有围栏隔开，只有少量绿化，PLUS自己也没猜透这个设计到底是为什么。

除了商业配套，万博的交通条件和教育配套都还不错。

板块内有三个地铁站，南村万博（7号线、18号线）、汉溪长隆（3号线、7号线）、员岗（7号线），可以快速通往珠江新城、广州东站、琶洲、大学城和广州南站，基本仅凭借一个南村万博就能做到南北纵横、东西贯通。

区域内的18号线首通段预计在明年通车。说实话，对于万博来说，去万顷沙快不快，它倒不是很关心；但是要说去珠江新城快不快，意义重大。

此前，PLUS从地铁族论坛搜刮到一张18号线列车运行时刻表，作为“地表最强”的地铁线路，其中最秀的是从番禺广场到冼村，足足23.9km的距离，快车线路只用11分钟就可抵达。

在万博板块买房，基本不需要担心通行问题，拥有私家车的人，出门蹿上华南快速，也会非常畅便。

学校方面，泛万博板块教育资源比较充足，也不乏番禺执信中学、华师附中番禺学校等省级名校。要是本就想上车万博，顺带挑个好的学校，没问题；要是纯粹冲着名校资源来，那么万博并不是你的最佳选择。

换言之，好的教育资源是万博的加分项，不是它的重头戏。

目前，板块内可选择的项目不少，除了个别项目因为豪宅定位，卖到7.5万/㎡；其他一手项目大概集中在4-5万/㎡左右，二手项目价差比较明显，万科欧泊走出了4.7万/㎡的嚣张，其他都集中在3.3-3.8万/㎡的范围内。

在这些项目里，最有话题性的三个楼盘是：越秀和樾府，抢跑开盘；万科欧泊，和一手盘同价；珠江铂世湾，名校在怀、江景环绕。

三盘价格相差无几，想在万博上车的购房者，确实会稍有犹疑。

趁着万博势头正盛，PLUS也就蹭蹭热点，聊聊这三个盘的具体情况。

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万博三红盘，打一架吗？

万科欧泊

先来看万博二手扛把子，万科欧泊。

万科欧泊作为二手房，建成于2010-2016年间，2016年收楼，总体楼龄都还比较新，建筑外观都还过得去。

自从经历一夜涨价40万后，万科欧泊的房价还在一直更新，这两周的挂牌均价分别到达47617元/㎡、47545元/㎡，小区内多是95-97㎡左右的三房户型。

PLUS去询问楼下的中介门店，号称最“笋”的楼盘也要去到400-450万一套，单价4.5万/㎡。

万科欧泊的对口学校是红郡小学，就在小区旁，属于镇一级。项目楼下底商，基本可以满足日常生活所需，同时还有意思的是，五家商铺内必有1-2家地产中介公司。

小区内的楼栋间距小、楼层高，整体密度很高，不过小区底下配有园林，日常维护打理还不错，物业水平也算比较有保障。

隔了条在建的南大干线，对面的景象有点一言难尽。靠近路边的楼栋，业主从窗户看出来就是这样比较嘈杂凌乱的场景。

不过，万科欧泊地段为王。

从南村万博站出来，沿着汉溪大道，朝四海城方向一直走，大概10分钟左右就能到达万科欧泊。它在直接享受万博CBD完整配套的同时，还有南大干线在门口，区位没得说。

综合来说，万科欧泊的优势在于：地段、交通、商业配套和物业。劣势在于：有一部分楼栋会有噪音影响、学校一般、容积率高等。

后续我们也会专门针对万科欧泊做一个选房指南，粉丝们可以持续关注下。

越秀和樾府

一个月前，PLUS还因为万博板块多了个全新盘而兴奋，带上小飞机就去“监工”了。

越秀和樾府，就在长隆旁边，今年3月拿地、5月出规划，9月中的时候，售楼部还没有，楼栋就已然有模有样了，可能这就是“和樾府速度”。

结果，这个楼盘再次“冲鸭”，直接在国庆结束前一晚开盘，据现场消息，首开300多套房源全部售罄。速度快到闪腰，真有你的。

项目开盘价4.4-5.6万/㎡起，根据现场口径，小户型110㎡价格为4.4-4.9万/㎡，165㎡以上大户型售价则集中于5.1-5.6万/㎡。

项目位于万博板块C位，左边长隆、右边万博CBD、头上是信基城，出门左拐可以直接去欢乐世界、动物世界和水上乐园，简直实现了PLUS小时候希望住在游乐园旁边的梦想；出门右拐，走到南村万博地铁站也不过8分钟，直通“买买买”天地。

不过，PLUS站在项目对面时，能够明显听到专属于游乐园的快乐欢呼，项目在打造产品的时候，估计需要特别注意下解决噪音的问题。

但整个片区的周边环境、绿化面积、商业配套和交通条件，都没毛病，不过整个万博板块的共同缺陷，就是医疗资源的稀缺。

另外，从拿地到卖楼，它的低调，显得稳操胜券。

珠江铂世湾

珠江铂世湾，坐拥一线江景和刚签的名校。

距离项目最近的地铁站是员岗，从最近的楼栋出发，大概有800米的路程，其他楼栋则根据具体位置，情况有所不同。所以项目本身距离万博CBD有一定距离，不过开车去也非常近。

从项目俯瞰示意图来看，它的特点都很明显：项目部分楼栋、或部分楼栋的中高楼层可瞰江；自身体量不小，小区内绿化程度比较高；除靠近江的一面外，其他部分被旧改区包围。

项目目前在推F7栋，推出94-139㎡三至五房，据现场销售说，过了个国庆，94㎡三房已经断货，118㎡的四房还有一点，大约年尾左右会加推新的楼栋。

其中，只有139㎡的五房是推窗瞰景，94㎡和118㎡的户型都是看小区花园的，不过项目花了大手笔去打造花园，在我看来也算是“入股不亏”。

感兴趣的粉丝也不妨看看后续的加推产品，毕竟位置不错、名校加持、配套也算齐全。

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物有所值，怎么看三盘价格？

三盘都盘点了一番之后，还是要来看看他们的价格。

万科欧泊的价格，近几个月都在一路小跑，有一夜暴涨40万的个例，也有整个小区齐齐抬高挂牌的趋势。想要入手万科欧泊三房的，估计还是要有400-450万左右的总价预算。

越秀和樾府的开盘价集中在4.4-5.6万/㎡，不过他最小的户型都去到110㎡，还有130、165和193㎡的超大四房，都属于改善产品，所以它的目标客群和片区内的其他项目不会造成重叠，导致分流现象。

这个单价在万博板块其实不算特别高，只不过因为建面大，所以110㎡户型的总价可能比珠江铂世湾的小户型高出100-200万左右。

同时，由于番禺政策利好、越秀和樾府这个全新盘入市的刺激、签约名校以及国庆热销后，珠江铂世湾的销售通知我，近期，楼盘全面涨价5%。

涨价后，最高的单价可能要去到5万/㎡，这个价格还要考虑产品的户型、楼栋、楼层和朝向，所以购房者也不必恐慌，主要还是要根据自己的需求和总价预期走。

最后呢，PLUS觉得，整个片区的房价趋势都是在往上走的，未来大概率也是会持续上涨，想要在万博上车的粉丝们，还是得抓紧时间了。