沈阳的房价降了吗？我们还能不能买房？

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——“沈八条”政策对沈房地产的影响解析

前情回顾

当下的楼市，已经形成一种共识，就是买涨不买跌，其逻辑是房价上涨将吸引更多购房者进入楼市，并推动房价进一步上涨，而房价下跌将使购房者持币观望，成交活跃度下降，房价可能进一步下探。

这就引发了一种现象——很多人买房并非从个人和家庭的需求出发，而是从房价涨跌的角度考量。

如果按照这个逻辑，判断房子还能不能买的方法就变得更简单，就是看未来的房价会上涨还是下降。

可以肯定的是，房价持续下降是各方都不愿看到的结果。

刚需型购房者现在应不应该买房？

楼市已经形成一种共识，就是买涨不买跌，其逻辑是房价上涨将吸引更多购房者进入楼市，并推动房价进一步上涨，而房价下跌将使购房者持币观望，成交活跃度下降，房价可能进一步下探。从本质上看，这有些击鼓传花，看谁倒霉的意思在其中。

所以，现在可以用来作为判断，到底该不该买房的方法，其实很简单，就是看未来的房价会不会下降。

而房价持续下降是各方都不愿看到的结果。

宏观层面，在进出口受到影响的情况下，房价持续大幅下跌只会进一步拖累宏观经济，只有保持房价稳定，才有利于整体经济尽快恢复至正常水平；对沈阳楼市来说，经历过痛苦的去库存之后，如今的市场局面来之不易，房价稳定才能保住楼市的发展成果；房价下降将直接影响房企盈利能力、开发热情和创新积极性，并导致楼市发展的倒退；沈阳楼市改善当道，产品迭代升级需要成交活跃和价格稳定上涨的刺激，房价下跌，这两个核心要素将会被弱化，产品创新将接近于停滞状态。

既然房价不会持续大幅下降，那短期内房价走势如何？实际上，沈阳楼市近期表现是叠加了特殊事件影响、内在休整要求和外部政策效果等多重原因。从短期来看，房价将进入一个平台整理期，并伴随成交量的萎缩，待市场消化各项不利因素，沈阳楼市将重新进入量价齐升的状态，笔者预测，这个时间窗口应该在明年3-6月。

笔者在之前分析中已经提到，房价不可能持续且大幅下跌，而且刚需型购房不仅是政策保护的对象，且需求明确、急迫，因此，在笔者看来，在目前的市场情况下，刚需型购房者不应受市场情绪影响，而是应该正常进行置业。理由有以下几点：

1、在房价稳定上涨阶段，楼市整体处于卖方市场状态，楼盘很少出现打折及各类促销活动，价格也相对坚挺。而在楼市进入休整阶段后，购房者市场地位得到整体提升，也拥有更多的话语权，这有利于刚需型购房者在价格谈判中获得主动。

2、随着房价上涨，楼市外拓，刚需型购房者只能以距离换价格，被迫选择在三环甚至四环置业。而在目前的市场情况下，刚需型购房者置业则有可能在一定程度上缩短与主城的距离。

3、在房价上涨阶段，品牌房企因为较强的产品力，始终占据产品价格的头部位置，相当一部分刚需型购房者因此只能选择非品牌企业产品。而目前的市场情况下，恰恰是刚需型购房者购房二线品牌房企甚至一线品牌房企的机会。

4、目前，市场整体处于观望状态，各楼盘到访量出现一定程度下降，各类房源也不如此前紧张，这反而为刚需型购房者提供了一个绝佳的楼盘比较、房源筛选的时机。

楼盘优惠打折频现 正是买房“黄金期”

此次“沈八条”出台使很多购房者都在持币观望，房企借助一定力度的优惠活动加快具有明确需求的购房者尽快做出购房决策，本质上是一种抢夺有限市场份额的行为。另外，传统的“金九银十”销售旺季不仅没有到来，成交量反而腰斩，房企出于销售压力一定会采取措施应对市场变化。

最关键的是，业绩压力将迫使房企在价格上向市场做出更大的让步。今年上半年，沈阳楼市出现了超过2个月的销售真空期，再加上“金九银十”销售旺季的缺失，房企错失了两个最重要的时间节点，完成全年业绩“压力山大”。目前沈阳很多房企均是上市公司，为了向投资者交出一份漂亮的报表，房企一定会使尽浑身解数冲业绩，在购房者持币观望的情况下，房企只能不断加大优惠打折力度。

近期，沈阳有楼盘开始促销，部分楼盘促销力度甚至在不断加大。在笔者看来，楼盘优惠打折整体将持续到明年2月或3月，其中2020年12月底可能会是楼盘优惠打折的一个“分水岭”，在此之前，促销力度会相对较大，而在此之后，力度会逐渐减小。

因此，从现在到明年2、3月都是刚需型购房者买房的好时机，其中今年年底之前更是买房的“黄金期”。

从这个角度来说，今年12月底之前一定是刚需型购房者买房的“黄金期”。