人流量大，人气却冷清，武汉地铁商业该如何走下去？

2020年，武汉已开通九条地铁线路，拥有339公里地铁运营总里程，全国排名第五。根据国家发改委审批实现“主城连网、新城通线”规划，未来4年将达到总长606公里的里程数——这是一个相当庞大的城市轨道交通体系。

地铁里程数是城市空间变化的基础，在建线路越多，往往意味着地铁商业及周边潜力价值的提升。有眼光的开发企业已经抢先布局，仅今年的上半年，包括万科、龙湖、保利、金地、金茂、招商等一批知名开发企业集体投资武汉TOD项目，累计交易额超过420亿元。以轨道交通为导向开发的TOD项目“地铁小镇”成为炙手可热的投资渠道，武汉地铁商业的价值正逐渐挖掘显现出来。

对于中小投资者，一边看着武汉地铁线网覆盖的越来越广，沿线资源开发日益完善；另一边又能在其中享受美食，休闲，购物等配套的服务便利，从而开始越来越频繁地关注到地铁商铺的投资价值。

地铁带来人流，人流形成消费，那么地铁商铺是否都能够持续稳定的经营，具备较高的投资价值呢？我们去看了看开业较早，位于汉口火车站的地铁站内商业街。依傍着火车站、地铁站两个城市交通枢纽，印象中人流量庞大的地铁站内商业，是否如大家想象中活得更滋润呢？

汉口火车站位于武汉的首条地铁2号线上，2013年地下商业街开业，是武汉开业最早的地铁地下商铺之一。从内部平面位置上看，地下商业街与火车站的进出站口、售票处相邻，虽不是乘客进出地铁和火车站唯一的必由之地，但也位于站内主通道处，与往来人流无缝连接。在外部入口，地下商业街的标志醒目，主打餐饮和美食，也符合以过路人流为主的消费特色。千余平米的经营面积，据统计现有商铺24家。

以当时地铁2号线人流量的统计数据显示，江汉路站为137人次/分，街道口站为118人次/分，光谷步行街站123人次/分，汉口火车站名列榜首，达到152人次/分。

按常规推测，汉口火车站有双站优势，人流量巨大，地铁商铺经营面积并不大，不存在供应过剩的问题，主要售卖的也是简餐美食等刚需商品，商家盈利应该不成问题。但事实上我们走入这个地下商业街，扑面而来的是萧索冷清的气息。

据统计，地下商业街的24家门店，餐饮店有12家，奶茶店2家，便利店2家，零售店铺8家。此时正在营业的门店也仅仅只有6家，其余18家没有开门营业的基本都是个体商户。整个商业街人迹寥寥，周黑鸭，麦当劳，Today便利店，一点点奶茶等品牌门店在一小时之内都仅有个位数的顾客光临。我们也同步统计了当时地铁站的出入行人流动的数据，约在100-120人/分。

与汉口火车站地下空间相连的商业除了地铁商业街，还有一个欧亚达休闲美食广场，它是欧亚达家居广场的配套餐饮部分。目前，美食广场的营业率也不到50%，在60个门店中，未开业的门店共计31家。

整体来看，汉口火车站的地下商业目前经营状况已相当艰难，要么直接停止经营，正在营业的门店也都陷入亏损。一家售卖饺子和小碗菜的私营业主告诉我们，去年自己的生意略有盈利，而今年的特殊情况，几乎没有生意，开业了多久就亏损了多久，他已经打算撤离。

在汉口火车站已经营了5年的赛百味，这个月底门店的租约即将到期，老板表示也没有再续租的打算。当问及在地铁商铺开店的感受时，几个餐饮老板表示，其实一直没有达到自己预期的盈利，也考虑过再多守一年，但在今年疫情暴发后，生意一落千丈，没有信心再坚持下去。

与汉口火车站的地铁商铺一样，在2013年开业的地下商业街还有洪山广场、中山公园和中南路3个。对比之下，中南路站和中山公园站的地铁商业人气明显要好于其他两个。

纵观整个地铁地下商业街的经营状况，位于区域商业中心，商业氛围浓厚的站点，过路人流转变为客流的几率更大。店铺在选择地铁商铺的时候，需要关注的除了人流通过的数据，人流停驻的时间和人流来此的目的显得更为重要。

武汉已经开业的18个地铁站内商业街中，武汉商务区、徐东大街、中南路以及王家湾的商业街人气和经营状况相对良好。调查数据显示，在经营状况良好的地铁商铺中47%的店主认为盈利达到了预期，但仅有20%的店主有明确的续租意愿。

在武汉这样的初级阶段，地铁站内商业其实是轨道交通的附属品，在很大程度上只是填充着地铁里的剩余空间。加上物业条件限制，整体规模往往较小，许可经营的品类有限，其投资经营价值并非如招资方宣传的那样都极具潜力。

参照国外，譬如巴黎的地下铁商业，经历多年的沉淀，地铁站内有百货、餐饮、书店、服装店、花店、礼品店、报刊店以及各类自动贩售机等等，如同巨大的地下超市，提供了紧凑便捷的消费空间，在有限的面积中创造了极高的商业利润。

在做地铁商铺投资时，需注意分析地铁人流的生活圈和消费习惯，在商务人群密集的站点布局冲印店、复印店、鲜食便利店、快餐饮品店，提供一定的商务社交空间，在学生密集的站点布局点心零食，新奇时尚的零售店，自动贩售服务将会更受欢迎。而在过路人流居多的地铁站点，缺乏足够的停留时间，对商铺来说都可视为无效人流。

武汉有庞大的轨道交通里程数为基础，假以时日，也确有巨大的商业潜力可挖掘。