（干货分享）上海城方公寓2年运营案例详解 | 睿和研究

作者 | 陈剑誉 编辑 | 李莹 排版 | 马丹凤

来源 | 地产资管网（ID：thefutureX）

在“租售并举”的政策大旗下，近些年租赁住房“国家队”纷纷入场。

2018年，上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌——城方正式面世。同年底，城方超级社区城寓华山路店（以下简称为“城寓华山路店”）开业。作为城方在上海面世的首个住房租赁产品，城寓华山路店同时还是上海长宁区首个通过城市更新将非居住存量建筑升级改造为租赁住房的项目，标志着上海“国家队”租赁住房产品开始市场化运营。

按照城方的业务模式核心——基于长期租约管理，提供资产服务和客户服务，做上下全产业链整合服务。城寓华山路店就像一块“试验田”，将轻资产的一头链接客户消费，另一头则链接租赁住房产业化，既要寻求平衡，又要获取价值。

2年一晃而过，又做租赁，又做配套，又做运营，还想承担城市建设责任的城方，究竟将城寓华山路店做成了什么样？鱼与熊掌究竟兼得了吗？

城寓华山路店建筑外立面

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基本情况

名称：城寓华山路店

地址：上海市长宁区华山路1038弄161号

开业时间：2018年底

建筑规模：总建筑面积约1.12万平方米，包括租赁住房和生活商业配套，其中租赁住房建筑面积约8748.97平方米，公共服务配套约1232平方米。

周边/交通：靠近曹家堰路，与嘉里华庭豪宅区隔路对望，距静安寺商圈约1.5公里，距中山公园、徐家汇、淮海路商圈各约2公里。靠近延安路、江苏路地铁站，交通出行非常便捷。

建筑历史：原为上海市长宁区环保大楼，属办公楼宇。

建筑结构：地下两层、地上15层。地下二层为公用配套，地下一层为停车场，地上一层为大堂前台，2-14层为公寓住房，15层为综合服务空间。

公寓户型：户型面积在55-136平方米之间，以大开间和一居室户型居多，装配式内装，灵活拆合，也可实现独门独户。

配套：基础配套（电磁灶、油烟机、中央空调、热水器、智能浴霸），公共配套（共享客厅城方堂、辰十二智能便利、特色商业、停车位等）。

城寓华山路店住房内景

客户定位

在上海地产集团整个租住业务（包括公租房在内）的规划布局中，地理位置是重要的考虑因素。大部分项目地理位置优越，分布在市中心核心区域、地铁沿线、产业园区内。城寓华山路店作为城方首店，也是如此。

项目将客群定位为对生活品质有较高追求的城市精英。其现有租客群（企业年轻高管、家境富裕的年轻人等）与这一定位相符。此外，公寓中还有部分属于企业高管为父母租赁的中长期用房。

其目标客户有两个明显特征：

• 年轻，人群年龄段在25-40岁；

• 有稳定收入，且一般不低于城市平均收入水平。

城寓华山路店内部配置的洗衣空间

改造装修

城寓华山路店原为长宁区环保大楼，属于办公楼宇，城方通过代理经租模式，将其改造为租赁住房项目。改造后，项目租赁住房104套，户型建筑面积约55至136平方米。

在改造装修中，该项目采用全装配式内装。室内装修的部品部件与材料皆由工厂标准化、系统化加工。现场采取干法施工手段，不仅节省了时间——10多天完成一套房间的装修，6个月左右完成全部装修改造，更从根源杜绝了甲醛超标等装修方面的污染。

城方认为，住房租赁产业化不仅体现在上述装配式内装，更涉及到开发、设计、装修、能源、电器、物联等一系列与资产物业投资和运营息息相关的产业链服务。在未来如何进行创新和落地等方面，尚有很大的探索空间。

城寓华山路店内部配置的健身空间

租金水平

目前，城寓华山路店单个主力户型租赁价格在1-1.3万元/间，整个项目平均租金为1.6万元/间左右。

租期方面，6个月起租，大部分租期为一年，最长租期三年。

城寓华山路店租金水平

睿和智库制图 数据来源：贝壳找房

经营管理

目前城寓华山路店出租率达95%以上，基本处于满租状态。根据睿和智库的测算，项目共104套房间，房间平均租金1.6万元/间，按照95%出租率计算，项目年租金收入约为1696万人民币。

受高企房价的影响，租金收益率低是核心城市租赁住房不得不面对的一个问题。目前，城寓华山路店周边住宅房价约为8-9万元/平方米，通过简单测算，该项目租售比约为2.28%。即便考虑到项目由商办楼宇改造而来，租售比或许略高于2.28%，但低利润率的困扰仍然存在。

不过，这一点在城方看来，不足为惧。

按照城方最初的设想，租赁住房仅靠租金收益是肯定行不通的，消费服务业才是这一行当最终的出路。为此，城方在2年内，孵化并推行了城方堂、辰十二等生活消费类业务，这些都可以通过增强消费服务提升盈利能力，使租金消费与其他生活消费实现互相转换，进而实现经营模式的持续和均衡。

回顾城寓华山路店2年来的运营情况，我们可以发现：租赁社区内客户的消费性需求，存在规模化效应，这些消费一旦被激活且持续性发生，将是一笔巨大的生意。未来，城方就能借此真正实现“租金收入仅作为基础现金流，其他服务消费收入则是更重要的收入来源或补充。”

目前城方产品线架构中包括城寓、城享、城创、城智等。其中，城寓能够满足公寓类居住需求；城享为租住者提供丰富的社会设施、服务性的生活配套；城创打造联合办公空间，创造更多就近办公机会；城智则打造综合信息化管理服务平台，实现资源共享、万物互联。

城方的产品线规划和综合性经营模式在城寓华山路店中有鲜明体现：公寓15楼可以满足租客就近办公等需求，地下二层的辰十二洗衣空间、辰十二健身空间已开始对外营业，一层城方堂空间有咖啡烘焙、特色餐饮等服务，不仅覆盖项目租户，还可以覆盖周边社区。但截止发稿前，睿和并未获取零售收入的相关数据。

城寓华山路店的共享社区客厅——城方堂

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总 结

总体来看，城寓华山路店通过提供便利的租住服务，通过更多服务定价，以及“租金消费+生活类消费”的综合经营，提升盈利能力，实现市场化的目标。

公开信息显示，目前，上海地产通过招拍挂市场、自持存量更新地块以及存量改造项目等方式，已拥有约110万平方米建筑面积的租赁住房业务体量，项目数量近20个，分别位于长宁古北、华山路、大虹桥、大陆家嘴、世博滨江等上海多个核心区域。根据计划，上海地产未来还将继续通过增持租赁住房用地，以及存量转化等方式，加大租赁住房业务的发展。

而如何在满足更广泛的人群对于优质租赁服务需求的同时，保证企业在市场化运营过程中盈利，是“国家队”租赁项目乃至租赁领域所有企业共同面临的挑战。

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