实探合肥滨湖区神盘，环湖CBD板块的宝能城优缺点分析

合肥能称得上神盘的楼盘并不多，但是滨湖区的宝能城肯定算一个，一二手倒挂的价格和七星揽月工程进度都是牵动人心，去年宝能二期业主齐心协力铲除地面车位，再次让宝能城上了一次热搜，今天班长带大家由内而外的看一下滨湖的这个神盘：宝能城！

宝能城在大的区位上属于滨湖的环湖CBD板块，临近巢湖。因为规模比较大，今天班长主要带大家看一下宝能城一期的中区（南昌路与华山路交口西北角），并分析一下这个楼盘的优缺点。

宝能的入户大门略显简单，门禁系统都是正常开放，值得一提的点是门岗的保安都是年轻人，为什么强调这个点，因为保安的年龄轻才能更好的为业主提供服务和安全保障。当然这是提供优质服务的前提条件，有了前提还要看愿不愿意、能不能做好。

一期并非完全人车分流，外围有部分车位。关于人车分流这个问题，班长认为理性对待，如果车位配比高，地下车位可以满足业主需求，取消地面车位是利好。如果车位配比不足，取消地面车位长期来看也容易滋生矛盾。

小区内部整体绿化较少，可以提供给业主休息的语气和儿童娱乐设施偏少，这也和一期被分为三个区，单个区体量太小有缘故。一楼规划了非机动车停车位，但是小区内非机动车乱停情况较多，物业管理水平有待提升，卫生状况一般。

班长随机进入一栋住宅楼，从入户大堂到楼道整体中规中矩，没有什么特别需要强调的地方。但是有一部电梯内装了座椅，据业主反馈，是因为很多住户会骑电瓶车上楼，物业为了限制电瓶车进入电梯而安装。

小区的东西两侧各有部分沿街门面，值得注意的是西侧的消防通道的行人通道常开，如此一来小区严格的门禁显得有些“多余”。而且堵住消防通道的汽车，正在物业办公室门口，可见物业管理需要加强。

我们再来看一下宝能城的区位和配套，宝能城属于滨湖区的环湖CBD板块， 目前整体入住率不算高，属于上升期。

交通：宝能城的交通主要依托于包河大道、云谷路、方兴大道和庐州大道，路网成熟。地铁有1号线和5号线。

环境：往北有塘西河公园，往东有方兴湖公园，部分楼栋可以眺望巢湖，整体外部环境还是不错的，当然因为临近巢湖，每年蓝藻爆发最严重的那几天会有一定的影响。

商业：滨湖银泰百货、融创茂、宝能自己遥遥无期的商业以及隔壁的文一塘溪津门在建商业等。

教育：目前是金斗路小学和48中嘉陵江路中心（合肥排名前三十左右），但是隔壁在建云谷路小学和规划杭州路小学，初中庐州大道中学2022年投入使用，是否调整要等建成后教育局公示。

房价：目前宝能城一期的成交价在两万左右，在附近的楼盘当中相对较低。

我们再来总结一下宝能城一期这个小区的优缺点。

优点：

交通便利：已经开通的地铁1号线和年底开通的5号线，加上周边多条主干道，出行非常便利。

配套很好：近的有塘西河、方兴湖公园，稍远有牛角大圩、湿地公园、岸上草原等，还有名人馆、渡江战役纪念馆、融创茂、联投书城、银泰百货等，吃喝玩乐都很齐全。

缺点：

内部：小区整体的物业一般，内部绿化较少，全是高层居住密度高。

外部：除了东侧的华山路以外，其他三条道路较窄。而且因为前期交付楼盘的时候，多次大规模维权，导致宝能城在外界的口碑较差，而且商业和七星揽月的建设进度也让合肥人对这个开发商较多意见，所以开发商的口碑对于楼盘的影响是负面的。

再加上周边大牌房企较多，如置地、中海、信达和保利等。宝能城的开发商品牌更显弱势。另外因为环保原因，区域板块整体发展受限。

那宝能城一期后期的房价增长点在哪里？

1. 合肥房价和滨湖区区域房价的上涨而带动涨幅。

2. 开发商口碑的好转，以及物业水平的提升。其中开发商口碑能否好转的关键点在于商业和七星揽月能否建成。

3. 宝能和联投还有很多一二手倒挂的新房，这也是制约二手房价格的重要因素，所以待后期新盘售罄会有带动。

4. 学区的调整，虽然说新学校未必会比之前的学校更好，但是一个楼盘的价格波动，是否有炒作点很重要。如果学区调整会有一定的带动，另外学区的排名提升也会带动。

5. 环湖CBD的整体建设，班长之前在写滨湖区整体分析文章的时候也提到，环湖板块是在刚要腾飞的时候，被按到了地上，所以说如果整体建设能够重启，区域内的房价会有比较大的提升。

另外客观的对于宝能城一期的品质评价，上面说到现在的二手房价格在二万左右，但是开盘的售价仅有七千多不到八千，所以衡量这个小区的品质并不能用如今的二手房价格，要看开盘的售价。对于七千多的价格，宝能整体的品质还是属于中上的，定义于刚需盘。

至于这个楼盘二手房能不能买，如果你准备在这环湖板块购房，关键点还是在于价格，与周边品牌房企的二手房相比，具有价格优势是可以的，如果价格一样就失去了性价比，毕竟开发商品牌和物业的弱势是现实存在的。