很多人在问，为什么不建议买法拍房，到底能不能买？

现在，房价是真高，咱们不用说，动不动房价五万以上的北上广深，这样的一线城市，就连二、三线城市，房价也一两万了，高昂的房价和可怜的工资两相比较，压得需要买房的人们喘不上气来。

于是，大家就希望通过各种途径，想要买那种相对便宜的房子，这样的房子不是偏，就是远，各种基础配套都跟不上，要么就是老、破、小的老旧小区，小区连个物业都没有，不能满足现在年轻人的需要。

如果想买那种价格还低，位置还可以的房子，也是有的，比如，什么顶账房，法拍房啦，这个时候，有人心里就犯嘀咕了，都说便宜没好货，那法拍房能买吗？如果要买法拍房，需要注意哪些问题呢？

法拍房的几种情况

要说明这个问题，我们首先要知道什么是法拍房，法拍房就是法院拍卖的房子；什么房子，需要法院进行拍卖呢？有这么几种情况。

首先，假如你手里贷款买一个房子，你手里的房子是要抵押在银行手中的，每个月你需要按时还银行的房贷，但是有一天，房价突然暴跌，你算了一下，如果继续还贷，房子的价值还不如你还的贷款多，你不愿意继续还房贷了。

或者你的资金链，突然断裂，无力继续还房贷了，无论哪种情况，只要你停止还贷，银行一看，你不肯按时还贷了，就会和你商量，让你想办法还清欠款，如果你不配合，银行就会去法院告你，让你还清欠银行的本息。

如果你还不偿还欠款，那么，银行就会请求法院强制执行，把你的房子拿去拍卖，拍卖得来的钱，用来抵你欠银行的欠款；这就是所谓的“法拍房”。

其次，假如你欠了别人一笔欠款，但是你无力偿还了，人家债主说，你有房子啊，你可以卖房子抵账啊，你说不行，我房子还得住呢，不能给你，对方怎么办啊？债主去法院告你去，法院受理了案子，一看，你的确欠人家的钱，证据确凿，事实清楚，你应该还人家钱。

怎么？没有钱？你不是有房产么，那你就卖房还钱，你还不肯还，那好，人家债主申请法院强制执行，法院就会强迫把你名下房产拍卖，卖了钱还给债主，了结你的欠债。

再次，假如你犯了法，欠了国家一大笔钱，无法偿还，人家法院判决没收你的一切财物，包括你的房子，法院要个房子也没用，他会把房子拍卖，变成现金，然后上交给国库。

最后，一个房子没有主人，法院也可以拿去拍卖，变成现金，当然了，没有主人的房子还是不多见。

那么，法拍房为什么比市场价便宜呢？

有两点原因，第一，我们知道，法院对房产进行拍卖，最终是为了变现，拍卖得来的钱得用来还给债权人或用作他用。

假如评估价过高，等于甚至高于市场价，这房子能好卖吗？迟迟卖不出怎么办？如果卖太低也不行啊，假如一个房子价格卖太低了，房子是好卖了，但是都不够还债权人债务的，那也不是办法。再说，人家原房主也不干啊，凭啥一百万的房子，你五十万就给卖了，这不是抢劫吗？

第二，法院进行拍卖的房子，一般都会有瑕疵，而且在拍卖的时候，是需要买家付全款的，而且付款时间的限制很紧，想买法拍房占便宜的人，一般也没啥钱啊，短时间内凑足一大笔钱，也不是那么容易。

有一些买家会事先跟银行商议好了，贷来了款，然后全款付法拍房拍卖的款项，那就属于另一种情况了，反正，想买法拍房必须全款，你说，现在大家腰包里都没多少钱，有钱谁想占“法拍房”的便宜啊？

所以，来买“法拍房”的没啥大钱，还得付全款，压力也不小，所以价格高了肯定没人买，只能价格低于市场价了。因此，房子的评估价都会比市场价低一些，但不会过低。

那么，房子拍卖时的评估价是如何确定的呢？

有这样几种方法：第一，通过房主和债主互相协商定房子的价格，房子的主人欠你钱，你申请法院强制执行拍卖房产，人家房主说我的房子值一百万呢，你凭啥只卖五十万？不行，你说那就卖八十万吧，你们互相都认可这个价格，那就以这个价格作为评估价。但是，如果你们始终意见不一致，那么，法院就只能放弃这种方式确定评估价了。

