买房不要迷恋新区！99%的新城会以失败告终，以鬼城收场

　　问：你好，坪山新区房产值得入手吗？距离市区太远而且感觉没什么配套。谢谢！

　　答：坪山新区之前踩盘研究过，目前三万多的价格可以买入郊区的中心地段、并且还有地铁在建，其实横向对比来看，性价比不低的，西部最远的松岗郊区、临近东莞了，目前价格也已经4万。 目前没有配套，所以价格低，看坪山的地铁、学校、商业和高新区的规划，配套慢慢建好，房子价格上涨，不就是你能够享受的增值红利么？是好事儿。

　　问：老师好！目前有一套梅林二村79平米小三房（目前仍有30左右贷款），92年建的房子，属于老破小，小区由于风传会进行棚改，导致最近半年都没有业主放盘销售，也没有实际成交，最近小区附近有梅香学校开学，本小区带梅香学校学位，小孩现在上小学2年级，3年后上初中可用此学校学位。目前手上资金50W，家庭年入60W，还贷能力预计每月2W左右。 现在2个打算：1,考虑小孩初中学位，将梅林二村贷款一次付清，拿红本进行 抵押贷，贷款200左右，用于新购买一套投资+自住三房的首付，总预算5-600W左右的房子。 2.将梅林二村房子卖出，再置换一套投资+自住的三房，总价控制在600W左右。 问题： 1.新购买的房子的大概要求：1）3房；2）楼盘稍新一点的，近地铁，带电梯的；3）南山\/宝安\/龙华，考虑增值潜力；您有合适的楼盘推荐的吗？ 2.如果将房子进行截断融资抵押，您的团队能够提供相应的操作服务吗？ 3.针对我目前的资产状况及家庭财务状况，您有更好的建议吗？请您赐教！

　　答：你好，感谢赞赏！ 梅香学校片区，准确说，是开创了福田区优质学校和普通学校共享的先例，是一个值得关注的风向标。 梅香学校从规划起就不断引发关注。 梅林一 二村是非常著名的公务员社区，交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。考虑学位建议继续持有。 总价600，好板块买三居比较难，可以关注松坪村三期，或者海岸城 博林君瑞和拾悦城这类盘。 我们暂时没有渠道推荐。

　　问：大佬，请问深圳这一波行情会引发全国行情吗？南京天津郑州武汉成都重庆等二线会跟吗？

　　答：不会，上一轮全国从上到下普涨一倍的大行情，20年来仅此一次。 国内的经济增速和资金总量是支撑不起三年一轮动的，只能支撑局部行情，目前摩拳擦掌准备跟进的只有北京和上海。

　　问：十三老师，您好！南山桃苑公寓一套59平一房一厅改成两房一厅，市场价310万多点，目前用于出租，租金6500，桃苑公寓本身太老旧，从保值增值角度考虑，卖了，用空出的房票和300万置换个更有升值空间的小户型或用空出的房票和亲戚一起投资一套总价稍高房子，这套桃苑公寓的房子置换是不是很有必要呢？ 没有空闲资金增加投入。

　　答：你好，感谢赞赏！ 南油以老破大、老破小为主，居住体验差，学位一般。 继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。 但是桃苑公寓这类老破小长远看依然是跑输大势，可以置换。 总价300，现在真的没有太好的选筹，如果能合伙买房是更好的，提前规划好卖出时间和利润分配。

　　问：东莞黄江公常路上（花样年江山，地铁口）和寮步松山湖边界（万科松湖传奇，地铁口3km），都是两居，价格差不多，区位和发展哪个更好些，非常感谢。

　　答：如果是我就选松湖传奇，一个是借力深圳，一个是举东莞之力打造，以我对东莞的了解，我更看好后者。

　　问：老师您好！来深圳两年眼看房价一直上涨，请问想要总价250左右还能上车吗？想投资个能跑赢大盘的，5年持有，以后再置换，不知道新盘好还是二手好，您能帮我推荐一些潜力大的楼盘吗？万分感谢！

　　答：你好，总价250万有以下几种打法： 1.南山、福田学位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龙华60-70两房。 关内学位房:比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

　　问：老师您好，目前夫妻双方两套房，一套老公名下，在龙华梅龙镇的三房，无贷款，出租6000元，一套在福田，老婆名下，贷款还有200多万，自住，手头上还有50来万现金，夫妻年收入大概40-50万。想把50万再用来投资，老师有好的建议吗？目前想了三个方案：1、在深圳再买一套，但50万首付估计买不到，可以拿龙华抵押再买一套吗？现在深圳的房价这么高，是否还有这个空间？如果有老师建议哪里？2、把龙华卖掉换一套更有增值空间的房子？3、操作简单一点，买临深。求老师指点？

　　答：2个思路 1.打新，或者疫情结束后淘笋，抵押梅龙镇融资。 2.去广州，广东除了深圳 最值得买的就是广州了，均价3万+的广州，目前来看还是洼地

　　问：十三老师，83年生人，在石家庄工作生活，这两年天津放开落户政策后考虑到教育优势，有意将户口落到天津，可孩子才六岁，又怕将来高考优势不在，买一天津小户型长期持有还是放眼深圳？另外，由于好多人投资深圳，跨城市投资，房产管理如何操作？由于老公认识不到资产保值的重要性，对于落户天津及深圳的问题一直不置可否，我也担心由于年龄问题，想近两年把投资方向选好！特别感谢老师，改变自己的认知！真心的谢谢！

