“黄金周”楼市严重分化，这几个城市的房子千万不要买！

　　作者｜十一郎

　　来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　2020年的十一黄金周，比以往来得更长一些。

　　开班第二天，那些在朋友圈晒着诗和远方的舒心，那些被堵在回京高速上的糟心，还有那些在某售楼处被挤成人干的窝心，都六神归位了吗？

　　2020年，意外开局，在房企们翘首以盼的“金九银十”这个被誉为收获的季节里，在销售小哥哥小姐姐们摩拳擦掌重拳出击的“黄金周”里，他们不得不穷追不舍，猛赶快超。

　　金九刚过，银时初启，长假是最好的收割机。

　　放眼全国，有恒大惊天地的7折优惠，以致每座城的售楼处都人山人海；有富力的抱大腿，背靠宇宙最大电商阿里的流量平台，使劲促销，买房就送车位，送仓库，送家电，送家具。

　　总之两个字：降价。

　　真降价的便宜催促着不少观望者入市，十一郎身边不有不少朋友假期是在各售楼处度过的。

　　而对于一些房企们来说，这个“黄金周”，的确很“黄金”。

　　恒大38天卖出了1416亿，平均每天卖37亿。

　　一天37亿！

　　然而，恒大人从众的售楼处不能代表所有房企的售楼处，再卖力的促销打折也抵不过一些城市的不买账。

　　2020年，这个市场环境异常复杂的多事之秋，唱衰楼市的调调一直萦绕耳边。那么，我们是否可以以黄金周为一个缩影，看看今年最后的三个月里房地产市场的走向呢？

　　这个被房企报以莫大期待的“黄金周”，到底是个什么温度？

　　先看全国的情况。

　　根据贝壳找房发布的2020年城市“十一”找房热度报告（二手房）中显示，西安、广州、苏州楼市相对火热，经纪人总带看量同比出现了翻倍增长；深圳、南京楼市趋冷，总带看量增幅排在重点监测的19个重点城市最后。

　　而58同城、安居客发布的数据则显示，一线城市中上海、北京同比去年找房热度均上涨，广州、深圳同比出现一定程度下滑。而重庆、成都、西安在新一线城市的二手房找房热度排名中，名列前三。表现最突出的是西安，同比去年热度上涨超5%。

　　总带看量是最能衡量楼市热度的指标了。整体来说，10月1日-7日，一线城市找房热度高于新一线、二线城市。

　　在贝壳的数据里，北京这7天的“总带看量”突破了5万次，同比去年2.96万次增幅明显，位居城市排行榜第一名。

　　从最终的成交量看，全国二手房整体升温。

　　贝壳研究院数据显示，重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海、广州等城市超过50%。同时，深圳受调控影响，今年黄金周比去年下降47%，廊坊下降45%。

　　2020年国庆节期间链家二手房成交量同比增长

　　数据来源：贝壳研究院

　　从数据上，我们大概可以看到，全国早已经不是一盘棋，各地看房热度差异巨大，城市分化严重。

　　整体上看，一线城市的市场热度比其他城市要高，特别是北京、上海两大核心城市，不管是带看量还是找房热度，都是名列前茅的。这也再次证明，核心城市的市场，无论何时都一样坚挺。

　　在新一线城市里，表现较好的主要有西安和苏杭都市圈的城市。如果有朋友持续关注这两个区域就可以知道，西安和苏杭都有着共同的几个特点：

　　1、常住人口2000万以上

　　2、房价虽然涨了一波，现在仍然具有一定上涨空间

　　3、都有着大量的产业聚集

　　从这些信息里，我们可以读到，在早就过了“闭着眼买房也能赚钱”的时代，大量的购房者也都在寻找那些具有保值特性，未来还有可能升值的物业。未来，也只有具有以上三个特征的区域，才值得购买。

　　另外，黄金周的市场同期表现与9月份类似。

　　疫情之后，整个市场的交易量从5、6月份开始有所回升，9月份，二手房市场交易量同比去年增长了20%，前三季度重点城市二手房市场的交易量超过去年同期。这是疫情之后释放的购房需求在此时显现了。而黄金周在房企的花式打折策略下，持续了9月份的交易热度。

　　再看成交价格。

　　今年黄金周的成交价格很有意思——同比上涨，环比下跌。

　　与去年同期来看，今年国庆期间的成交均价比去年同期上涨。贝壳研究院数据显示，今年国庆节期间重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右，而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、烟台、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。