第二，有些时候，是找不到房主的，房主为了躲债，人都跑了，没处找人去，法院就可以请评估公司来确定房子的评估价。

为了公平起见，法院会随机选择评估公司，以求公正、公平，评估公司会根据房子的房龄，地点、配套等因素对房子进行评估，十分科学，最后生成评估报告，交给法院一个评估价。

第三，法院还可以去网络上找有资格的网络平台，咨询价格，但是，这种方式不如评估公司准确。此外，还有一种不常用的方式，就是向房产局等政府部门询价，一般不被采用。

评估价确定了，法院对房产进行拍卖的流程是怎样的呢？一般，法院要拍卖一个房子，先确定房子的评估价，然后，法院会委托拍卖公司对房子进行拍卖，法院根据房子的评估价定一个起拍价，这个起拍价不能太低，一般不会低于评估价的70%，那么如果大家嫌房子贵，没人买怎么办？那法院只能降价继续降价卖了。

法院会在一个月内再进行第二次拍卖，接着降价，但是降价的幅度，不能超过第一次拍卖的起拍价的20%，那么如果大家还嫌贵，还不买呢，那法院接着卖，法院会在两个月内进行第三次拍卖，如果第三次拍卖，还是没卖出去，法院只能变卖房产了，变卖了，那就不需要公开拍卖了，法院能想办法把房子出售就行，价格上面就有可能更低了。

法拍房子是否适合买？

那么，如果我们想要买房子，正好有法拍房进行拍卖，我们可不可以去购买呢？如果去买，要注意哪些问题呢？我认为，法拍房最好不要去买，因为隐患太多，便宜没好货肯定不是瞎说的，如果是明睁眼露的便宜，怎么会轮到普通人呢，早就被别人抢走了。

而且现在法拍房的拍卖程序越来越正规，一般优惠的价格，不会超过市场价的30%，大家已经不能通过购买法拍房后，马上转手赚取超高利润了。

而且，拍卖所交的房款只是裸房的价格，房子买到手，还得负担相关税费，如果这个房子本身欠了大量的费用，买房人承担的风险很大，所以，大家决定购买法拍房前还是要慎重！

购买“法拍房”的注意事项

那么，如果有人非要购买法拍房，需要注意哪些问题呢？下面我就说说这个问题。

首先，我们在买法拍房之前，不能受拍卖官网上面的房产信息的忽悠，自己得想办法去实地看看房子，做到心中有数，别看图片，感觉房子挺好，等买到手了，成了一个老破小的房子了，这种事情不得不防。

像现在网上的房产中介，上面的图片看着可好了，价格低，地段好，装修也豪华，等实地去一看，不是中介说房子卖出去了，就是房子真不怎么样，完全是虚假宣传，引诱潜在买家来看房，他们就赚了。这种事情一定要避免，必须亲自去看，做到心中有数。

其次，我们在买法拍房之前，要摸清这个房子的底细。这个房子原来的房主有没有欠物业费，有没有欠水电煤气费，有没有被抵押给其他的债权人，里面发生过什么凶杀案一类的没有，是不是凶宅啊？这些事情，我们都得打听清楚啊，不然买到手就砸到手里了，那就得不偿失了。

再次，我们还要摸清房子的产权，比如这个房子的年限多久了，土地性质是住宅用地，还是商业用地啊，有没有房产证啊，自己买到手能正常过户不？房子里面有没有别人的户口还没有被迁走啊？这些问题我们都得明确。

第四，我们还要摸清房子的税费，这个房子是新房，还是二手房，满没满五年，各种税费都交没交，税费都按多大比例交，自己接手后会不会补上一大笔钱，自己的预算都要做出来，不然本来想占个便宜，突然多出来一大笔钱要交，自己会被弄个措手不及的。

第五，这个房子里面住没住人，是谁在住，是房主在住啊，还是租户在住啊，如果是房主在住，你买完之后，人家主人不搬走，你有什么应对办法没有。

假如这个房子里面住着租户，房主和租户签了一个二十年的超长合同，要知道，这个合同是合法的，是受法律保护的，人家租房在先，你买房在后，人家不肯搬走，你一点招都没有，那样的话，你就只能慢慢等人家租期到了，那这房子就彻底砸手里了。

听了我上面说的这些风险，大家是不是头都大了，这点便宜可不是好占的，这得耗费大家多大的心力去调查这些事情啊，省下那点钱，都不够咱们费工夫的，所以，我说，还是乖乖地买正规渠道的商品房或二手房吧，省心啊，还没啥大风险，您觉得呢？

大家对“法拍房”有何不同见解，欢迎留言交流！