　　答：天津和深圳，两个城市投资理念完全不同，一个为教育，一个为保值增值加资产的向上置换。 天津这两年楼市惨淡，远郊大跌三分之一，说明一个城市如果自身经济不强，单靠外来购买力，不足以支撑房价。 天津的高考优势能维持多久，没人能给你答案，答案也不重要，因为你的内心明显倾向深圳。 想改变认知，就从跟随本心，大胆跨出第一步开始，至于深圳落户，跨城市投资，选筹代购，房产管理，这些都不是问题，十三房能帮你一揽子解决。

　　问：老师您好：您是置业专家，想请您指点一下。我名下现有福田中心区三房住宅一套（出租）及福荣路看海四房住宅一套（自住），均有贷款且学位一般。我先生名下暂无房，孩子3岁，我们打算办离婚入手一套福田保税区带福外南双学位的一套小一房，因为是新学校，现在这个学位如何也还不是很明确，如果计划换一套学位更好且升值空间更好的房产，需要怎么操作及让自己的房产投资更加优化？中心区这套暂不打算出售， 是否可以卖掉福荣路这套在香蜜湖或南山置换一套更好的？有哪些最好不超1200的楼盘推荐，亟待您的指点，谢谢！

　　答：你好，福荣路适合自住，但是学位一般，可以考虑出手置换。 南山1200这个价位优先考虑南二外、南外高新对应的小区。 太古城、后海公馆、海境界、诺德、南海玫瑰可以关注。 总价1200以上福田首选香蜜湖，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1200可以够得着。

　　问：Hi 老师您好，之前没找对地方～～～ 昨天加入想请教您，当下预算1200-1350，希望兼顾投资和一定的居住属性 目前两个选择 1 打新华润城，若没中，关注新盘为主，或者转向买二手房 2 直接买二手，现在主要看到的有 A 城市山林2期，低楼层100多平，单价10.5（算损吗？） B 招商海月5期 高楼层90平 单价13.3 C 华润城1期 89平 1350 请您看看建议以及有没有别的推荐？

　　答：你好，感谢赞赏！ 华润城可以持续关注，基本属于买彩票，不中是正常，所以建议多花点精力来淘笋。 城市山林大花园美轮美奂，楼龄老一点，适合自住，但是不适合投资，10W左右是市场价。 投资角度招商海月是比城市山林更好的选择，不一定只看5期，另外几期有性价比更好的产品。 C没有性价比 海境界，漾日湾畔，太古城南，海怡湾可以关注

　　问：十三老师，南山星海名城为何一直被看空？从位置和价格来看，星海名城还算不错，旁边还有一个不错的北大附中私立学校，自助加小孩上学是否可以入手？未来能否跑赢大盘？

　　答：星海名城 前海北无亮点刚需超级大盘 小区位于大新地铁站北侧，并与前海自贸区桂湾片区只有一道之隔，地理位置优越。 优点 1.户型不错、公摊小、有赠送 2.小区地面花园、环境安静 3.配套成熟、底商、天虹、居家氛围好 4.上学方便、小区内有幼儿园、旁边是北大附中私立学校 5.交通方便有地铁 6.3、5、6期人车分流 缺点 1.1-2期楼龄老，车位不足、一期3房户型全部朝北 2.5期全部都是小户型，3梯13户 3.6期全部大户型总价高，小户型97平，3房1卫 4.3期沿月亮湾大道，有噪音 总结 小区比较适合自住，环境安静、大花园、大社区配套成熟。 一二三期楼龄旧，品质差，五六期单价高，没有好的学位加持，不适合投资者 自住倒是不错，能不能入手还是要看价格。

　　问：老师你好，我和爱人工作在龙岗坪地，小孩在读幼儿园过两年读小学，准备在龙岗买房，深圳首套房，三成首付150万以内，总价450以内小三房可以接受，自住加考虑投资升值，龙岗中心城附近这边这两年基本没有多大涨幅，在考虑新盘和二手房之间，新盘考虑附近的龙园大观、君胜熙陇山、远洋新天地，远点有宝荷的京基御景半山，新盘价格350-380左右，二手考虑中心城片区远洋新干线、金地龙城中央等总价360左右，还有附近的地段更好的万科天誉、保利上城等总价450左右，请结合学校、后期潜力和楼盘品质等给点意见，刚需的话是新盘还是二手的好，这几个盘如何选？或者有没有更好的推荐，谢谢

　　答：你好，其实龙岗中心城未来潜力不如大运板块。 如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 龙园大观 百万大盘，这个项目的亮点是华中师大附属9年制 其他真看不出来什么亮点了，太贵了，这个单价在龙岗选择性太大了； 周围都是旧改，买这个盘最少套两年； 距离在建16号线龙园站实际距离1公里以上 利用率相当低，没有赠送。 如果不是新房癌，不建议买这里 远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。 另外几个盘也是同理，适合自住，但是大概率跑不赢大势。