　　其实出现这样情况的也并不为奇。

　　在前半年“不得动弹”的房企，下半年拼了命也要把今年的目标完成吧。所以，不能放过“金九银十”，更是把黄金周当做冲业绩的“绝佳时机”，纷纷打折促销，以价换量，整体来看，黄金周期间18个重点城市的成交均价均比9月份时有所下跌。

　　对于零星热点区域的市场而言，今年黄金周就是一场电商的“双十一”：商家打折促销，买家蜂拥而至。

　　2020年国庆节期间成交均价比9月涨跌幅

　　数据来源：贝壳研究院

　　看好，我说的是零星热点区域，如古都西安这种的。

　　除了这些城市，整体的市场表现环比并不火热。从环比数据上看，并未出现“金九银十”扎堆看房的火爆场面。贝壳研究院数据显示，相对9月份周末，黄金周七天带看热度并无显著变化，大多数城市国庆7天平均日带看量不及9月份周末。

　　那黄金周真正成交的需求有哪些呢？贝壳数据显示，黄金周的成交需求主要有以下表现：

　　1、改善型换房需求提升。与去年同期相比，重庆、广州、杭州新增挂牌量均大幅增加，挂牌量与成交量双高，表明市场交易主要来自于业主换房需求。

　　2、中高价位房源成交占比提高。北京300-450万的刚需盘交易占比比去年下降，450-600万房源占比上升；上海300万以下房源占比下降，800万以上房源占比上升。广州也呈现出高总价房源交易占比上升的态势。

　　这代表什么呢？

　　让我们把视线拉的稍微远一些，再来看这一张图：

　　从数据上看，可以得出以下两个信息：

　　1、单月数据上看，全国市场在4、5月份出现过小阳春，之后的三季度，整体交易平稳，且呈下滑态势。

　　2、总的来说，前三个季度的表现比去年要好，这或许意味着今年因为疫情的影响，让楼市“填坑”的任务已经告一段落了。

　　由此可见，黄金周的成交以改善型中高端需求为主，是否也说明，今年的刚需人群的购房需求也基本被“填满”了。

　　如果我们能够回顾一下三季度的宏观面，也能看到，楼市已经从上半年的全面宽松、全面扶持转向趋紧。

　　从调控政策上看，7月份至今，大约25个城市升级调控；

　　从资金面看，LPR的下调已经停摆半年，虽然主流的房贷成本每月依然在降，但肉眼可见的是，降幅正越来越慢了。

　　并且，地主，不不，银行爸爸的贷款额度也基本用完，爆出严格管控的新闻。

　　从另外的角度看，房企们的日子越发难过。上有“三道红线”的宝剑高悬，左有各融资渠道被轮番发文规范，右有各地楼市政策持续调控……

　　可以预见，在今年还剩不到三个月的日子里，楼市全面繁华已然谢幕，房企面临走量回款的鸭梨，只有继续让利，才能激起水花。

　　但是，如果刚需购房已经在三季度满足大半，接下来的日子，房企们在拓展客户的着力点上，要侧重于中高端需求。同时也意味着，寻找潜在客户的难度进一步增大

　　接下来的日子，十一郎对市场有以下几个判断：

　　首先，四季度的楼市没有量价齐升的可能。充其量，也只不过是点状热度，个别城市，个别区域，甚至部分房企，部分楼盘。

　　其次，一线城市和新一些城市的购房需要，将以中高端产品为主。在刚需购房被满足大半的时候，四季度，中高端产品将迎来小阳春。

　　第三，整体成交量会收窄，成交均价也不会抬头。

　　在二季度和三季度，购房需求被释放的差不多了，9月的成交量已经有了下跌趋势，在调控不断持续的四季度，成交量不会再像之前那样火热。房企出于回款鸭梨，价格也会持续走低，所以，四季度的成交均价不会抬头。

　　根据以上判断，十一郎给你几个建议，以下这些城市的房子千万不能买。

　　1、政策已经收紧的城市，最好不要买，即使看起来这个城市还有涨的可能性；

　　2、没有人口规模以及产业聚集的城市，最好不要买，即使有再多的政策扶持。除非你是换一个城市居住；

　　3、非一线城市或者新一些城市的房子，最好不要买，很多的概念和规划可能需要10年才能落地，甚至都落不了地。警惕那些只有概念，没有产业的区域。